{"uuid":"0b410e74-1174-4d2d-aa35-7dec776c96a3","header":[{"texts":[{"text":"Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Vaníčkem ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobkyně: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozená ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupená advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta A","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovanému: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupený advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta B","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta B","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o zaplacení částky 400 000Kč,","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 400 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 400 000 Kč od 10. 1. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 107 664,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 400 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 400 000 Kč od 10. 1. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 107 664,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaný a žalobkyně uzavřeli dne 10. 3. 2023 nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byl byt č. 13 o výměře 40,8 m2 nacházející se v 5. podlaží domu č.p. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":". Dne 10. 3. 2003 uzavřeli účastníci inominátní dohodu o poskytnutí zálohové platby, na jejímž základě uhradila žalobkyně žalovanému zálohovou platbu 400 000 Kč za právo nájmu plynoucí z nájemní smlouvy, což byla běžná praxe, neboť tehdejší právní úprava neupravovala institut kauce. Dohoda byla nedílnou součástí nájemní smlouvy a byla kauzálně spjata s nájemní smlouvou. Žalobkyně své závazky plynoucí z nájemní smlouvy plnila vždy řádně a včas, žalovanému tak nevzniklo právo uspokojit se ze zálohy či zálohu zadržovat. Žalovaný tak zaplacenou zálohu zadržuje bez jakéhokoliv právního titulu. Nájemní smlouva byla ukončena výpovědí žalobkyně ze dne 3. 1. 2024, přičemž žalobkyně zároveň vyzvala žalovaného k vrácení zálohy ve výši 400 000 Kč. Následně pak došlo k ukončení nájemního vztahu a byt byl řádně předán žalovanému v bezvadném stavu dne 21. 4. 2024. Žalovaný zálohu dosud nevrátil, ač k tomu byl znovu vyzván před podáním žaloby. Skutečnost, že platba ve výši 400 000 Kč byla ze strany žalobkyně žalovanému vyplacena pak vyplývá ze smluvní dokumentace (viz č.l. II dohody), když nájemní smlouva uzavřena ve stejný den jako dohoda a nájemní smlouva je nedílnou součástí dohody. V č.l. III. dohody je pak navíc počítáno s vrácením zálohy. Z tohoto je patrno, že k platbě došlo. Pokud by pak platila teze žalovaného, že dohoda je reálným kontraktem, který je naplněn teprve úhradou zálohy, tak je nutno připomenout, že nájemní smlouva je nedílnou součástí dohody, přičemž pokud by k úhradě nedošlo, pak by zcela postrádalo logiku, že by nájemní vztah trval 20 let a že by žalovaný toleroval užívání jeho nemovitosti při nesplnění hlavního závazku dohody, proto je námitku žalovaného nutno důsledně posoudit stran její věrohodnosti. Navíc s námitkou na nezaplacení zálohy přichází žalovaný až nyní, v minulosti ji nikdy neuplatnil. Podpis smlouvy, jímž dlužník potvrzuje přijetí hotovostní částky sám o sobě stačí jako důkaz provedení platby. S tím, že záloha byla uhrazena pak kalkuluje i dokument nazvaný vyúčtování užívacího práva, který vystavil žalovaný. Zde nutno konstatovat, že tato listina kalkuluje s čerpáním zálohy na doplatek na tržní nájemné, což však nemá oporu v žádném smluvním ujednání účastníků, když způsob zvyšování nájemného je ve smlouvě upraven odlišně, a to na základě výzvy od žalovaného, přičemž z důvodu nečinnosti žalovaného pak v určitém období nedocházelo ke zvýšení nájemného. Zpětné zvýšení nájemného a započtení zálohy pak není možné. Pakliže žalovaný tvrdí, že se mohlo jednat o dar, půjčku apod., tak je na něm, aby některou z těchto kauz i prokázal. Z povahy a účelu zálohové platby vyplývá, že zadržení při řádném plnění povinností žalobkyně jako nájemce představuje plnění bez právního titulu, tedy bezdůvodné obohacení. Částka 400 000 Kč byla v roce 2003 poměrně velkou sumou, za kterou se obchodovaly malé byty. Inkasování zálohové platby v této výši tak bylo nemravné. Rovněž jakékoliv snahy žalovaného o kompenzaci tržního nájemného byly nemravné a neopodstatněné.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Žalovaný se ve věci vyjádřil tak, že žalobkyně neprokázala, že částku 400 000 Kč žalovanému uhradila, přičemž se jedná o reálný kontrakt, který je naplněn úhradou částky. Z ničeho nevyplývá, že podmínkou uzavření nájemní smlouvy bylo zaplacení platby žalobkyní. Pakliže by tato platba doložena byla, tak s ohledem na označení platby jako zálohové za přenechání užívacího práva k bytu by žalobkyně měla jednoznačně uvést na co a za co mělo být sjednáno poskytnutí zálohy, tj. zda se jednalo o dar, půjčku, dorovnání tržního nájemného, zálohu na dorovnání apod. Dikce dohody nijak nespecifikuje podmínky platby ve smyslu zákonných předpokladů kauce či jistoty. V tomto směru je věcí žalobkyně, aby platbu označila. Je zřejmé, že se nejednalo o kauci, nýbrž o platbu za, i v té době, velice výhodné až exkluzivní přenechání užívacího práva k bytu. Institut kauce pak v době uzavření nájemní smlouvy nebyl občanským zákoníkem upraven. Žalovaný je toho názoru, že se jednalo o zálohovou platbu za nájemné případně o platbu, jíž se dorovnávalo exkluzivní užívání eventuálně exkluzivní výše nájemného hrazeného žalobkyní. Navíc je nutno vycházet z toho, že záloha měla být vrácena v případě ukončení nájemního vztahu se strany žalovaného, nájemní vztah však ukončen žalobkyní. Pakliže by měla být dohoda hodnocena jako neplatná, tak by toto mělo jít k tíži žalobkyně, která tuto dohodu připravovala. Žalobkyně byt od roku 2009 sama neužívala, neboť ho podnajímala, přičemž za tu dobu vydělala na podnájemném asi 1 300 000 Kč. Za této situace je tak nemravné vrácení zálohové platby za exkluzivní nájem, kdy nájemné činilo 1 700 Kč měsíčně. Tím, že byt byl pronajat na dobu 99 let se žalovaný vlastně vzdal práva vypovědět nájem pod sankcí vrácení částky 400 000 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Účastníci učinili nesporným, že žalovaný a žalobkyně uzavřeli dne 10. 3. 2003 nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byl byt číslo 13, nacházející se v domě č. p. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" (dále také jen ,,byt“). Dále účastníci učinili nesporným, že dne 10. 3. 2003 uzavřeli dohodu o poskytnutí zálohové platby, jejímž obsahem je ujednání o poskytnutí zálohové platby 400 000 Kč za přenechání užívacího práva k bytu. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobkyně ze dne 3. 1. 2024. Dne 21. 4. 2024 byl byt žalovanému předán. Žalovaný obdržel výzvu k plnění ze dne 8. 1. 2025.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Z nájemní smlouvy vyplývá, že žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli dne 10. 3. 2003 smlouvu, kterou se žalovaný zavázal přenechat žalobkyni k nájmu byt, přičemž sjednané nájemné činilo 1 700 Kč měsíčně s tím, že bylo ujednáno, že nájemné se v každém kalendářním roce, počínaje rokem 2004 bude zvyšovat dle míry inflace vyhlášené ČSÚ za příslušný kalendářní rok. Ke zvýšení nájemného pak dojde na základě výzvy pronajímatele, a to s účinností vždy k 1. 1. kalendářního roku. Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 15. 4. 2003 do 15. 4. 2102.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Z dohody ve spojení se shodnými tvrzeními účastníků bylo zjištěno, že dne 10. 3. 2003 účastníci uzavřeli dohodu o poskytnutí zálohové platby, kterou se žalobkyně zavázala poskytnout žalovanému zálohovou platbu za přenechání užívacího práva k bytu ve výši 400 000 Kč s tím, že tato platba bude provedena v hotovosti a bude provázena podpisem nájemní smlouvy. Dále bylo ujednáno, že pakliže dojde k ukončení nájemního vztahu ze strany žalovaného před uplynutím sjednané doby, bude pronajímatelem záloha vrácena v plné výši žalobkyni. Po 10 letech od podpisu smlouvy pak bude předmětem jednání mezi účastníky dohoda o výši zálohy. Účastníci učinili nedílnou součástí dohody nájemní smlouvu uzavřenou mezi nimi dne 10. 3. 2003.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že žalovaný je vlastníkem bytového domu č.p. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Z výpovědi nájemní smlouvy ve spojení s dodejkou bylo zjištěno, že žalobkyně dne 3. 1. 2024 nájem vypověděla s tím, že zároveň požádala ve lhůtě 15 dnů od ukončení nájmu o vrácení složené zálohy ve výši 400 000 Kč. Výpověď byla žalovanému doručena dne 9. 1. 2024.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Z předávacího protokolu bylo zjištěno, že dne 21. 4. 2024 byl byt předán žalovanému, a to bez závad.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Z předžalobní upomínky ve spojení s dodejkou vyplývá, že před podáním žaloby byl žalovaný upomínán o zaplacení částky 400 000 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Z vyúčtování užívacího práva bylo toliko zjištěno pouze to, že je zde operováno s částkou 400 000 Kč. Nájemné je zde v letech 2003 až 2009 uvedeno ve výši 5 000 Kč měsíčně, v roce 2010 ve výši 5 100 Kč, v roce 2011 ve výši 5 200 Kč atd.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Z e-mailu žalovaného vyplývá, že žalovaný informoval žalobkyni, že od roku 2010 do roku 2022 nezvyšoval nájemné s tím, že od 1. 1. 2024 bude činit nájemné 150 Kč za m2.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. Z čestného prohlášení vyplývá, že v březnu 2023 poskytly rodiče žalobkyně žalobkyni zápůjčku ve výši 300 000 Kč pro účely složení zálohové platby k nájmu bytu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"13. Pokud žalovaný namítal, že ze strany žalobkyně nebyla prokázána platba 400 000 Kč, tak soud dospěl k opačnému závěru. V dohodě je jasně deklarováno, že platba bude provedena v hotovosti a bude provázena podpisem nájemní smlouvy. Nájemní smlouva, jakožto nedílná součást dohody, pak byla podepsána téhož dne. Z tohoto má soud za prokázané, že platba byla poskytnuta. V návaznosti na platbu pak byla podepsána nájemní smlouva. V tomto směru lze odkázat na judikát zmíněný žalobkyní (rozhodnutí NS ze dne 21. 6. 2012 sp.zn. 33 Cdo 2547/2011), který je pro danou situace dle názoru soudu přiléhavý. Pro závěr, že platba byla poskytnuta pak svědčí i chování účastníků, kdy nájemní vztah trval více jak 20 let a čestné prohlášení rodičů žalobkyně, kteří část finančních prostředků pro uhrazení platby žalobkyni poskytli.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"14. Na základě uvedených skutkových zjištění učinil soud následující závěr o skutkovém stavu. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 10. 3. 2003 smlouvu o nájmu, kdy předmětem nájmu byl byt, který se žalovaný zavázal přenechat žalobkyni k nájmu. Dne 10. 3. 2003 uzavřeli účastníci dohodu o poskytnutí zálohové platby, na základě které žalobkyně poskytla žalovanému platbu za přenechání užívacího práva k bytu ve výši 400 000 Kč. Byl sjednán mechanismus každoročního zvyšování nájemného na základě výzvy žalovaného. Na základě výpovědi nájemní smlouvy ze dne 3. 1. 2024 byl nájem ukončen s tím, že žalovaný byl vyzván ve lhůtě 15 dnů od ukončení nájmu k vrácení částky 400 000 Kč. Dne 21. 4. 2024 byl byt předán žalovanému. Před podáním žaloby byl žalovaný upomínán o zaplacení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"15. Soud zamítl návrh žalovaného na provedení důkazu znaleckým posudkem k ceně nájemného v době, kdy byla uzavřena smlouva o nájmu se žalobkyní a návrh výslechem žalobkyně a žalovaného a výslechem svědků: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":". Tyto důkazní návrhy byly zamítnuty, a to pro nadbytečnost, když s ohledem na právní posouzení věci soudem nemohly mít pro rozhodnutí ve věci žádný význam. Výše nájemného byla sjednána nájemní smlouvou, stejně tak byl sjednán nájemní smlouvou mechanismus zvyšování nájemného. Na závěru o absolutní neplatnosti dohody pro rozpor s dobrými mravy by nic nezměnilo ani to, že sjednané nájemné bylo nižší, a to s ohledem na absolutní nepřiměřenost výše ujednané platby poskytnuté v souvislosti s užíváním bytu. Stejné platí i pro výslech svědka ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" stran délky trvání podnájemního vztahu. V podrobnostech si soud dovoluje odkázat na níže uvedené právní závěry ke kterým dospěl. Výslech žalobkyně, výslech žalovaného a výslech svědků (vyjma svědka ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":") byly navíc navrženy až po koncentrační lhůtě, takže k těmto důkazním návrhům soud ani nemohl přihlížet. Pokud pak důkazní návrhy měly sloužit k prokázání tvrzení ohledně podnájmu bytu žalobkyní bez souhlasu žalovaného, tak se jednalo o nové tvrzení, uvedené až po koncentrační lhůtě. Takže k tomuto tvrzení soud přihlížet nemohl, stejně tak ani k důkazním návrhu sloužícím k jeho prokázání. Proto byly veškeré důkazní návrhy žalovaného zamítnuty.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"16. Dle § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen ,,o.z.“), tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"17. Dle § 3028 odst. 2 o.z., není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"18. Dle § 3028 odst. 3 o.z., není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"19. Podle § 685 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen s.o.z.) ve znění účinném do 30. 3. 2006, nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"20. Podle § 451 odst. 1 s.o.z., kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"21. Podle § 451 odst. 2 s.o.z., bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"22. Podle § 39 s.o.z., neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"23. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu dle, v době uzavření smlouvy, účinného zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Rovněž pak účastníci uzavřeli dohodu o poskytnutí zálohové platby za přenechání užívacího práva (dále také jen ,,dohoda“). Obě tato právní jednání včetně práv a povinností z nich vzniklých je nutno dle 3028 o.z. posoudit dle tehdy účinného občanského zákoníku, tj. dle s.o.z. V roce 2003 občanský zákoník neobsahoval ujednání o kauci v souvislosti s nájmem bytu, když ustanovení toto obsahující bylo do občanského zákoníku vtěleno až s účinností od 31. 3. 2006 zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, což však zcela jistě nebránilo tomu, aby strany uzavřely nepojmenovanou smlouvu, kterou si kauci či obdobné plnění ujednaly. Co se týká nájemní smlouvy, kdy nájem byl sjednán na dobu 99 let, tak zde platí, že takový nájem se považuje za nájem uzavřený na dobu neurčitou (srovnej např. rozhodnutí NS ze dne 28. 3. 2007 sp.zn. 28 Cdo 2747/2004). Soud je povinen z moci úřední zkoumat, zda uvedené právní úkony byly sjednány platně. V tomto směru je nutno poukázat na to, že důvodem absolutní neplatnosti právního úkonu je, když tento právní úkon svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu či jej obchází nebo se příčí dobrým mravům. Pokud soud dospěje k závěru, že daný právní úkon tyto atributy či alespoň jeden z těchto atributů má, je z moci úřední povinen dospět k závěru, že právní úkon je neplatný a vyvodit z toho patřičné následky.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"24. Co se týká kategorie dobrých mravů, tak ty jsou podle ustálené judikatury a soudní doktríny (např. rozhodnutím NS ČR sp. zn. 33 Cdo 2248/2009, popř. 33 Cdo 27776/2008, a zejména sp. zn. 33 Cdo 4900/2010), interpretovány jako kategorie obecně uznávaného souhrnu společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních, jako takové jsou tedy měřítkem etického hodnocení konkrétní situace z pohledu poctivého jednání a slušnosti. Podstatou dobrých mravů je jejich zásadní neměnnost v čase.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"25. Na základě uvedeného soud dospěl k závěru, že smlouva o nájmu byla uzavřena platně. Co se však týká dohody, tak zde soud dospěl k závěru, že se příčí dobrým mravům. Na základě této dohody žalobkyně poskytla žalovanému částku 400 000 Kč jako platbu v souvislosti s přenecháním užívání bytu. Soud má za to, že se jedná o platbu obdobnou kauci, jejíž výše je však naprosto vybočující z maximální výše možné kauce dle s.o.z. ve znění účinném od 31. 3. 2006, kdy výše kauce mohla maximálně činit trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Ostatně ke stejnému závěru by soud dospěl i pokud by výši tohoto plnění poměřoval s výší jistoty dle o.z., kdy i za současné právní úpravy jistota (kauce) může být ujednána v obdobné výši jako dle předchozí právní úpravy. Mechanismus zvyšování nájemného byl jasně ujednán v nájemní smlouvě. Nemůže tak obstát argument žalovaného, že tímto plněním měla být dorovnávána jakási exkluzivita spočívající v tom, že ujednané nájemné bylo nižší, či že se žalovaný vzdal práva vypovědět nájem pod hrozbou sankce spočívající ve vrácení částky 400 000 Kč žalobkyni. Nájem byl uzavřen na dobu neurčitou s tím, že pokud se žalovaný zavázal vrátit takto poskytnuté plnění žalobkyni v případě ukončení nájmu z jeho strany, vnímá to soud tak, že to byla naopak žalovaná, které v případě ukončení nájemního vztahu z její strany hrozilo, že jí nebude vrácena částka 400 000 Kč, čímž bude jistým způsobem sankcionována. Rozhodně však nelze pohlížet na povinnost žalovaného vrátit tuto částku v případě ukončení nájmu z jeho strany jako na nějakou sankci, když se jednalo o finanční prostředky, které žalovanému byly poskytnuty v souvislosti s užíváním bytu žalobkyní. Jeho povinností by pak logicky po ukončení nájmu mělo být vrácení těchto prostředků, byť případně ponížených, žalobkyni. Jenom pro úplnost si soud dovoluje poukázat na to, že dle současné právní úpravy jsou prostředky poskytnuté nájemcem jako jistota navíc ve prospěch nájemce úročeny. Za situace, kdy v dohodě a v nájemní smlouvě bylo ujednáno, že nájem je na dobu určitou, a to na dobu 99 let, tj. na dobu přesahující dobu života běžného člověka a žalovaná se vrácení poskytnuté zálohy domůže pouze za situace, kdy nájem bude ukončen ze strany žalovaného, je pak zjevné, že takové ujednání je hrubě v neprospěch žalobkyně, která když z tohoto ujednání bude doslovně vycházet, se v podstatě nedomůže vrácení svých finančních prostředků. To vše za situace, kdy žalovaný bude oprávněn dle nájemní smlouvy průběžně navyšovat nájemné dle stanoveného mechanismu. Žalované v případě nesouhlasu s navýšením nezbyde než nájemní smlouvu ukončit s tím, že přijde o částku 400 000 Kč. Není pak rozhodující, zda nájemné ze strany žalovaného navyšováno bylo. Je čistě na žalovaném, zda využil tohoto svého práva. Právnímu úkonu spočívajícímu v uzavření uvedené dohody nelze dle názoru soudu s ohledem na uvedené přiznat právní ochranu pro rozpor s dobrými mravy, přičemž soud má za to, že se jedná o zjevný rozpor s dobrými mravy, takže by toto ujednání bylo absolutně neplatné (§ 588 o.z.) i dle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014. Nemravnost uvedeného právního úkonu je dle soudu až ,,do očí bijící“.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"26. Soud tak dospěl k závěru, že dohoda je absolutně neplatná pro rozpor s dobrými mravy. K argumentaci žalovaného, který namítal, že by neplatnost měla jít k tíži žalobkyně si soud dovoluje uvést, že má za to, že takto by tomu bylo v případě relativní neplatnosti právního úkonu. Při absolutní neplatnosti právního úkonu není tento argument na místě. Skutečnost, zda žalobkyně byt dále podnajímala a případně vydělala finanční prostředky na podnájmu nemůže mít na posouzení věci, s ohledem na absolutní neplatnost dohody, vliv. Stejně tak ani nemůže mít vliv, pokud takto žalobkyně činila bez souhlasu žalovaného. Navíc tato námitka podnájmu bez souhlasu pronajímatel byla uplatněna až po koncentrační lhůtě.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"27. Pokud žalovaný namítal, že to byla žalobkyně, kdo má uvést právní důvod poskytnutí částky 400 000 Kč žalovanému, tak žalobkyně tvrdila a prokázala, že poskytla žalovanému zálohovou platbu v souvislosti s užíváním bytu. Pakliže žalovaný má za to, že finanční prostředky byly poskytnuty z jiného právního důvodu, tak bylo na něm, aby tento důvod tvrdil a prokázal (srovnej např. rozhodnutí NS ze dne 31. 3. 2020 sp.zn. 33 Cdo 3284/2019). Pokud se mělo jednat o platbu za exkluzivitu nájmu, tak soud žádnou exkluzivitu ve prospěch žalobkyně v tomto směru neshledal, když nájem byl sjednán na dobu neurčitou, v čemž soud neshledává žádnou výjimečnost. V rámci smlouvy bylo jasně ujednáno nájemné, včetně procesu zvyšování nájemného. V dohodě není ani zmínky, že by finanční prostředky měly být použity na doplacení nájemného. Lze tak uzavřít, že sjednání nájmu na dobu neurčitou nepovažuje soud za nijak exkluzivní. Co se pak týká výše nájemného, tak i pokud by bylo nižší, tak zaplacení částky 400 0000 Kč za exkluzivní nájemné zcela jistě přiměřené není. Navíc je jen stěží uvěřitelné, že zaplacení částky 400 000 Kč bylo ujednáno z tohoto důvodu, když v samotné smlouvě o nájmu je zcela jasně stanoven mechanismus zvyšování nájemného. Pak ani nedává smysl, že by si účastníci zvlášť o nájmu ujednali jiným způsobem. Soud tak v těchto ujednáních nespatřuje žádnou výhodnost pro žalobkyni. Nadto má soud za to, že výše poskytnutého plnění je samo o sobě naprosto nepřiměřená, i v případě sjednání za tímto účelem.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"28. Žalovaný tak od žalobkyně převzal částku 400 000 Kč, a to na základě neplatného právního úkonu, přičemž dosud žalobkyni nevrátil ničeho. Je tak zřejmé, že žalovaný se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatil ve smyslu § 451 s.o.z. o částku 400 000 Kč. Soud ve vztahu k aplikaci ustanovení o bezdůvodném obohacení vycházel z toho, že v situaci bezdůvodného obohacení vzniklého z neplatného právního jednání se jedná o obdobný případ jako v situaci bezdůvodného obohacení vzniklého plněním z právního důvodu, který odpadl, kdy je judikováno, že se má vycházet z právní úpravy, kterou se řídil dosavadní závazek (rozhodnutí NS ze dne 24. 5. 2006 sp. zn. 32 Odo 585/2005). V tomto směru tedy soud vycházel z právní úpravy zakotvené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Jelikož se žalovaný na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatil, je povinen jí bezdůvodné obohacení vydat. Soud tak žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 400 000 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"29. Splatnost dluhu je dána výzvou věřitele ve smyslu ust. § 1958 o.z. Vedle práva na zaplacení jistiny vznikl žalobkyni dle ust. § 1968 o.z. ve spojení s § 1970 o.z. a nařízením vlády č. 351/2013 Sb., též nárok na zaplacení zákonného úroku z prodlení. V případech bezdůvodného obohacení je pro určení splatnosti vydat bezdůvodné obohacení rozhodné doručení výzvy k vydání bezdůvodného obohacení, popř. uplynutí lhůty, která je v této výzvě uvedena (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32Cdo 4179/2007). Takovou výzvu žalobkyně poprvé prokazatelně žalovanému odeslala dne 9. 1. 2024 s určením data splatnosti do 15 dnů od ukončení nájmu. Ze shora uvedeného vyplývá, že byt byl žalovanému předán 21. 4. 2024. je tak zjevné, že lhůta pro vydání bezdůvodného obohacení uplynula již v roce 2024. Jelikož však žalobkyně požaduje zaplacení úroku z prodlení až od 10. 1. 2025, tj. od data pozdějšího, soud přiznal žalobkyni úrok z prodlení právě od tohoto data, když nemohl překročit návrh žalobkyně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 107 664,50 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 20 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 400 000 Kč sestávající z částky 9 900 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 9 900 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 900 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 900 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 18. 7. 2025, z částky 9 900 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 21. 7. 2025, z částky 9 900 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 25. 9. 2025 a z částky 9 900 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 6. 10. 2025 včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 72 450 Kč ve výši 15 214,50 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaný a žalobkyně uzavřeli dne 10. 3. 2023 nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byl byt č. 13 o výměře 40,8 m2 nacházející se v 5. podlaží domu č.p. , Anonymizováno,  v , Anonymizováno,  , Anonymizováno,  v , Anonymizováno, . Dne 10. 3. 2003 uzavřeli účastníci inominátní dohodu o poskytnutí zálohové platby, na jejímž základě uhradila žalobkyně žalovanému zálohovou platbu 400 000 Kč za právo nájmu plynoucí z nájemní smlouvy, což byla běžná praxe, neboť tehdejší právní úprava neupravovala institut kauce. Dohoda byla nedílnou součástí nájemní smlouvy a byla kauzálně spjata s nájemní smlouvou. Žalobkyně své závazky plynoucí z nájemní smlouvy plnila vždy řádně a včas, žalovanému tak nevzniklo právo uspokojit se ze zálohy či zálohu zadržovat. Žalovaný tak zaplacenou zálohu zadržuje bez jakéhokoliv právního titulu. Nájemní smlouva byla ukončena výpovědí žalobkyně ze dne 3. 1. 2024, přičemž žalobkyně zároveň vyzvala žalovaného k vrácení zálohy ve výši 400 000 Kč. Následně pak došlo k ukončení nájemního vztahu a byt byl řádně předán žalovanému v bezvadném stavu dne 21. 4. 2024. Žalovaný zálohu dosud nevrátil, ač k tomu byl znovu vyzván před podáním žaloby. Skutečnost, že platba ve výši 400 000 Kč byla ze strany žalobkyně žalovanému vyplacena pak vyplývá ze smluvní dokumentace (viz č.l. II dohody), když nájemní smlouva uzavřena ve stejný den jako dohoda a nájemní smlouva je nedílnou součástí dohody. V č.l. III. dohody je pak navíc počítáno s vrácením zálohy. Z tohoto je patrno, že k platbě došlo. Pokud by pak platila teze žalovaného, že dohoda je reálným kontraktem, který je naplněn teprve úhradou zálohy, tak je nutno připomenout, že nájemní smlouva je nedílnou součástí dohody, přičemž pokud by k úhradě nedošlo, pak by zcela postrádalo logiku, že by nájemní vztah trval 20 let a že by žalovaný toleroval užívání jeho nemovitosti při nesplnění hlavního závazku dohody, proto je námitku žalovaného nutno důsledně posoudit stran její věrohodnosti. Navíc s námitkou na nezaplacení zálohy přichází žalovaný až nyní, v minulosti ji nikdy neuplatnil. Podpis smlouvy, jímž dlužník potvrzuje přijetí hotovostní částky sám o sobě stačí jako důkaz provedení platby. S tím, že záloha byla uhrazena pak kalkuluje i dokument nazvaný vyúčtování užívacího práva, který vystavil žalovaný. Zde nutno konstatovat, že tato listina kalkuluje s čerpáním zálohy na doplatek na tržní nájemné, což však nemá oporu v žádném smluvním ujednání účastníků, když způsob zvyšování nájemného je ve smlouvě upraven odlišně, a to na základě výzvy od žalovaného, přičemž z důvodu nečinnosti žalovaného pak v určitém období nedocházelo ke zvýšení nájemného. Zpětné zvýšení nájemného a započtení zálohy pak není možné. Pakliže žalovaný tvrdí, že se mohlo jednat o dar, půjčku apod., tak je na něm, aby některou z těchto kauz i prokázal. Z povahy a účelu zálohové platby vyplývá, že zadržení při řádném plnění povinností žalobkyně jako nájemce představuje plnění bez právního titulu, tedy bezdůvodné obohacení. Částka 400 000 Kč byla v roce 2003 poměrně velkou sumou, za kterou se obchodovaly malé byty. Inkasování zálohové platby v této výši tak bylo nemravné. Rovněž jakékoliv snahy žalovaného o kompenzaci tržního nájemného byly nemravné a neopodstatněné.2. Žalovaný se ve věci vyjádřil tak, že žalobkyně neprokázala, že částku 400 000 Kč žalovanému uhradila, přičemž se jedná o reálný kontrakt, který je naplněn úhradou částky. Z ničeho nevyplývá, že podmínkou uzavření nájemní smlouvy bylo zaplacení platby žalobkyní. Pakliže by tato platba doložena byla, tak s ohledem na označení platby jako zálohové za přenechání užívacího práva k bytu by žalobkyně měla jednoznačně uvést na co a za co mělo být sjednáno poskytnutí zálohy, tj. zda se jednalo o dar, půjčku, dorovnání tržního nájemného, zálohu na dorovnání apod. Dikce dohody nijak nespecifikuje podmínky platby ve smyslu zákonných předpokladů kauce či jistoty. V tomto směru je věcí žalobkyně, aby platbu označila. Je zřejmé, že se nejednalo o kauci, nýbrž o platbu za, i v té době, velice výhodné až exkluzivní přenechání užívacího práva k bytu. Institut kauce pak v době uzavření nájemní smlouvy nebyl občanským zákoníkem upraven. Žalovaný je toho názoru, že se jednalo o zálohovou platbu za nájemné případně o platbu, jíž se dorovnávalo exkluzivní užívání eventuálně exkluzivní výše nájemného hrazeného žalobkyní. Navíc je nutno vycházet z toho, že záloha měla být vrácena v případě ukončení nájemního vztahu se strany žalovaného, nájemní vztah však ukončen žalobkyní. Pakliže by měla být dohoda hodnocena jako neplatná, tak by toto mělo jít k tíži žalobkyně, která tuto dohodu připravovala. Žalobkyně byt od roku 2009 sama neužívala, neboť ho podnajímala, přičemž za tu dobu vydělala na podnájemném asi 1 300 000 Kč. Za této situace je tak nemravné vrácení zálohové platby za exkluzivní nájem, kdy nájemné činilo 1 700 Kč měsíčně. Tím, že byt byl pronajat na dobu 99 let se žalovaný vlastně vzdal práva vypovědět nájem pod sankcí vrácení částky 400 000 Kč.3. Účastníci učinili nesporným, že žalovaný a žalobkyně uzavřeli dne 10. 3. 2003 nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byl byt číslo 13, nacházející se v domě č. p. , Anonymizováno,  v , Anonymizováno,  , Anonymizováno,  v , Anonymizováno,  (dále také jen ,,byt“). Dále účastníci učinili nesporným, že dne 10. 3. 2003 uzavřeli dohodu o poskytnutí zálohové platby, jejímž obsahem je ujednání o poskytnutí zálohové platby 400 000 Kč za přenechání užívacího práva k bytu. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobkyně ze dne 3. 1. 2024. Dne 21. 4. 2024 byl byt žalovanému předán. Žalovaný obdržel výzvu k plnění ze dne 8. 1. 2025.4. Z nájemní smlouvy vyplývá, že žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli dne 10. 3. 2003 smlouvu, kterou se žalovaný zavázal přenechat žalobkyni k nájmu byt, přičemž sjednané nájemné činilo 1 700 Kč měsíčně s tím, že bylo ujednáno, že nájemné se v každém kalendářním roce, počínaje rokem 2004 bude zvyšovat dle míry inflace vyhlášené ČSÚ za příslušný kalendářní rok. Ke zvýšení nájemného pak dojde na základě výzvy pronajímatele, a to s účinností vždy k 1. 1. kalendářního roku. Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 15. 4. 2003 do 15. 4. 2102.5. Z dohody ve spojení se shodnými tvrzeními účastníků bylo zjištěno, že dne 10. 3. 2003 účastníci uzavřeli dohodu o poskytnutí zálohové platby, kterou se žalobkyně zavázala poskytnout žalovanému zálohovou platbu za přenechání užívacího práva k bytu ve výši 400 000 Kč s tím, že tato platba bude provedena v hotovosti a bude provázena podpisem nájemní smlouvy. Dále bylo ujednáno, že pakliže dojde k ukončení nájemního vztahu ze strany žalovaného před uplynutím sjednané doby, bude pronajímatelem záloha vrácena v plné výši žalobkyni. Po 10 letech od podpisu smlouvy pak bude předmětem jednání mezi účastníky dohoda o výši zálohy. Účastníci učinili nedílnou součástí dohody nájemní smlouvu uzavřenou mezi nimi dne 10. 3. 2003.6. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že žalovaný je vlastníkem bytového domu č.p. , Anonymizováno,  v , adresa,  v , Anonymizováno, .7. Z výpovědi nájemní smlouvy ve spojení s dodejkou bylo zjištěno, že žalobkyně dne 3. 1. 2024 nájem vypověděla s tím, že zároveň požádala ve lhůtě 15 dnů od ukončení nájmu o vrácení složené zálohy ve výši 400 000 Kč. Výpověď byla žalovanému doručena dne 9. 1. 2024.8. Z předávacího protokolu bylo zjištěno, že dne 21. 4. 2024 byl byt předán žalovanému, a to bez závad.9. Z předžalobní upomínky ve spojení s dodejkou vyplývá, že před podáním žaloby byl žalovaný upomínán o zaplacení částky 400 000 Kč.10. Z vyúčtování užívacího práva bylo toliko zjištěno pouze to, že je zde operováno s částkou 400 000 Kč. Nájemné je zde v letech 2003 až 2009 uvedeno ve výši 5 000 Kč měsíčně, v roce 2010 ve výši 5 100 Kč, v roce 2011 ve výši 5 200 Kč atd.11. Z e-mailu žalovaného vyplývá, že žalovaný informoval žalobkyni, že od roku 2010 do roku 2022 nezvyšoval nájemné s tím, že od 1. 1. 2024 bude činit nájemné 150 Kč za m2.12. Z čestného prohlášení vyplývá, že v březnu 2023 poskytly rodiče žalobkyně žalobkyni zápůjčku ve výši 300 000 Kč pro účely složení zálohové platby k nájmu bytu.13. Pokud žalovaný namítal, že ze strany žalobkyně nebyla prokázána platba 400 000 Kč, tak soud dospěl k opačnému závěru. V dohodě je jasně deklarováno, že platba bude provedena v hotovosti a bude provázena podpisem nájemní smlouvy. Nájemní smlouva, jakožto nedílná součást dohody, pak byla podepsána téhož dne. Z tohoto má soud za prokázané, že platba byla poskytnuta. V návaznosti na platbu pak byla podepsána nájemní smlouva. V tomto směru lze odkázat na judikát zmíněný žalobkyní (rozhodnutí NS ze dne 21. 6. 2012 sp.zn. 33 Cdo 2547/2011), který je pro danou situace dle názoru soudu přiléhavý. Pro závěr, že platba byla poskytnuta pak svědčí i chování účastníků, kdy nájemní vztah trval více jak 20 let a čestné prohlášení rodičů žalobkyně, kteří část finančních prostředků pro uhrazení platby žalobkyni poskytli.14. Na základě uvedených skutkových zjištění učinil soud následující závěr o skutkovém stavu. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 10. 3. 2003 smlouvu o nájmu, kdy předmětem nájmu byl byt, který se žalovaný zavázal přenechat žalobkyni k nájmu. Dne 10. 3. 2003 uzavřeli účastníci dohodu o poskytnutí zálohové platby, na základě které žalobkyně poskytla žalovanému platbu za přenechání užívacího práva k bytu ve výši 400 000 Kč. Byl sjednán mechanismus každoročního zvyšování nájemného na základě výzvy žalovaného. Na základě výpovědi nájemní smlouvy ze dne 3. 1. 2024 byl nájem ukončen s tím, že žalovaný byl vyzván ve lhůtě 15 dnů od ukončení nájmu k vrácení částky 400 000 Kč. Dne 21. 4. 2024 byl byt předán žalovanému. Před podáním žaloby byl žalovaný upomínán o zaplacení.15. Soud zamítl návrh žalovaného na provedení důkazu znaleckým posudkem k ceně nájemného v době, kdy byla uzavřena smlouva o nájmu se žalobkyní a návrh výslechem žalobkyně a žalovaného a výslechem svědků: , jméno FO, , , adresa, , , jméno FO,  a , jméno FO, . Tyto důkazní návrhy byly zamítnuty, a to pro nadbytečnost, když s ohledem na právní posouzení věci soudem nemohly mít pro rozhodnutí ve věci žádný význam. Výše nájemného byla sjednána nájemní smlouvou, stejně tak byl sjednán nájemní smlouvou mechanismus zvyšování nájemného. Na závěru o absolutní neplatnosti dohody pro rozpor s dobrými mravy by nic nezměnilo ani to, že sjednané nájemné bylo nižší, a to s ohledem na absolutní nepřiměřenost výše ujednané platby poskytnuté v souvislosti s užíváním bytu. Stejné platí i pro výslech svědka , jméno FO,  stran délky trvání podnájemního vztahu. V podrobnostech si soud dovoluje odkázat na níže uvedené právní závěry ke kterým dospěl. Výslech žalobkyně, výslech žalovaného a výslech svědků (vyjma svědka , jméno FO, ) byly navíc navrženy až po koncentrační lhůtě, takže k těmto důkazním návrhům soud ani nemohl přihlížet. Pokud pak důkazní návrhy měly sloužit k prokázání tvrzení ohledně podnájmu bytu žalobkyní bez souhlasu žalovaného, tak se jednalo o nové tvrzení, uvedené až po koncentrační lhůtě. Takže k tomuto tvrzení soud přihlížet nemohl, stejně tak ani k důkazním návrhu sloužícím k jeho prokázání. Proto byly veškeré důkazní návrhy žalovaného zamítnuty.16. Dle § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen ,,o.z.“), tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.17. Dle § 3028 odst. 2 o.z., není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.18. Dle § 3028 odst. 3 o.z., není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.19. Podle § 685 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen s.o.z.) ve znění účinném do 30. 3. 2006, nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.20. Podle § 451 odst. 1 s.o.z., kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.21. Podle § 451 odst. 2 s.o.z., bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.22. Podle § 39 s.o.z., neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.23. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu dle, v době uzavření smlouvy, účinného zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Rovněž pak účastníci uzavřeli dohodu o poskytnutí zálohové platby za přenechání užívacího práva (dále také jen ,,dohoda“). Obě tato právní jednání včetně práv a povinností z nich vzniklých je nutno dle 3028 o.z. posoudit dle tehdy účinného občanského zákoníku, tj. dle s.o.z. V roce 2003 občanský zákoník neobsahoval ujednání o kauci v souvislosti s nájmem bytu, když ustanovení toto obsahující bylo do občanského zákoníku vtěleno až s účinností od 31. 3. 2006 zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, což však zcela jistě nebránilo tomu, aby strany uzavřely nepojmenovanou smlouvu, kterou si kauci či obdobné plnění ujednaly. Co se týká nájemní smlouvy, kdy nájem byl sjednán na dobu 99 let, tak zde platí, že takový nájem se považuje za nájem uzavřený na dobu neurčitou (srovnej např. rozhodnutí NS ze dne 28. 3. 2007 sp.zn. 28 Cdo 2747/2004). Soud je povinen z moci úřední zkoumat, zda uvedené právní úkony byly sjednány platně. V tomto směru je nutno poukázat na to, že důvodem absolutní neplatnosti právního úkonu je, když tento právní úkon svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu či jej obchází nebo se příčí dobrým mravům. Pokud soud dospěje k závěru, že daný právní úkon tyto atributy či alespoň jeden z těchto atributů má, je z moci úřední povinen dospět k závěru, že právní úkon je neplatný a vyvodit z toho patřičné následky.24. Co se týká kategorie dobrých mravů, tak ty jsou podle ustálené judikatury a soudní doktríny (např. rozhodnutím NS ČR sp. zn. 33 Cdo 2248/2009, popř. 33 Cdo 27776/2008, a zejména sp. zn. 33 Cdo 4900/2010), interpretovány jako kategorie obecně uznávaného souhrnu společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních, jako takové jsou tedy měřítkem etického hodnocení konkrétní situace z pohledu poctivého jednání a slušnosti. Podstatou dobrých mravů je jejich zásadní neměnnost v čase.25. Na základě uvedeného soud dospěl k závěru, že smlouva o nájmu byla uzavřena platně. Co se však týká dohody, tak zde soud dospěl k závěru, že se příčí dobrým mravům. Na základě této dohody žalobkyně poskytla žalovanému částku 400 000 Kč jako platbu v souvislosti s přenecháním užívání bytu. Soud má za to, že se jedná o platbu obdobnou kauci, jejíž výše je však naprosto vybočující z maximální výše možné kauce dle s.o.z. ve znění účinném od 31. 3. 2006, kdy výše kauce mohla maximálně činit trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Ostatně ke stejnému závěru by soud dospěl i pokud by výši tohoto plnění poměřoval s výší jistoty dle o.z., kdy i za současné právní úpravy jistota (kauce) může být ujednána v obdobné výši jako dle předchozí právní úpravy. Mechanismus zvyšování nájemného byl jasně ujednán v nájemní smlouvě. Nemůže tak obstát argument žalovaného, že tímto plněním měla být dorovnávána jakási exkluzivita spočívající v tom, že ujednané nájemné bylo nižší, či že se žalovaný vzdal práva vypovědět nájem pod hrozbou sankce spočívající ve vrácení částky 400 000 Kč žalobkyni. Nájem byl uzavřen na dobu neurčitou s tím, že pokud se žalovaný zavázal vrátit takto poskytnuté plnění žalobkyni v případě ukončení nájmu z jeho strany, vnímá to soud tak, že to byla naopak žalovaná, které v případě ukončení nájemního vztahu z její strany hrozilo, že jí nebude vrácena částka 400 000 Kč, čímž bude jistým způsobem sankcionována. Rozhodně však nelze pohlížet na povinnost žalovaného vrátit tuto částku v případě ukončení nájmu z jeho strany jako na nějakou sankci, když se jednalo o finanční prostředky, které žalovanému byly poskytnuty v souvislosti s užíváním bytu žalobkyní. Jeho povinností by pak logicky po ukončení nájmu mělo být vrácení těchto prostředků, byť případně ponížených, žalobkyni. Jenom pro úplnost si soud dovoluje poukázat na to, že dle současné právní úpravy jsou prostředky poskytnuté nájemcem jako jistota navíc ve prospěch nájemce úročeny. Za situace, kdy v dohodě a v nájemní smlouvě bylo ujednáno, že nájem je na dobu určitou, a to na dobu 99 let, tj. na dobu přesahující dobu života běžného člověka a žalovaná se vrácení poskytnuté zálohy domůže pouze za situace, kdy nájem bude ukončen ze strany žalovaného, je pak zjevné, že takové ujednání je hrubě v neprospěch žalobkyně, která když z tohoto ujednání bude doslovně vycházet, se v podstatě nedomůže vrácení svých finančních prostředků. To vše za situace, kdy žalovaný bude oprávněn dle nájemní smlouvy průběžně navyšovat nájemné dle stanoveného mechanismu. Žalované v případě nesouhlasu s navýšením nezbyde než nájemní smlouvu ukončit s tím, že přijde o částku 400 000 Kč. Není pak rozhodující, zda nájemné ze strany žalovaného navyšováno bylo. Je čistě na žalovaném, zda využil tohoto svého práva. Právnímu úkonu spočívajícímu v uzavření uvedené dohody nelze dle názoru soudu s ohledem na uvedené přiznat právní ochranu pro rozpor s dobrými mravy, přičemž soud má za to, že se jedná o zjevný rozpor s dobrými mravy, takže by toto ujednání bylo absolutně neplatné (§ 588 o.z.) i dle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014. Nemravnost uvedeného právního úkonu je dle soudu až ,,do očí bijící“.26. Soud tak dospěl k závěru, že dohoda je absolutně neplatná pro rozpor s dobrými mravy. K argumentaci žalovaného, který namítal, že by neplatnost měla jít k tíži žalobkyně si soud dovoluje uvést, že má za to, že takto by tomu bylo v případě relativní neplatnosti právního úkonu. Při absolutní neplatnosti právního úkonu není tento argument na místě. Skutečnost, zda žalobkyně byt dále podnajímala a případně vydělala finanční prostředky na podnájmu nemůže mít na posouzení věci, s ohledem na absolutní neplatnost dohody, vliv. Stejně tak ani nemůže mít vliv, pokud takto žalobkyně činila bez souhlasu žalovaného. Navíc tato námitka podnájmu bez souhlasu pronajímatel byla uplatněna až po koncentrační lhůtě.27. Pokud žalovaný namítal, že to byla žalobkyně, kdo má uvést právní důvod poskytnutí částky 400 000 Kč žalovanému, tak žalobkyně tvrdila a prokázala, že poskytla žalovanému zálohovou platbu v souvislosti s užíváním bytu. Pakliže žalovaný má za to, že finanční prostředky byly poskytnuty z jiného právního důvodu, tak bylo na něm, aby tento důvod tvrdil a prokázal (srovnej např. rozhodnutí NS ze dne 31. 3. 2020 sp.zn. 33 Cdo 3284/2019). Pokud se mělo jednat o platbu za exkluzivitu nájmu, tak soud žádnou exkluzivitu ve prospěch žalobkyně v tomto směru neshledal, když nájem byl sjednán na dobu neurčitou, v čemž soud neshledává žádnou výjimečnost. V rámci smlouvy bylo jasně ujednáno nájemné, včetně procesu zvyšování nájemného. V dohodě není ani zmínky, že by finanční prostředky měly být použity na doplacení nájemného. Lze tak uzavřít, že sjednání nájmu na dobu neurčitou nepovažuje soud za nijak exkluzivní. Co se pak týká výše nájemného, tak i pokud by bylo nižší, tak zaplacení částky 400 0000 Kč za exkluzivní nájemné zcela jistě přiměřené není. Navíc je jen stěží uvěřitelné, že zaplacení částky 400 000 Kč bylo ujednáno z tohoto důvodu, když v samotné smlouvě o nájmu je zcela jasně stanoven mechanismus zvyšování nájemného. Pak ani nedává smysl, že by si účastníci zvlášť o nájmu ujednali jiným způsobem. Soud tak v těchto ujednáních nespatřuje žádnou výhodnost pro žalobkyni. Nadto má soud za to, že výše poskytnutého plnění je samo o sobě naprosto nepřiměřená, i v případě sjednání za tímto účelem.28. Žalovaný tak od žalobkyně převzal částku 400 000 Kč, a to na základě neplatného právního úkonu, přičemž dosud žalobkyni nevrátil ničeho. Je tak zřejmé, že žalovaný se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatil ve smyslu § 451 s.o.z. o částku 400 000 Kč. Soud ve vztahu k aplikaci ustanovení o bezdůvodném obohacení vycházel z toho, že v situaci bezdůvodného obohacení vzniklého z neplatného právního jednání se jedná o obdobný případ jako v situaci bezdůvodného obohacení vzniklého plněním z právního důvodu, který odpadl, kdy je judikováno, že se má vycházet z právní úpravy, kterou se řídil dosavadní závazek (rozhodnutí NS ze dne 24. 5. 2006 sp. zn. 32 Odo 585/2005). V tomto směru tedy soud vycházel z právní úpravy zakotvené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Jelikož se žalovaný na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatil, je povinen jí bezdůvodné obohacení vydat. Soud tak žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 400 000 Kč.29. Splatnost dluhu je dána výzvou věřitele ve smyslu ust. § 1958 o.z. Vedle práva na zaplacení jistiny vznikl žalobkyni dle ust. § 1968 o.z. ve spojení s § 1970 o.z. a nařízením vlády č. 351/2013 Sb., též nárok na zaplacení zákonného úroku z prodlení. V případech bezdůvodného obohacení je pro určení splatnosti vydat bezdůvodné obohacení rozhodné doručení výzvy k vydání bezdůvodného obohacení, popř. uplynutí lhůty, která je v této výzvě uvedena (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32Cdo 4179/2007). Takovou výzvu žalobkyně poprvé prokazatelně žalovanému odeslala dne 9. 1. 2024 s určením data splatnosti do 15 dnů od ukončení nájmu. Ze shora uvedeného vyplývá, že byt byl žalovanému předán 21. 4. 2024. je tak zjevné, že lhůta pro vydání bezdůvodného obohacení uplynula již v roce 2024. Jelikož však žalobkyně požaduje zaplacení úroku z prodlení až od 10. 1. 2025, tj. od data pozdějšího, soud přiznal žalobkyni úrok z prodlení právě od tohoto data, když nemohl překročit návrh žalobkyně.30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 107 664,50 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 20 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 400 000 Kč sestávající z částky 9 900 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 9 900 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 900 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 900 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 18. 7. 2025, z částky 9 900 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 21. 7. 2025, z částky 9 900 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 25. 9. 2025 a z částky 9 900 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 6. 10. 2025 včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 72 450 Kč ve výši 15 214,50 Kč.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Plzni, prostřednictvím Okresního soudu Plzeň-město. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:OSPM:2025:15.C.51.2025.52","publishedAt":"2026-05-14","decisionAt":"2025-10-06","caseNumber":{"senate":15,"registry":"C","index":51,"year":2025,"pageNumber":52},"solver":{"titlesBefore":"Mgr.","firstName":"Michal","lastName":"Vaníček","titlesAfter":"","function":"samosoudce"},"courtCode":"OSPM","caseResultType":["VYHOVENI"],"caseSubject":"Žaloba na zaplacení částky 400 000 Kč s příslušenstvím","specialType":[],"affectedDocs":[],"regulations":[{"paragraphNumber":"6","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"7","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"142","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"685","lexNumber":40,"lexYear":1964,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"3028","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["BEZDUVODNE_OBOHACENI","NEPLATNOST_PRAVNIHO_UKONU","NAHRADA_NAKLADU","JISTOTA","LHUTY","NAKLADY_RIZENI","SMLOUVA_NAJEMNI"]},"styles":[{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}