{"uuid":"26f3de82-cf43-4eb2-9df4-f970e7324311","header":[{"texts":[{"text":"Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Ireny Saralievové a soudkyň JUDr. Markéty Čermínové a JUDr. Renaty Hertlové v právní věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobce:","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupený advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta A","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalované:","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozená ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalované","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupená advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta B","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta B","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o zaplacení částky 20 000 Kč s příslušenstvím","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 15. ledna 2026, č. j. 15 C 240/2025-159","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku o věci samé mění tak, že se žaloba o zaplacení částky 20 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z této částky od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" do zaplacení zamítá.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů 32 279 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta B","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku o věci samé mění tak, že se žaloba o zaplacení částky 20 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z této částky od , datum,  do zaplacení zamítá.II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů 32 279 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta B, .","justification":[{"texts":[{"text":"1. Napadeným rozsudkem uznal soud I. stupně žalovanou povinnou zaplatit žalobci 20 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12% ročně z této částky od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" do zaplacení a na náhradu nákladů řízení 21 950 Kč. Žalobce se na žalované domáhal zaplacení uvedené částky z titulu náhrady škody, jež mu měla vzniknout nepoctivým ukončením předsmluvního jednání o uzavření kupní smlouvy ohledně bytové jednotky č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" v budově č.p. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" na pozemku parc. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" s podílem na budově a pozemcích ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", v katastrálním území. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" (předmětný byt) žalovanou ve smyslu § 1429 odst. l a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.). Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s obranou, že se žalobcem osobně nejednala a byt prodala jinému zájemci za výhodnějších podmínek. Na realitním trhu panuje obecně velká nejistota ohledně uzavření smlouvy a žalobce celou transakci zdržel tím, že odmítl uzavření rezervační smlouvy a trval na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která mezi účastníky ani sjednána nebyla.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Soud I. stupně učinil na podkladě důkazních zjištění, pospaných v odstavcích 5.až 46. rozsudku, skutkový závěr, že na základě inzerátu žalované žalobce v listopadu a prosinci 2024 jednal jako jediný vážný zájemce s matkou žalované (","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":") o koupi uvedeného bytu žalované. Na bytě vázlo věcné břemeno užívání ve prospěch mimo jiné ve svéprávnosti omezené sestry žalované ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", s návrhem, na jehož výmaz se žalovaná obrátila na opatrovnický soud, žalobce trval na odstranění této právní závady, byt hodlal financovat prostřednictvím hypotéky. Žalovaná navrhla žalobci uzavření rezervační smlouvy s úhradou zálohy, s čímž žalobce nesouhlasil a navrhl uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejíž návrh dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" předložil. Matka žalované nesouhlasila s úschovou finančních prostředků u bratra žalobce a její advokátka ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" poslala dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" žalobciupravený návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve kterém žalovaná požadovala složení zálohy na kupní cenu 6 666 000 Kč ve výši 200 000 Kč, žalobce tento požadavek akceptoval dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalovaná dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" uzavřela o prodeji bytu kupní smlouvu s ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" za trvání věcného břemene s dohodou o jeho následném zrušení za kupní cenu 6 600 000 Kč, kterou se kupující zavázal zaplatit ve výši 3 500 000 Kč do 5 dnů od podpisu a ve výši 3 100 000 Kč do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". O tom matka žalované informovala žalobce dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalovaná na prodej spěchala, protože se celá rodina chtěla stěhovat na venkov, kde matka žalované kopila dům kupní smlouvou ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" v katastrálním území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":". Věcné břemeno na bytě bylo zrušeno dohodou schválenou opatrovnickým soudem rozsudkem ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Soud I. stupně s odkazem na §§ 1724 odst. 1, 1725, 1729 odst. 1 a 2 o.z. dovodil, že žalobce důvodně očekával uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a následně kupní smlouvy. K tomu uvedl, že žalovaná se prostřednictvím ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" nejméně do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" chovala způsobem, který potvrzoval vůli smlouvu uzavřít a žalobci nesdělila, že by uvažovala o jiném kupci, nabízela mu i pronajmutí bytu, což jej utvrdilo v tom, že s ním počítá jako s kupujícím a hodlá po odstranění věcného břemene realizovat převod vlastnického práva k nemovitosti. Poukázal na to, že s kupujícím ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" sjednala žalovaná kupní cenu 6 600 000 Kč oproti 6 666 000 Kč, o níž jednala se žalobcem. Výhodou, kterou nabídl žalované pan ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", bylo rychlejší provedení převodu bytu na nového vlastníka, neboť pan ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" netrval na předchozím výmazu věcného břemene a obratem složil zálohu na kupní cenu. Žalovaná je ve věci pasivně legitimovaná, jelikož coby vlastnice bytu věděla o jednání své matky a souhlasila s ním a žalobce byl ve smyslu § 444 odst. 1 o.z. v dobré víře, že ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" jedná jako oprávněná zástupkyně žalované. Soud I. stupně dovodil, že není rozhodné, zda nepoctivě jednala přímo žalovaná nebo její zástupkyně, neboť za výsledek smluvního procesu odpovídá ta smluvní strana, která se rozhodla jednání ukončit. Žalovaná proto nese odpovědnost za škodu při nepoctivém ukončení jednání, které soud I. stupně shledal v tom, že mezi účastníky bylo dosaženo dohody na obsahu kupní smlouvy, žalobce tak důvodně očekával její uzavření a žalovaná neměla spravedlivý důvod pro ukončení kontraktačního jednání, jelikož žalobce o novém zájemci o koupi neinformovala a nedala mu možnost smluvní podmínky „tzv. dorovnat“. Dovodil, že žalovaná upřednostnila svůj ekonomický zájem před poctivým jednáním vůči žalobci a neměla legitimní poctivý důvod, aby jednání o uzavření smlouvy s žalobcem ukončila. Uzavřel, že žalovaná porušila povinnost jednat poctivě podle § 6 odst. 1 o. z. a je proto povinna podle § 1729 odst. 2 o. z. nahradit žalobci škodu. Žalobcem požadovanou částku 20 000 Kč za právní služby shledal s odkazem na advokátní tarif přiměřenou rozsahu poskytnutých právních služeb. Žalobě s tímto odůvodněním vyhověl a žalobci přiznal podle § 142 odst. l zák.č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o.s.ř.) náhradu nákladů řízení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, v němž vytkla soudu I. stupně nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení věci. Namítla nesprávnost závěru, že se uzavření kupní smlouvy se žalobcem jevilo jako vysoce pravděpodobné. Zdůraznila, že sám žalobce požadoval shodu na textu úschovní smlouvy před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní, aniž by návrh úschovní smlouvy byl předložen. Zdůraznila, že odstranění věcného břemene na bytě byl požadavek žalobce, jelikož potřeboval koupi financovat hypotékou. Dovozovala, že existence výhodnější nabídky je spravedlivým důvodem pro ukončení jednání o uzavření smlouvy, s nímž musí zejména kupující v realitním obchodě počítat. Nabídka ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", kterou žalovaná získala až v lednu 2025, byla pro ni zásadně výhodnější a to, že o ni žalobce neinformovala, nemá žádný význam. Nový zájemce byl ochoten zaplatit kupní cenu z vlastních prostředků před převodem nemovitosti a výmazem věcného břemeno bez úschovní smlouvy, což by žalobce nemohl akceptovat. Žalobce prodlení v kontraktačním procesu sám zavinil, když odmítl uzavření rezervační smlouvy a žádal uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, a ani neprokázal, že by uzavřel se svým právním zástupcem smlouvu s fakturovanou cenou služeb. Odvolatelka navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, žalobu zamítl a přiznal jí náhradu nákladů řízení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. V obsáhlém doplnění odvolání žalovaná zopakovala, že žalobce nebyl připraven smlouvu o smlouvě budoucí podepsat před uzavřením úschovní smlouvy, jejíž podmínky nebyly mezi stranami dojednány ani nebyly schváleny revize a komentáře smlouvy o smlouvě budoucí žalovanou. Žalobce měl zásadní podíl na tom, že předsmluvní jednání trvalo 48 dní bez uzavření smlouvy a situaci zbytečně komplikoval tím, že měnil typ předběžné smlouvy. Žalovaná zopakovala, že očekávání uzavření smlouvy v realitních obchodech je nejisté a že podmínky koupě bytu žalobce byly limitovány potřebnou žalobce financovat ji prostřednictvím hypotéky, o níž hodlal žádat až po odstranění věcného břemene na bytě. Zdůraznila, že její matka na prodej bytu zásadně spěchala z důvodu potřeby financovat koupi domu v obci ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", což bylo žalobci známo. S odkazem na judikaturu (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":", ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":") žalovaná dovozovala, že podstatná z hlediska aplikace § 1729 odst. l o.z. je existence spravedlivého důvodu, který v podobě výhodnější nabídky jiného zájemce o koupi bytu měla, a není rozhodné, zda o něm byla druhá strana informována. Poukázala dále na to, že účastníci neměli dohodnutou exkluzivitu a že žalobce nebyl způsobilý dorovnat podmínky, nabídnuté ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":". Dále namítla, že nebyl prokázán právní titul náhrady škody, jehož konstrukci označila za účelovou s ohledem na rodinný vztah žalobce a jeho zástupce s poukazem na to, že žalobce předložil pouze fakturu a vyúčtování právních služeb doložil až na výzvu soudu, a zopakovala, že požadovaná částka není přiměřená poskytnutým službám. Namítla i nesprávnost přiznaného úroku z prodlení s poukazem na nedostatečnou specifikaci nároku v předžalobní výzvě a dovozovala, že ve věci jsou splněny podmínky pro aplikaci § 150 o.s.ř.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku a ve vyjádření k odvolání se ztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", kdy akceptoval navržené úpravy smlouvy o smlouvě budoucí, nic nebránilo jejímu uzavření, jelikož smlouva o advokátní úschově kupní ceny má jiný účel. Žalobce měl na základě jednání žalované za to, že je jedinou osobou, s níž o prodeji bytu jedná a pokud měla nabídku pana ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" za výhodnější, měla jej o tom informovat. Žalobce dovozoval, že neuzavření rezervační či jiné smlouvy jej nezbavuje právní ochrany očekávání uzavření smlouvy ve smyslu § 1729 o.z. a že jiná nabídka nepředstavuje spravedlivý důvod k ukončení smluvního jednání, neboť za takový důvod lze považovat jen závažnou objektivní překážku. Podmínky, dohodnuté žalovanou s panem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", ani nebyly prokazatelně výhodnější než podmínky nabídnuté žalobcem, když kupní cena s ním sjednaná byla nižší, než jakou nabízel žalobce a rychlejší získání finančních prostředků k pořízení nové nemovitosti je irelevantní, protože ji kupovala matka žalované. Žalovaná rovněž porušila vůči žalobci informační povinnost, když mu nesdělila, že v řízení o udělení souhlasu opatrovnického soudu s odstraněním právní vady na nemovitosti ve prospěch sestry žalované došlo ke změně místní příslušnosti soudu a vydání pravomocného rozhodnutí se tak podstatně zpozdilo. Žalobce nesouhlasil s tvrzením žalované, že neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí bylo zaviněno jeho prodlením, k čemuž poukazoval na konkrétní data odeslání návrhu a předložení připomínek žalovanou, na něž reagoval v přiměřené době ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Námitku neprokázání uzavření smlouvy, od níž odvozuje požadovanou výši náhrady škody označil za novou a dosud neuplatněnou a danou skutečnost za prokázanou.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Z obsahu odvolání lze dovodit uplatnění odvolacích důvodů ve smyslu § 205 odst. 2 písm. e) a g) o.s.ř. Odvolací soud proto z jeho podnětu přezkoumal napadený rozsudek, včetně řízení, které mu předcházelo, v intencích §§ 212 a 212a o. s. ř. a odvolání shledal důvodným. Žaloba je postavena na aplikaci § 1729 odst. l o.z. podle něhož dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Uvedené ustanovení a jeho podmínky je namístě chápat a vykládat restriktivně. Samotné neuzavření smlouvy není protiprávní a nemůže být proto bez dalšího považováno za příčinu vzniku škody. Protiprávním jednáním je výlučně ukončení jednání bez spravedlivého důvodu, tedy chování, které odporuje principu dobré víry. Jak judikoval Nejvyšší soud v rozsudku ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", sp. zn. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":", vznik odpovědnosti za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu má být spíše výjimkou, nikoli pravidlem. Posouzení spravedlivosti důvodu, a tedy i poctivosti či nepoctivosti jednání, současně nesmí být příliš přísné a jako takový důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", sp. zn. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":").","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. V daném případě shledává odvolací soud oproti závěru soudu I. stupně nepochybným, že žalovaná měla k ukončení předsmluvních jednání spravedlivý důvod ve smyslu § 1729 odst. l o.z. Mezi účastníky nebyla žádná dohoda o exkluzivitě jejich vyjednávání o uzavření kupní smlouvy, žalovaná se tedy nezavázala nejednat po dobu vyjednávací s jinými potenciálními smluvními partnery. Žalovaná dostala v průběhu jednání o smlouvě nepochybně výhodnější nabídku, neboť ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" byl ochoten složit kupní cenu hotově a koupit byt i za trvání věcného břemene/služebnosti užívání bytu ve prospěch ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":". ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" (viz čl. IV.2 kupní smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":"). Žalobce zjevně takto zatížený byt koupit nechtěl, o čemž svědčí jeho návrh smlouvy o budoucí smlouvě, kde je zmíněno, že na nemovitosti neváznou žádné právní závady. Koupi bytu současně hodlal financovat prostřednictvím hypotéky, o níž ani netvrdil, že ji měl v době ukončení kontraktačního procesu sjednanou, přičemž dostatek peněz na hotovosti ke složení vyjednávané kupní ceny (6 666 000 Kč) neměl (viz zjištění soudu I. stupně v odstavcích 38 a 39 rozsudku). V případě pokračování předsmluvních jednání se žalobcem by tedy kupní smlouva nemohla být uzavřena dříve, než by bylo soudem zrušeno na bytě váznoucí věcné břemene a vyřízeno poskytnutí hypotéky žalobci na kupní cenu. Prioritou žalované však byl rychlý prodej bytu, protože se celá rodina chtěla stěhovat mimo Prahu a koupit tam dům. V tomto směru není zásadně významné, že nemovitosti v Lomu kupovala matka žalované, když i samotný předmětný byt zjevně představoval rodinný majetek (jeho koupi financovala matka žalované, jak uvedla ve výpovědi). Rozdíl v kupní ceně, nabídnuté kupujícím ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", ve výši 66 000 Kč, je za dané situace marginální.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Je pravda, že matka žalované měla v rámci poctivého jednání oznámit žalobci, že jedná s dalším vážným zájemcem o koupi bytu. Skutečnost, že tak neučinila, však nemá vliv na existenci spravedlivého důvodu žalované pro neuzavření smlouvy se žalobcem, neboť ustanovení § 1729/1 o.z. povinnost dát možnost „dorovnat“ podmínky, nabídnuté třetí osobou (na čemž soud I. stupně postavil své rozhodnutí), nestanoví. Ve zmíněném rozhodnutí sp.zn. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":" Nejvyšší soud uzavřel, že nepoctivost jednání nelze spatřovat v tom, zda jednající strana druhé straně předestře či nikoli celý proces svých úvah, na jejichž základě ukončila jednání o uzavření smlouvy. Podstatné je, zda vzhledem ke všem okolnostem konkrétní věci lze dovodit existenci spravedlivého důvodu. Nevyloží-li strana, která ukončila jednání o uzavření smlouvy, druhé straně, jakými úvahami byla k ukončení kontraktačního procesu vedena, nejedná se (ani) o porušení informační povinnosti podle § 1728 odst. 2 o.z. (toto ustanovení míří na okolnosti, které by mohly způsobit absolutní či relativní neplatnost zamýšlené smlouvy, a dále jde o to, aby jednající strany nebyly ovlivněny jakýmikoli klamavými údaji či neposkytnutím informací, jestliže by jejich absence mohla zkreslit představu druhé strany ovlivňující její zájem na uzavření smlouvy). Předpokladem vzniku nároku na náhradu škody podle § 1729 odst. 1 o. z. tak není požadavek, aby smluvní strana ukončující jednání o smlouvě druhé smluvní straně spravedlivý důvod (který zapříčinil její ukončení jednání o smlouvě) specifikovala či předem upozorňovala na možnost ukončení jednání o smlouvě z důvodu předpokladu vzniku spravedlivého důvodu. Spravedlivým důvodem může být i takový důvod, který nebyl poškozené straně původně vůbec sdělen, pokud bylo prokázáno, že důvodem pro ukončení smlouvy skutečně byl (srov. též usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":").","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Krom uvedeného zásadního důvodu lze nedostatek naplnění podmínek pro aplikaci § 1729 o.z. spatřovat i v nedostatku důvodného očekávání uzavření kupní smlouvy. Ohledně důvodného očekávání, že smlouva bude uzavřena, zastává odborná literatura stanovisko, že uzavření smlouvy se musí druhé straně jevit jako téměř jisté, tedy je shoda na celém obsahu smlouvy a čeká se jen jeho stvrzení v dohodnuté či předepsané formě nebo až nastane nějaká konkrétní skutečnost. (BŘÍZA, P., PAVELKA, T. § 1729 [Odpovědnost za ukončení předsmluvních jednání]. In: PETROV, J., VÝTISK, M., BERAN, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 3.). V daném případě nepokročil kontraktační proces ani tak daleko, aby se účastníci shodli na obsahu smlouvy o smlouvě budoucí, o níž mezi nimi bylo sice poměrně intenzivně jednáno, tento proces však nebyl završen jejím podpisem. Uzavření samotné kupní smlouvy pak bylo závislé nejen na tom, že dojde v rámci probíhajícího soudního řízení ke zrušení věcného břemene, ale zejména na nejisté skutečnosti, zda žalobce získá bankovní úvěr, z něhož by koupi bytu nejméně zčásti financoval, což vysokou pravděpodobnost uzavření kupní smlouvy a s ní spojené důvodné očekávání žalobce nepochybně oslabuje. Odvolací soud konečně s ohledem na blízký rodinný poměr žalobce a jeho zástupce sdílí pochybnost žalované o tom, zda listiny, kterými prokazoval svou škodu, nebyly vytvořeny účelově, jakkoliv je tato okolnost z důvodů výše vyložených pro rozhodnutí věci nevýznamná. Z popsaných důvodů odvolací soud podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":12,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Podle § 142 odst. l o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. l o.s.ř. má procesně úspěšná žalovaná právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Tuto náhradu za řízení před soudem I. stupně představuje odměna advokáta, stanovená podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) ve výši po 1 900 Kč za 9 úkonů právní služby s paušální částkou náhrady hotových výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a 21% náhradou za daň z přidané hodnoty (odpověď na předžalobní výzvu, příprava a převzetí věci, nahlížení do spisu za účelem seznámení se s žalobcem předloženými listinami, písemné vyjádření k žalobě, účast advokáta na jednání dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", účast advokáta na jednání dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", písemné vyjádření v reakci na vývoj sporu ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", účast advokáta na jednání dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", písemný závěrečný návrh k výzvě soudu ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Odvolací soud neshledal účelnými náklady na dvojí doplnění vyjádření k žalobě (ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" a ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":"), jež nebyly reakcí na nová tvrzení žalobce a celkové vyjádření, které mělo být učiněno v jednom podání k výzvě soudu, bylo pouze rozfázováno do tří podání, což vede k umělému navyšování nákladů řízení. Náhrada nákladů řízení žalované před soudem I. stupně činí celkem 25 592 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":13,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. Náhradu nákladů odvolacího řízení žalované představuje náhrada soudního poplatku z odvolání ve výši 1 000 Kč a odměny advokáta ve stejné výši po 1 900 Kč s paušální náhradou ve výši 450 Kč a 21% náhradou za daň z přidané hodnoty za dva úkony právní služby (podání odvolání a účast u jednání odvolacího soudu), celkem částka 6 687 Kč. Obdobně odvolací soud neshledal účelně vynaloženým náklad na obsáhlé doplnění odvolání, v němž žalovaná převážně opakuje a rozvádí své zásadní námitky, nadto doručené soudu bezprostředně před nařízeným ústním jednáním. Platební místo a lhůta ke splnění uložené povinnosti byly stanoveny podle § 149 odst. 1 o.s.ř. a § 160 odst. 1 o. s. ř.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Napadeným rozsudkem uznal soud I. stupně žalovanou povinnou zaplatit žalobci 20 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12% ročně z této částky od , datum,  do zaplacení a na náhradu nákladů řízení 21 950 Kč. Žalobce se na žalované domáhal zaplacení uvedené částky z titulu náhrady škody, jež mu měla vzniknout nepoctivým ukončením předsmluvního jednání o uzavření kupní smlouvy ohledně bytové jednotky č. , hodnota,  v budově č.p. , hodnota,  na pozemku parc. č. , hodnota,  s podílem na budově a pozemcích , hodnota,  a , hodnota, , v katastrálním území. , adresa,  (předmětný byt) žalovanou ve smyslu § 1429 odst. l a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.). Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s obranou, že se žalobcem osobně nejednala a byt prodala jinému zájemci za výhodnějších podmínek. Na realitním trhu panuje obecně velká nejistota ohledně uzavření smlouvy a žalobce celou transakci zdržel tím, že odmítl uzavření rezervační smlouvy a trval na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která mezi účastníky ani sjednána nebyla.2. Soud I. stupně učinil na podkladě důkazních zjištění, pospaných v odstavcích 5.až 46. rozsudku, skutkový závěr, že na základě inzerátu žalované žalobce v listopadu a prosinci 2024 jednal jako jediný vážný zájemce s matkou žalované (, tituly před jménem,  , jméno FO, ) o koupi uvedeného bytu žalované. Na bytě vázlo věcné břemeno užívání ve prospěch mimo jiné ve svéprávnosti omezené sestry žalované , jméno FO, , s návrhem, na jehož výmaz se žalovaná obrátila na opatrovnický soud, žalobce trval na odstranění této právní závady, byt hodlal financovat prostřednictvím hypotéky. Žalovaná navrhla žalobci uzavření rezervační smlouvy s úhradou zálohy, s čímž žalobce nesouhlasil a navrhl uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejíž návrh dne , datum,  předložil. Matka žalované nesouhlasila s úschovou finančních prostředků u bratra žalobce a její advokátka , tituly před jménem,  , jméno FO,  poslala dne , datum,  žalobciupravený návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve kterém žalovaná požadovala složení zálohy na kupní cenu 6 666 000 Kč ve výši 200 000 Kč, žalobce tento požadavek akceptoval dne , datum, . Žalovaná dne , datum,  uzavřela o prodeji bytu kupní smlouvu s , jméno FO,  za trvání věcného břemene s dohodou o jeho následném zrušení za kupní cenu 6 600 000 Kč, kterou se kupující zavázal zaplatit ve výši 3 500 000 Kč do 5 dnů od podpisu a ve výši 3 100 000 Kč do , datum, . O tom matka žalované informovala žalobce dne , datum, . Žalovaná na prodej spěchala, protože se celá rodina chtěla stěhovat na venkov, kde matka žalované kopila dům kupní smlouvou ze dne , datum,  v katastrálním území , adresa, . Věcné břemeno na bytě bylo zrušeno dohodou schválenou opatrovnickým soudem rozsudkem ze dne , datum, .3. Soud I. stupně s odkazem na §§ 1724 odst. 1, 1725, 1729 odst. 1 a 2 o.z. dovodil, že žalobce důvodně očekával uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a následně kupní smlouvy. K tomu uvedl, že žalovaná se prostřednictvím , tituly před jménem,  , jméno FO,  nejméně do , datum,  chovala způsobem, který potvrzoval vůli smlouvu uzavřít a žalobci nesdělila, že by uvažovala o jiném kupci, nabízela mu i pronajmutí bytu, což jej utvrdilo v tom, že s ním počítá jako s kupujícím a hodlá po odstranění věcného břemene realizovat převod vlastnického práva k nemovitosti. Poukázal na to, že s kupujícím , jméno FO,  sjednala žalovaná kupní cenu 6 600 000 Kč oproti 6 666 000 Kč, o níž jednala se žalobcem. Výhodou, kterou nabídl žalované pan , jméno FO, , bylo rychlejší provedení převodu bytu na nového vlastníka, neboť pan , jméno FO,  netrval na předchozím výmazu věcného břemene a obratem složil zálohu na kupní cenu. Žalovaná je ve věci pasivně legitimovaná, jelikož coby vlastnice bytu věděla o jednání své matky a souhlasila s ním a žalobce byl ve smyslu § 444 odst. 1 o.z. v dobré víře, že , tituly před jménem,  , jméno FO,  jedná jako oprávněná zástupkyně žalované. Soud I. stupně dovodil, že není rozhodné, zda nepoctivě jednala přímo žalovaná nebo její zástupkyně, neboť za výsledek smluvního procesu odpovídá ta smluvní strana, která se rozhodla jednání ukončit. Žalovaná proto nese odpovědnost za škodu při nepoctivém ukončení jednání, které soud I. stupně shledal v tom, že mezi účastníky bylo dosaženo dohody na obsahu kupní smlouvy, žalobce tak důvodně očekával její uzavření a žalovaná neměla spravedlivý důvod pro ukončení kontraktačního jednání, jelikož žalobce o novém zájemci o koupi neinformovala a nedala mu možnost smluvní podmínky „tzv. dorovnat“. Dovodil, že žalovaná upřednostnila svůj ekonomický zájem před poctivým jednáním vůči žalobci a neměla legitimní poctivý důvod, aby jednání o uzavření smlouvy s žalobcem ukončila. Uzavřel, že žalovaná porušila povinnost jednat poctivě podle § 6 odst. 1 o. z. a je proto povinna podle § 1729 odst. 2 o. z. nahradit žalobci škodu. Žalobcem požadovanou částku 20 000 Kč za právní služby shledal s odkazem na advokátní tarif přiměřenou rozsahu poskytnutých právních služeb. Žalobě s tímto odůvodněním vyhověl a žalobci přiznal podle § 142 odst. l zák.č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o.s.ř.) náhradu nákladů řízení.4. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, v němž vytkla soudu I. stupně nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení věci. Namítla nesprávnost závěru, že se uzavření kupní smlouvy se žalobcem jevilo jako vysoce pravděpodobné. Zdůraznila, že sám žalobce požadoval shodu na textu úschovní smlouvy před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní, aniž by návrh úschovní smlouvy byl předložen. Zdůraznila, že odstranění věcného břemene na bytě byl požadavek žalobce, jelikož potřeboval koupi financovat hypotékou. Dovozovala, že existence výhodnější nabídky je spravedlivým důvodem pro ukončení jednání o uzavření smlouvy, s nímž musí zejména kupující v realitním obchodě počítat. Nabídka , jméno FO, , kterou žalovaná získala až v lednu 2025, byla pro ni zásadně výhodnější a to, že o ni žalobce neinformovala, nemá žádný význam. Nový zájemce byl ochoten zaplatit kupní cenu z vlastních prostředků před převodem nemovitosti a výmazem věcného břemeno bez úschovní smlouvy, což by žalobce nemohl akceptovat. Žalobce prodlení v kontraktačním procesu sám zavinil, když odmítl uzavření rezervační smlouvy a žádal uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, a ani neprokázal, že by uzavřel se svým právním zástupcem smlouvu s fakturovanou cenou služeb. Odvolatelka navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, žalobu zamítl a přiznal jí náhradu nákladů řízení.5. V obsáhlém doplnění odvolání žalovaná zopakovala, že žalobce nebyl připraven smlouvu o smlouvě budoucí podepsat před uzavřením úschovní smlouvy, jejíž podmínky nebyly mezi stranami dojednány ani nebyly schváleny revize a komentáře smlouvy o smlouvě budoucí žalovanou. Žalobce měl zásadní podíl na tom, že předsmluvní jednání trvalo 48 dní bez uzavření smlouvy a situaci zbytečně komplikoval tím, že měnil typ předběžné smlouvy. Žalovaná zopakovala, že očekávání uzavření smlouvy v realitních obchodech je nejisté a že podmínky koupě bytu žalobce byly limitovány potřebnou žalobce financovat ji prostřednictvím hypotéky, o níž hodlal žádat až po odstranění věcného břemene na bytě. Zdůraznila, že její matka na prodej bytu zásadně spěchala z důvodu potřeby financovat koupi domu v obci , adresa, , což bylo žalobci známo. S odkazem na judikaturu (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. , spisová značka, , , spisová značka, ) žalovaná dovozovala, že podstatná z hlediska aplikace § 1729 odst. l o.z. je existence spravedlivého důvodu, který v podobě výhodnější nabídky jiného zájemce o koupi bytu měla, a není rozhodné, zda o něm byla druhá strana informována. Poukázala dále na to, že účastníci neměli dohodnutou exkluzivitu a že žalobce nebyl způsobilý dorovnat podmínky, nabídnuté , jméno FO, . Dále namítla, že nebyl prokázán právní titul náhrady škody, jehož konstrukci označila za účelovou s ohledem na rodinný vztah žalobce a jeho zástupce s poukazem na to, že žalobce předložil pouze fakturu a vyúčtování právních služeb doložil až na výzvu soudu, a zopakovala, že požadovaná částka není přiměřená poskytnutým službám. Namítla i nesprávnost přiznaného úroku z prodlení s poukazem na nedostatečnou specifikaci nároku v předžalobní výzvě a dovozovala, že ve věci jsou splněny podmínky pro aplikaci § 150 o.s.ř.6. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku a ve vyjádření k odvolání se ztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že , datum, , kdy akceptoval navržené úpravy smlouvy o smlouvě budoucí, nic nebránilo jejímu uzavření, jelikož smlouva o advokátní úschově kupní ceny má jiný účel. Žalobce měl na základě jednání žalované za to, že je jedinou osobou, s níž o prodeji bytu jedná a pokud měla nabídku pana , jméno FO,  za výhodnější, měla jej o tom informovat. Žalobce dovozoval, že neuzavření rezervační či jiné smlouvy jej nezbavuje právní ochrany očekávání uzavření smlouvy ve smyslu § 1729 o.z. a že jiná nabídka nepředstavuje spravedlivý důvod k ukončení smluvního jednání, neboť za takový důvod lze považovat jen závažnou objektivní překážku. Podmínky, dohodnuté žalovanou s panem , jméno FO, , ani nebyly prokazatelně výhodnější než podmínky nabídnuté žalobcem, když kupní cena s ním sjednaná byla nižší, než jakou nabízel žalobce a rychlejší získání finančních prostředků k pořízení nové nemovitosti je irelevantní, protože ji kupovala matka žalované. Žalovaná rovněž porušila vůči žalobci informační povinnost, když mu nesdělila, že v řízení o udělení souhlasu opatrovnického soudu s odstraněním právní vady na nemovitosti ve prospěch sestry žalované došlo ke změně místní příslušnosti soudu a vydání pravomocného rozhodnutí se tak podstatně zpozdilo. Žalobce nesouhlasil s tvrzením žalované, že neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí bylo zaviněno jeho prodlením, k čemuž poukazoval na konkrétní data odeslání návrhu a předložení připomínek žalovanou, na něž reagoval v přiměřené době , datum, . Námitku neprokázání uzavření smlouvy, od níž odvozuje požadovanou výši náhrady škody označil za novou a dosud neuplatněnou a danou skutečnost za prokázanou.7. Z obsahu odvolání lze dovodit uplatnění odvolacích důvodů ve smyslu § 205 odst. 2 písm. e) a g) o.s.ř. Odvolací soud proto z jeho podnětu přezkoumal napadený rozsudek, včetně řízení, které mu předcházelo, v intencích §§ 212 a 212a o. s. ř. a odvolání shledal důvodným. Žaloba je postavena na aplikaci § 1729 odst. l o.z. podle něhož dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Uvedené ustanovení a jeho podmínky je namístě chápat a vykládat restriktivně. Samotné neuzavření smlouvy není protiprávní a nemůže být proto bez dalšího považováno za příčinu vzniku škody. Protiprávním jednáním je výlučně ukončení jednání bez spravedlivého důvodu, tedy chování, které odporuje principu dobré víry. Jak judikoval Nejvyšší soud v rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , vznik odpovědnosti za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu má být spíše výjimkou, nikoli pravidlem. Posouzení spravedlivosti důvodu, a tedy i poctivosti či nepoctivosti jednání, současně nesmí být příliš přísné a jako takový důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).8. V daném případě shledává odvolací soud oproti závěru soudu I. stupně nepochybným, že žalovaná měla k ukončení předsmluvních jednání spravedlivý důvod ve smyslu § 1729 odst. l o.z. Mezi účastníky nebyla žádná dohoda o exkluzivitě jejich vyjednávání o uzavření kupní smlouvy, žalovaná se tedy nezavázala nejednat po dobu vyjednávací s jinými potenciálními smluvními partnery. Žalovaná dostala v průběhu jednání o smlouvě nepochybně výhodnější nabídku, neboť , jméno FO,  byl ochoten složit kupní cenu hotově a koupit byt i za trvání věcného břemene/služebnosti užívání bytu ve prospěch , tituly před jménem, . , jméno FO,  a , jméno FO,  (viz čl. IV.2 kupní smlouvy ze dne , datum, ). Žalobce zjevně takto zatížený byt koupit nechtěl, o čemž svědčí jeho návrh smlouvy o budoucí smlouvě, kde je zmíněno, že na nemovitosti neváznou žádné právní závady. Koupi bytu současně hodlal financovat prostřednictvím hypotéky, o níž ani netvrdil, že ji měl v době ukončení kontraktačního procesu sjednanou, přičemž dostatek peněz na hotovosti ke složení vyjednávané kupní ceny (6 666 000 Kč) neměl (viz zjištění soudu I. stupně v odstavcích 38 a 39 rozsudku). V případě pokračování předsmluvních jednání se žalobcem by tedy kupní smlouva nemohla být uzavřena dříve, než by bylo soudem zrušeno na bytě váznoucí věcné břemene a vyřízeno poskytnutí hypotéky žalobci na kupní cenu. Prioritou žalované však byl rychlý prodej bytu, protože se celá rodina chtěla stěhovat mimo Prahu a koupit tam dům. V tomto směru není zásadně významné, že nemovitosti v Lomu kupovala matka žalované, když i samotný předmětný byt zjevně představoval rodinný majetek (jeho koupi financovala matka žalované, jak uvedla ve výpovědi). Rozdíl v kupní ceně, nabídnuté kupujícím , jméno FO, , ve výši 66 000 Kč, je za dané situace marginální.9. Je pravda, že matka žalované měla v rámci poctivého jednání oznámit žalobci, že jedná s dalším vážným zájemcem o koupi bytu. Skutečnost, že tak neučinila, však nemá vliv na existenci spravedlivého důvodu žalované pro neuzavření smlouvy se žalobcem, neboť ustanovení § 1729/1 o.z. povinnost dát možnost „dorovnat“ podmínky, nabídnuté třetí osobou (na čemž soud I. stupně postavil své rozhodnutí), nestanoví. Ve zmíněném rozhodnutí sp.zn. , spisová značka,  Nejvyšší soud uzavřel, že nepoctivost jednání nelze spatřovat v tom, zda jednající strana druhé straně předestře či nikoli celý proces svých úvah, na jejichž základě ukončila jednání o uzavření smlouvy. Podstatné je, zda vzhledem ke všem okolnostem konkrétní věci lze dovodit existenci spravedlivého důvodu. Nevyloží-li strana, která ukončila jednání o uzavření smlouvy, druhé straně, jakými úvahami byla k ukončení kontraktačního procesu vedena, nejedná se (ani) o porušení informační povinnosti podle § 1728 odst. 2 o.z. (toto ustanovení míří na okolnosti, které by mohly způsobit absolutní či relativní neplatnost zamýšlené smlouvy, a dále jde o to, aby jednající strany nebyly ovlivněny jakýmikoli klamavými údaji či neposkytnutím informací, jestliže by jejich absence mohla zkreslit představu druhé strany ovlivňující její zájem na uzavření smlouvy). Předpokladem vzniku nároku na náhradu škody podle § 1729 odst. 1 o. z. tak není požadavek, aby smluvní strana ukončující jednání o smlouvě druhé smluvní straně spravedlivý důvod (který zapříčinil její ukončení jednání o smlouvě) specifikovala či předem upozorňovala na možnost ukončení jednání o smlouvě z důvodu předpokladu vzniku spravedlivého důvodu. Spravedlivým důvodem může být i takový důvod, který nebyl poškozené straně původně vůbec sdělen, pokud bylo prokázáno, že důvodem pro ukončení smlouvy skutečně byl (srov. též usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. , spisová značka, ).10. Krom uvedeného zásadního důvodu lze nedostatek naplnění podmínek pro aplikaci § 1729 o.z. spatřovat i v nedostatku důvodného očekávání uzavření kupní smlouvy. Ohledně důvodného očekávání, že smlouva bude uzavřena, zastává odborná literatura stanovisko, že uzavření smlouvy se musí druhé straně jevit jako téměř jisté, tedy je shoda na celém obsahu smlouvy a čeká se jen jeho stvrzení v dohodnuté či předepsané formě nebo až nastane nějaká konkrétní skutečnost. (BŘÍZA, P., PAVELKA, T. § 1729 [Odpovědnost za ukončení předsmluvních jednání]. In: PETROV, J., VÝTISK, M., BERAN, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 3.). V daném případě nepokročil kontraktační proces ani tak daleko, aby se účastníci shodli na obsahu smlouvy o smlouvě budoucí, o níž mezi nimi bylo sice poměrně intenzivně jednáno, tento proces však nebyl završen jejím podpisem. Uzavření samotné kupní smlouvy pak bylo závislé nejen na tom, že dojde v rámci probíhajícího soudního řízení ke zrušení věcného břemene, ale zejména na nejisté skutečnosti, zda žalobce získá bankovní úvěr, z něhož by koupi bytu nejméně zčásti financoval, což vysokou pravděpodobnost uzavření kupní smlouvy a s ní spojené důvodné očekávání žalobce nepochybně oslabuje. Odvolací soud konečně s ohledem na blízký rodinný poměr žalobce a jeho zástupce sdílí pochybnost žalované o tom, zda listiny, kterými prokazoval svou škodu, nebyly vytvořeny účelově, jakkoliv je tato okolnost z důvodů výše vyložených pro rozhodnutí věci nevýznamná. Z popsaných důvodů odvolací soud podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl.11. Podle § 142 odst. l o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. l o.s.ř. má procesně úspěšná žalovaná právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Tuto náhradu za řízení před soudem I. stupně představuje odměna advokáta, stanovená podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) ve výši po 1 900 Kč za 9 úkonů právní služby s paušální částkou náhrady hotových výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a 21% náhradou za daň z přidané hodnoty (odpověď na předžalobní výzvu, příprava a převzetí věci, nahlížení do spisu za účelem seznámení se s žalobcem předloženými listinami, písemné vyjádření k žalobě, účast advokáta na jednání dne , datum, , účast advokáta na jednání dne , datum, , písemné vyjádření v reakci na vývoj sporu ze dne , datum, , účast advokáta na jednání dne , datum, , písemný závěrečný návrh k výzvě soudu ze dne , datum, . Odvolací soud neshledal účelnými náklady na dvojí doplnění vyjádření k žalobě (ze dne , datum,  a ze dne , datum, ), jež nebyly reakcí na nová tvrzení žalobce a celkové vyjádření, které mělo být učiněno v jednom podání k výzvě soudu, bylo pouze rozfázováno do tří podání, což vede k umělému navyšování nákladů řízení. Náhrada nákladů řízení žalované před soudem I. stupně činí celkem 25 592 Kč.12. Náhradu nákladů odvolacího řízení žalované představuje náhrada soudního poplatku z odvolání ve výši 1 000 Kč a odměny advokáta ve stejné výši po 1 900 Kč s paušální náhradou ve výši 450 Kč a 21% náhradou za daň z přidané hodnoty za dva úkony právní služby (podání odvolání a účast u jednání odvolacího soudu), celkem částka 6 687 Kč. Obdobně odvolací soud neshledal účelně vynaloženým náklad na obsáhlé doplnění odvolání, v němž žalovaná převážně opakuje a rozvádí své zásadní námitky, nadto doručené soudu bezprostředně před nařízeným ústním jednáním. Platební místo a lhůta ke splnění uložené povinnosti byly stanoveny podle § 149 odst. 1 o.s.ř. a § 160 odst. 1 o. s. ř.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku není přípustné dovolání.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:MSPH:2026:20.Co.121.2026.196","publishedAt":"2026-10-19","decisionAt":"2026-05-14","caseNumber":{"senate":20,"registry":"Co","index":121,"year":2026,"pageNumber":196},"solver":{"titlesBefore":"JUDr.","firstName":"Irena","lastName":"Saralievová","titlesAfter":"","function":"předsedkyně senátu"},"courtCode":"MSPH","caseResultType":["ZMENA"],"caseSubject":"o zaplacení částky 20 000 Kč s příslušenstvím","specialType":[],"affectedDocs":[{"caseNumber":{"senate":15,"registry":"C","index":240,"year":2025,"pageNumber":159},"affectedDate":"2026-01-15","courtCode":"OSPH07","affectedTypes":["CHANGE"],"url":null}],"regulations":[{"paragraphNumber":"7","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"13","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"142","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"149","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"150","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"160","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"205","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"212","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"220","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"224","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"1429","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["SLUZEBNOST","SMLOUVA_O_SMLOUVE_BUDOUCI","VECNA_BREMENA","PRISLUSNOST_SOUDU","NAHRADA_NAKLADU","SMLOUVA_KUPNI","ZAVINENI","MISTNI_PRISLUSNOST","ODVOLANI","NAKLADY_RIZENI","KOUPE","PREVOD_NEMOVITOSTI","MAJETEK"]},"styles":[{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":12,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":13,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false}]}