{"uuid":"0a3b4129-085a-4efd-9cd9-68cd32613964","header":[{"texts":[{"text":"Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu JUDr. Lubomíra Velce a soudkyň Mgr. Pavly Polednové a JUDr. Zuzany Sváčkové ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobkyně: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobkyně A","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozená ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobkyně A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"zastoupená advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalované: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované","anonStyle":"ANON"},{"text":"., IČO ","anonStyle":"NONE"},{"text":"IČO žalované","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"zastoupená advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta B","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o zaplacení 178 838 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 23. října 2024, č.j. 30 C 170/2024-84,","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že se žaloba na zaplacení částky 178 838 Kč s příslušenstvím zamítá.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované plnou náhradu nákladů za řízení před soudy obou stupňů ve výši 81 626,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta B","anonStyle":"ANON"},{"text":", advokáta.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že se žaloba na zaplacení částky 178 838 Kč s příslušenstvím zamítá.II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované plnou náhradu nákladů za řízení před soudy obou stupňů ve výši 81 626,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , Jméno advokáta B, , advokáta.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 178 838 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z této částky od 9. 1. 2024 do zaplacení a současně i povinnost zaplatit ve stejné lhůtě žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 54 384 Kč k rukám zástupce žalobkyně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že mezi žalobkyní jako kupující, žalovanou jako realitní kanceláří a manžely ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" jako prodávajícími byla dne 21. 4. 2022 uzavřena rezervační smlouva vztahující se k bytové jednotce č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" v k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", obec ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", ve vlastnictví manželů ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":". Strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu týkající se této jednotky ve lhůtě do 31. 8. 2022. K utvrzení zájmu kupující si smluvní strany a realitní kancelář sjednaly rezervaci ve výši 357 676 Kč. Do okamžiku uzavření kupní smlouvy sloužila rezervace jako jistota k zajištění závazků vyplývajících z této smlouvy. V okamžiku uzavření kupní smlouvy se rezervace měla sát součástí kupní ceny. V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupující, zavázala se strana kupující uhradit realitní kanceláři odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 50 % z rezervace. Pokud by strana kupující neuzavřela ve sjednaném termínu kupní smlouvu, zavázala se uhradit straně prodávající smluvní pokutu ve výši 50 % z rezervace. Dne 9. 5. 2022 uzavřela žalobkyně se žalovanou smlouvu o výhradním zprostředkování, v níž se žalovaná zavázala vyvíjet pro žalobkyni činnost směřující k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou vztahující se k bytové jednotce č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" v k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" ve vlastnictví žalobkyně. Mezi žalobkyní, žalovanou a manžely ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" byla dne 17. 10. 2022 sepsána listina označená jako „Dohoda o narovnání“. Dohoda vymezuje práva a povinnosti, která mají být mezi stranami ve vztahu ke smlouvě ze dne 21. 4. 2022 sporná, a to finanční vyrovnání mezi smluvními stranami navzájem a mezi smluvními stranami a realitní kanceláří navzájem vztahující se k rezervační záloze, finanční vyrovnání mezi stranou kupující a prodávající vyplývající ze smlouvy včetně nároku na smluvní pokutu a jakékoli další finanční či jiné vyrovnání mezi smluvními stranami nebo mezi smluvními stranami a realitní kanceláří na základě smlouvy nebo se smlouvou související. Strany deklarovaly zájem vnést do svých vzájemných práv a povinností jistotu, sporná práva narovnat a nahradit je novými zde sjednanými. Dohodly se, že veškerá sporná práva a povinnosti vzniklá na základě smlouvy ze dne 21. 4. 2022 zanikají okamžikem uzavření této dohody a nahrazují se právy a povinnostmi podle dohody o narovnání. Strana kupující (žalobkyně) souhlasila s tím, že nemá nárok na vrácení rezervační zálohy vůči realitní kanceláři, když pro odstranění pochybností se veškerých svých případných nároků výslovně vzdala. Smluvní strany podpisem této dohody výslovně potvrdily, že realitní kancelář byla platebním místem pro složení zálohy, částka ve výši 178 838 Kč je vlastnictvím realitní kanceláře, částka 178 838 Kč je vlastnictvím strany prodávající, když žalobkyně výslovně souhlasila s tím, aby realitní kancelář zaslala tuto částku straně prodávající.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Po takto zjištěném skutkové stavu soud I. stupně dospěl k závěru, že žalované ze samotné smlouvy o zprostředkování nárok na zaplacení 50 % rezervačního poplatku ve výši 178 838 Kč vůbec nevznikl. Vycházel přitom z aplikace § 2 písm. d) a § 19 odst. 1 a 2 zákona č. 39/2020, o realitním zprostředkování (ZRZ). Ze znění posledně uvedených ustanovení dovodil, že splatnost provize je vázána zásadně na uzavření samotné realitní smlouvy (v tomto případě smlouvy kupní), strany smlouvy o realitním zprostředkování mohou splatnost posunout na dřívější okamžik, tedy již na samotné obstarání příležitosti. Za účelem zachování zvýšené ochrany zájemce jakožto spotřebitele je však podmínkou, že smlouva o zprostředkování obsahuje poučení zájemce o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. V daném případě rezervační smlouva však žádné takové poučení neobsahuje, když obsahuje toliko ujednání o tom, že žalované náleží odměna za obstarání příležitosti (tedy provize splatná již obstaráním příležitosti). Podle soudu I. stupně samotné smluvní ujednání o tom, že provize není splatná uzavřením realitní smlouvy, ale dříve, není splněním poučovací povinnosti dle § 19 odst. 2 ZRZ. Podle soudu je třeba důsledně odlišit smluvní ujednání o splatnosti provize (které je skutečně obsaženo v čl. 3.4 smlouvy) a poučení o tom, že provize je splatná dříve, resp. že není vázána na uzavření realitní smlouvy. Smyslem zákona je v tomto případě zvýšená ochrana klienta realitní kanceláře, který je spotřebitelem, k níž nestačí samotné smluvní ujednání o splatnosti provize, ale že zákonodárce měl spíše na mysli, aby byl klient o tomto znovu a zvlášť výslovně poučen. V této souvislosti soud I. stupně odkázal i na důvodovou zprávu k § 19 ZRZ. Dále soud I. stupně zabýval otázkou, zda žalované vzniklo právo na zaplacení 50 % rezervačního poplatku z titulu dohody o narovnání ve smyslu § 1903 odst. 1 o.z., podle něhož dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné. V daném případě však soud I. stupně dospěl k závěru, že účastnice mezi sebou žádná sporná práva povinnosti neměly. Postup žalované, která žalobkyni předložila k podpisu dohodu o narovnání obsahující ujednání v čl. 3.2 zakotvující právo žalované ponechat si polovinu rezervačního poplatku, je podle soudu I. stupně obcházením zákona, konkrétně kogentní normy obsažené v § 19 odst. 2 ZRZ.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Na podkladě uvedeného soud I. stupně uložil žalované povinnost částku odpovídající polovině rezervačního poplatku vydat, neboť ten představuje na její straně bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. o.z. Současně žalobkyni přiznal s odkazem na § 1970 o.z. i zákonný úrok z prodlení. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Proti rozsudku podala žalovaná včas odvolání, ve kterém uplatnila odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř. Podle názoru odvolatelky chybí zákonný předpoklad pro uložení povinnosti žalované k úhradě žalované částky žalobkyni, když nebyla v průběhu řízení ani kdykoli předtím namítnuta neplatnost Dohody o narovnání. Žalovaná namítla, že soud se platností této dohody nezabýval, což je podle žalované zásadní otázka pro řešení věci. Dohoda o narovnání je právní jednání, jež je samostatným zavazovacím důvodem, tedy právním důvodem vzniku závazku. Neexistence původního závazku nemá podle soudní judikatury vliv na platnost narovnání. Deklarace spornosti či pochybnosti v dohodě o narovnání není nezbytná, pokud strany projeví vůli, že jimi narovnávaný právní stav platí namísto právního stavu dosavadního. V daném případě účelem dohody o narovnání nebylo obcházení zákona, jejím účelem byla úprava veškerých závazků mezi stranami, které existovaly z Rezervační smlouvy. Žalobkyně nepředložila žádné důkazy, kterými by svá tvrzení podložila. Pokud žalobkyně tvrdila, že neměla závazek k zaplacení, pak měla předložit tvrzení o tom, že dohoda o narovnání je neplatná. Vyšel-li soud prvního stupně z toho, že v projednávané věci žádná práva a povinnosti mezi sebou strany neměly, neznamená to nutně, že žalovaná při uzavření dohody o narovnání obcházela zákon. I pokud by se ukázalo, že zde právo žalované na odměnu podle rezervační smlouvy nevzniklo, pak podle § 1904 o.z. narovnání dohodnuté v dobré víře nepozbývá platnosti ani tehdy, zjistí-li se na základě skutečností vyšlých najevo dodatečně, že některá ze stran pohledávku neměla. Narovnáním lze založit právo i tam, kde původně nebylo. Zejména z uvedených důvodů žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, ve kterém bude zejména třeba provést právní hodnocení ke skutečnosti, zda je dohoda o narovnání platná.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Žalobkyně se k odvolání vyjádřila tak, že je nepovažuje za důvodné. Podle ní projednávaný případ nebyl složitý ani skutkově ani právně. Jeho podstatou bylo posouzení platnosti rezervační smlouvy a dohody o narovnání. Platnost příslušných ustanovení rezervační smlouvy soud I. stupně posoudil již na prvním jednání jako otázku předběžnou. Předmětem řízení pak byly výlučně okolnosti uzavření a platnost dohody o narovnání. Pokud byla tato dohoda neplatná, plnila žalobkyně žalované bez právního důvodu. Soud prvního stupně provedl všechny důkazy navržené účastníky a podle žalobkyně správně zjistil skutkový stav věci a následně posoudil související právní otázky a došel k jasnému závěru, že rezervační smlouva stanoví v rozporu s § 19 odst. 2 ZRZ právo žalované na odměnu za obstarání příležitosti ve výši 50 % rezervačního poplatku, aniž by zároveň obsahovala příslušné poučení žalobkyně. Neplatnost dohody o narovnání pak žalobkyně namítla již ve své žalobě. Podle žalobkyně žalovaná v odvolání nepřináší žádné nové argumenty, pouze opakuje tvrzení z řízení před soudem I. stupně. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle § 212, § 212a o.s.ř. a odvolání neshledal důvodným.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Podle § 19 odst. 1 ZRZ není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Odvolací soud se neztotožnil s tím, jak soud I. stupně vyložil ustanovení § 19 odst. 2 ZRZ, které především upravuje možnost ujednat splatnost provize ještě před tím, než bude realitní smlouva uzavřena. Stále však přepokládá, že realitní smlouva uzavřena bude. V daném případě v rezervační smlouvě uzavřené mezi účastníky žádná splatnost provize sjednána nebyla. V článku 3 smlouvy bylo pouze srozumitelně ujednáno, že realitní kanceláři vznikne právo na provizi, resp. odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy pro případ, že nedojde k uzavření realitní smlouvy z důvodu na straně prodávající (žalobkyně). Protože žádná splatnost této provize nebyla ve smlouvě sjednána, nebylo třeba ani žádného poučení o její splatnosti ve smyslu § 19 odst. 2 ZRZ. Následnou dohodou o narovnání pak účastníci vyřešili pouze situaci, která nastala poté, co žalobkyně z důvodu na její straně realitní smlouvu neuzavřela a vznikla jí tak povinnost zaplatit žalované odměnu. Protože žalovaná již měla rezervační poplatek ve výši 357 676 Kč na svém účtu, žalobkyně jen vyslovila souhlas s tím, že polovina rezervačního poplatku připadne prodávajícím jako smluvní pokuta a druhá polovina připadne žalované jako odměna za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Příležitost k uzavření realitní smlouvy žalovaná obstarala, žalobkyně realitní smlouvu neuzavřela. Odvolací soud proto uzavírá, že žalované vzniklo právo na odměnu již z titulu Rezervační smlouvy. Ujednání o tom, že realitní kancelář má právo na provizi bez ohledu na uzavření realitní smlouvy, není nepřiměřené tedy ani zakázané ve smyslu § 1813 o.z. (srovnej komentář k § 19, Zákon o realitním zprostředkování. Komentář, nakladatel: Wolters Kluwer (ČR), rok vydání 2022).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Ze shora uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně podle § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. změnil tak, že žalobu zamítl.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Se změnou rozsudku soudu I. stupně doznal změny i výrok o nákladech řízení, který má oporu v § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1, 2 o.s.ř., když úspěšné žalované vznikly náklady zaplacením soudního poplatku a v důsledku právního zastoupení. Advokátovi žalované náleží odměna 7 x 8 260 Kč (§ 8 odst. 1, § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif /AT/) za úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, odůvodnění odporu proti platebnímu rozkazu, účast na jednání soudu 4. 9. 2024, vyjádření ve věci samé z 2. 10. 2024, účast na jednání soudu 14. 10. 2024, sepis odvolání, účast na jednání odvolacího soudu (§ 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/,k/ AT), dále šest režijních paušálů po 300 Kč, paušál 450 Kč (§ 13 odst. 4 AT ve znění účinném do 31. 12. 2024, resp. od 1. 1. 2025) a 21 % DPH. S připočtením zaplaceného soudního poplatku za odvolání ve výši 8 942 Kč náklady řízení před soudy obou stupňů činí celkem 81 626,70 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 178 838 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z této částky od 9. 1. 2024 do zaplacení a současně i povinnost zaplatit ve stejné lhůtě žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 54 384 Kč k rukám zástupce žalobkyně.2. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že mezi žalobkyní jako kupující, žalovanou jako realitní kanceláří a manžely , jméno FO,  jako prodávajícími byla dne 21. 4. 2022 uzavřena rezervační smlouva vztahující se k bytové jednotce č. , číslo,  v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , ve vlastnictví manželů , jméno FO, . Strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu týkající se této jednotky ve lhůtě do 31. 8. 2022. K utvrzení zájmu kupující si smluvní strany a realitní kancelář sjednaly rezervaci ve výši 357 676 Kč. Do okamžiku uzavření kupní smlouvy sloužila rezervace jako jistota k zajištění závazků vyplývajících z této smlouvy. V okamžiku uzavření kupní smlouvy se rezervace měla sát součástí kupní ceny. V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupující, zavázala se strana kupující uhradit realitní kanceláři odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 50 % z rezervace. Pokud by strana kupující neuzavřela ve sjednaném termínu kupní smlouvu, zavázala se uhradit straně prodávající smluvní pokutu ve výši 50 % z rezervace. Dne 9. 5. 2022 uzavřela žalobkyně se žalovanou smlouvu o výhradním zprostředkování, v níž se žalovaná zavázala vyvíjet pro žalobkyni činnost směřující k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou vztahující se k bytové jednotce č. , číslo,  v k.ú. , adresa,  ve vlastnictví žalobkyně. Mezi žalobkyní, žalovanou a manžely , jméno FO,  byla dne 17. 10. 2022 sepsána listina označená jako „Dohoda o narovnání“. Dohoda vymezuje práva a povinnosti, která mají být mezi stranami ve vztahu ke smlouvě ze dne 21. 4. 2022 sporná, a to finanční vyrovnání mezi smluvními stranami navzájem a mezi smluvními stranami a realitní kanceláří navzájem vztahující se k rezervační záloze, finanční vyrovnání mezi stranou kupující a prodávající vyplývající ze smlouvy včetně nároku na smluvní pokutu a jakékoli další finanční či jiné vyrovnání mezi smluvními stranami nebo mezi smluvními stranami a realitní kanceláří na základě smlouvy nebo se smlouvou související. Strany deklarovaly zájem vnést do svých vzájemných práv a povinností jistotu, sporná práva narovnat a nahradit je novými zde sjednanými. Dohodly se, že veškerá sporná práva a povinnosti vzniklá na základě smlouvy ze dne 21. 4. 2022 zanikají okamžikem uzavření této dohody a nahrazují se právy a povinnostmi podle dohody o narovnání. Strana kupující (žalobkyně) souhlasila s tím, že nemá nárok na vrácení rezervační zálohy vůči realitní kanceláři, když pro odstranění pochybností se veškerých svých případných nároků výslovně vzdala. Smluvní strany podpisem této dohody výslovně potvrdily, že realitní kancelář byla platebním místem pro složení zálohy, částka ve výši 178 838 Kč je vlastnictvím realitní kanceláře, částka 178 838 Kč je vlastnictvím strany prodávající, když žalobkyně výslovně souhlasila s tím, aby realitní kancelář zaslala tuto částku straně prodávající.3. Po takto zjištěném skutkové stavu soud I. stupně dospěl k závěru, že žalované ze samotné smlouvy o zprostředkování nárok na zaplacení 50 % rezervačního poplatku ve výši 178 838 Kč vůbec nevznikl. Vycházel přitom z aplikace § 2 písm. d) a § 19 odst. 1 a 2 zákona č. 39/2020, o realitním zprostředkování (ZRZ). Ze znění posledně uvedených ustanovení dovodil, že splatnost provize je vázána zásadně na uzavření samotné realitní smlouvy (v tomto případě smlouvy kupní), strany smlouvy o realitním zprostředkování mohou splatnost posunout na dřívější okamžik, tedy již na samotné obstarání příležitosti. Za účelem zachování zvýšené ochrany zájemce jakožto spotřebitele je však podmínkou, že smlouva o zprostředkování obsahuje poučení zájemce o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. V daném případě rezervační smlouva však žádné takové poučení neobsahuje, když obsahuje toliko ujednání o tom, že žalované náleží odměna za obstarání příležitosti (tedy provize splatná již obstaráním příležitosti). Podle soudu I. stupně samotné smluvní ujednání o tom, že provize není splatná uzavřením realitní smlouvy, ale dříve, není splněním poučovací povinnosti dle § 19 odst. 2 ZRZ. Podle soudu je třeba důsledně odlišit smluvní ujednání o splatnosti provize (které je skutečně obsaženo v čl. 3.4 smlouvy) a poučení o tom, že provize je splatná dříve, resp. že není vázána na uzavření realitní smlouvy. Smyslem zákona je v tomto případě zvýšená ochrana klienta realitní kanceláře, který je spotřebitelem, k níž nestačí samotné smluvní ujednání o splatnosti provize, ale že zákonodárce měl spíše na mysli, aby byl klient o tomto znovu a zvlášť výslovně poučen. V této souvislosti soud I. stupně odkázal i na důvodovou zprávu k § 19 ZRZ. Dále soud I. stupně zabýval otázkou, zda žalované vzniklo právo na zaplacení 50 % rezervačního poplatku z titulu dohody o narovnání ve smyslu § 1903 odst. 1 o.z., podle něhož dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné. V daném případě však soud I. stupně dospěl k závěru, že účastnice mezi sebou žádná sporná práva povinnosti neměly. Postup žalované, která žalobkyni předložila k podpisu dohodu o narovnání obsahující ujednání v čl. 3.2 zakotvující právo žalované ponechat si polovinu rezervačního poplatku, je podle soudu I. stupně obcházením zákona, konkrétně kogentní normy obsažené v § 19 odst. 2 ZRZ.4. Na podkladě uvedeného soud I. stupně uložil žalované povinnost částku odpovídající polovině rezervačního poplatku vydat, neboť ten představuje na její straně bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. o.z. Současně žalobkyni přiznal s odkazem na § 1970 o.z. i zákonný úrok z prodlení. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř.5. Proti rozsudku podala žalovaná včas odvolání, ve kterém uplatnila odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř. Podle názoru odvolatelky chybí zákonný předpoklad pro uložení povinnosti žalované k úhradě žalované částky žalobkyni, když nebyla v průběhu řízení ani kdykoli předtím namítnuta neplatnost Dohody o narovnání. Žalovaná namítla, že soud se platností této dohody nezabýval, což je podle žalované zásadní otázka pro řešení věci. Dohoda o narovnání je právní jednání, jež je samostatným zavazovacím důvodem, tedy právním důvodem vzniku závazku. Neexistence původního závazku nemá podle soudní judikatury vliv na platnost narovnání. Deklarace spornosti či pochybnosti v dohodě o narovnání není nezbytná, pokud strany projeví vůli, že jimi narovnávaný právní stav platí namísto právního stavu dosavadního. V daném případě účelem dohody o narovnání nebylo obcházení zákona, jejím účelem byla úprava veškerých závazků mezi stranami, které existovaly z Rezervační smlouvy. Žalobkyně nepředložila žádné důkazy, kterými by svá tvrzení podložila. Pokud žalobkyně tvrdila, že neměla závazek k zaplacení, pak měla předložit tvrzení o tom, že dohoda o narovnání je neplatná. Vyšel-li soud prvního stupně z toho, že v projednávané věci žádná práva a povinnosti mezi sebou strany neměly, neznamená to nutně, že žalovaná při uzavření dohody o narovnání obcházela zákon. I pokud by se ukázalo, že zde právo žalované na odměnu podle rezervační smlouvy nevzniklo, pak podle § 1904 o.z. narovnání dohodnuté v dobré víře nepozbývá platnosti ani tehdy, zjistí-li se na základě skutečností vyšlých najevo dodatečně, že některá ze stran pohledávku neměla. Narovnáním lze založit právo i tam, kde původně nebylo. Zejména z uvedených důvodů žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, ve kterém bude zejména třeba provést právní hodnocení ke skutečnosti, zda je dohoda o narovnání platná.6. Žalobkyně se k odvolání vyjádřila tak, že je nepovažuje za důvodné. Podle ní projednávaný případ nebyl složitý ani skutkově ani právně. Jeho podstatou bylo posouzení platnosti rezervační smlouvy a dohody o narovnání. Platnost příslušných ustanovení rezervační smlouvy soud I. stupně posoudil již na prvním jednání jako otázku předběžnou. Předmětem řízení pak byly výlučně okolnosti uzavření a platnost dohody o narovnání. Pokud byla tato dohoda neplatná, plnila žalobkyně žalované bez právního důvodu. Soud prvního stupně provedl všechny důkazy navržené účastníky a podle žalobkyně správně zjistil skutkový stav věci a následně posoudil související právní otázky a došel k jasnému závěru, že rezervační smlouva stanoví v rozporu s § 19 odst. 2 ZRZ právo žalované na odměnu za obstarání příležitosti ve výši 50 % rezervačního poplatku, aniž by zároveň obsahovala příslušné poučení žalobkyně. Neplatnost dohody o narovnání pak žalobkyně namítla již ve své žalobě. Podle žalobkyně žalovaná v odvolání nepřináší žádné nové argumenty, pouze opakuje tvrzení z řízení před soudem I. stupně. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.7. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle § 212, § 212a o.s.ř. a odvolání neshledal důvodným.8. Podle § 19 odst. 1 ZRZ není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Odvolací soud se neztotožnil s tím, jak soud I. stupně vyložil ustanovení § 19 odst. 2 ZRZ, které především upravuje možnost ujednat splatnost provize ještě před tím, než bude realitní smlouva uzavřena. Stále však přepokládá, že realitní smlouva uzavřena bude. V daném případě v rezervační smlouvě uzavřené mezi účastníky žádná splatnost provize sjednána nebyla. V článku 3 smlouvy bylo pouze srozumitelně ujednáno, že realitní kanceláři vznikne právo na provizi, resp. odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy pro případ, že nedojde k uzavření realitní smlouvy z důvodu na straně prodávající (žalobkyně). Protože žádná splatnost této provize nebyla ve smlouvě sjednána, nebylo třeba ani žádného poučení o její splatnosti ve smyslu § 19 odst. 2 ZRZ. Následnou dohodou o narovnání pak účastníci vyřešili pouze situaci, která nastala poté, co žalobkyně z důvodu na její straně realitní smlouvu neuzavřela a vznikla jí tak povinnost zaplatit žalované odměnu. Protože žalovaná již měla rezervační poplatek ve výši 357 676 Kč na svém účtu, žalobkyně jen vyslovila souhlas s tím, že polovina rezervačního poplatku připadne prodávajícím jako smluvní pokuta a druhá polovina připadne žalované jako odměna za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Příležitost k uzavření realitní smlouvy žalovaná obstarala, žalobkyně realitní smlouvu neuzavřela. Odvolací soud proto uzavírá, že žalované vzniklo právo na odměnu již z titulu Rezervační smlouvy. Ujednání o tom, že realitní kancelář má právo na provizi bez ohledu na uzavření realitní smlouvy, není nepřiměřené tedy ani zakázané ve smyslu § 1813 o.z. (srovnej komentář k § 19, Zákon o realitním zprostředkování. Komentář, nakladatel: Wolters Kluwer (ČR), rok vydání 2022).9. Ze shora uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně podle § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. změnil tak, že žalobu zamítl.10. Se změnou rozsudku soudu I. stupně doznal změny i výrok o nákladech řízení, který má oporu v § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1, 2 o.s.ř., když úspěšné žalované vznikly náklady zaplacením soudního poplatku a v důsledku právního zastoupení. Advokátovi žalované náleží odměna 7 x 8 260 Kč (§ 8 odst. 1, § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif /AT/) za úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, odůvodnění odporu proti platebnímu rozkazu, účast na jednání soudu 4. 9. 2024, vyjádření ve věci samé z 2. 10. 2024, účast na jednání soudu 14. 10. 2024, sepis odvolání, účast na jednání odvolacího soudu (§ 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/,k/ AT), dále šest režijních paušálů po 300 Kč, paušál 450 Kč (§ 13 odst. 4 AT ve znění účinném do 31. 12. 2024, resp. od 1. 1. 2025) a 21 % DPH. S připočtením zaplaceného soudního poplatku za odvolání ve výši 8 942 Kč náklady řízení před soudy obou stupňů činí celkem 81 626,70 Kč.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto usnesení lze podat dovolání ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně, o jehož přípustnosti za podmínek § 237 o.s.ř. rozhodne dovolací soud.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":13,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:MSPH:2025:72.Co.20.2025.113","publishedAt":"2026-10-01","decisionAt":"2025-03-19","caseNumber":{"senate":72,"registry":"Co","index":20,"year":2025,"pageNumber":113},"solver":{"titlesBefore":"JUDr.","firstName":"Lubomír","lastName":"Velc","titlesAfter":"","function":"předseda senátu"},"courtCode":"MSPH","caseResultType":["ZMENA"],"caseSubject":"o zaplacení 178 838 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 23. října 2024, č.j. 30 C 170/2024-84,","specialType":[],"affectedDocs":[{"caseNumber":{"senate":30,"registry":"C","index":170,"year":2024,"pageNumber":84},"affectedDate":"2024-10-23","courtCode":"OSPH08","affectedTypes":["CHANGE"],"url":null}],"regulations":[{"paragraphNumber":"7","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"8","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"19","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"142","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"205","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"212","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"212a","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"220","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"224","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"237","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"19","lexNumber":182,"lexYear":2006,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"19","lexNumber":262,"lexYear":2006,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"19","lexNumber":418,"lexYear":2011,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2","lexNumber":39,"lexYear":2020,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"19","lexNumber":39,"lexYear":2020,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["BEZDUVODNE_OBOHACENI","ZAJISTENI_ZAVAZKU","NAROVNANI","SMLOUVA_KUPNI"]},"styles":[{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":13,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}