{"uuid":"525f7b09-471d-4905-9b9d-e492140e257b","header":[{"texts":[{"text":"ROZSUDEK","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":2,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"JMÉNEM REPUBLIKY","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":2,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Okresní soud v Táboře rozhodl soudkyní JUDr. Ivanou Jakšičovou ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobce: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupený advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovanému: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":", IČO ","anonStyle":"NONE"},{"text":"IČO žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalovaného","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o návrhu na zaplacení částky 1 672 812 Kč s příslušenstvím","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 289 129 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně jdoucím od 1. 7. 2024 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Pokud se žalobce domáhal zaplacená částky 1 383 683 Kč se zákonným úrokem z prodlení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 11,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 5. 2022 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 11,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 6. 2022 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 7. 2022 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 8. 2022 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 9. 2022 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 10. 2022 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 11. 2022 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 12. 2022 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 1. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 2. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 3. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 4. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 5. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 6. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 7. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 8. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 9. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 10. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 11. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 12. 2023 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 1. 2024 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 2. 2024 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 3. 2024 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 4. 2024 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 5. 2024 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 6. 2024 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 12,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 7. 2024 do zaplacení","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"ve výši 12,75 % ročně jdoucím z částky 432 149 Kč dne 1. 7. 2024 do zaplacení,","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žaloba se zamítá.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":12,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"III. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Táboře na nákladech státu částku 5 608 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Táboře na nákladech státu částku 1 149 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"V. Žalobce je povinen naradit žalovanému na nákladech řízení částku 11 682 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 289 129 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně jdoucím od 1. 7. 2024 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Pokud se žalobce domáhal zaplacená částky 1 383 683 Kč se zákonným úrokem z prodleníve výši 11,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 5. 2022 do zaplaceníve výši 11,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 6. 2022 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 7. 2022 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 8. 2022 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 9. 2022 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 10. 2022 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 11. 2022 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 12. 2022 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 1. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 2. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 3. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 4. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 5. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 6. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 7. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 8. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 9. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 10. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 11. 2023 do zaplaceníve výši 15 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 12. 2023 do zaplaceníve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 1. 2024 do zaplaceníve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 2. 2024 do zaplaceníve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 3. 2024 do zaplaceníve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 4. 2024 do zaplaceníve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 5. 2024 do zaplaceníve výši 14,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 6. 2024 do zaplaceníve výši 12,75 % ročně jdoucím z částky 35 242 Kč ode dne 1. 7. 2024 do zaplaceníve výši 12,75 % ročně jdoucím z částky 432 149 Kč dne 1. 7. 2024 do zaplacení,žaloba se zamítá.III. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Táboře na nákladech státu částku 5 608 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Táboře na nákladech státu částku 1 149 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.V. Žalobce je povinen naradit žalovanému na nákladech řízení částku 11 682 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Žalobou podanou u zdejšího soudu se žalobce domáhal zaplacení částky 1 672 812 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení. Uvedl, že je vlastníkem pozemků v katastrálním území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" označených jako parcely č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" a 188, zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 132/117 ostatní plocha. Žalobce tvrdil že zastavěné pozemky p. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" a 188 užívá žalovaný výlučně, část pozemku p. č. 103/107 o rozloze 2 584 m² užívá rovněž výlučně a část o rozloze 1690 m² užívá společně s oprávněným z věcného břemena. Žalobce požadoval na žalovaném vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného, které vyčíslil částkou 12 Kč/m²/měsíc u pozemků užívaných výlučně a částkou 6 Kč/m²/ měsíc u pozemků užívaných spolu s oprávněným z věcného břemena. Žalobce podložil svůj požadavek ohledně výše nároku znaleckým posudkem zpracovaným znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":13,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Proti vydanému platebnímu rozkazu podal žalovaný odpor. Potvrdil užívání pozemků v tvrzeném rozsahu, se znaleckým posudkem předloženým žalobcem nesouhlasil, částku určenou znalcem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" označil za nepřiměřeně vysokou. Navrhl důkaz znaleckým posudkem znalce Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":13,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce je výlučným vlastníkem označených nemovitostí v katastrálním území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva. Stejně nesporné bylo, že žalovaný užívá nemovitosti v rozsahu označeném v žalobě a že část pozemku číslo 132/117 užívá s odkazem na smlouvu o zřízení věcného břemena další osoba. Žalovaný připouštěl, že mu užíváním pozemku vzniká bezdůvodné obohacení. Jedinou spornou otázkou tedy byla výše tohoto obohacení, tedy otázka, jakou částku má žalovaný žalobci hradit.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":13,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Žalobcem předložený posudek po formální stránce splňoval požadavky ustanovení § 127a o.s.ř. Znaleckým úkolem bylo stanovit výši dosažitelného nájemného v místě a čase obvyklého za pronájem pozemků žalobce; jednalo se tedy především o určení výše jednotkové ceny nájemného. Znalec použil metodu přímého srovnání. K tomuto účelu poskytl zadavatel znalci čtyři nájemní smlouvy, jimiž byl sjednán nájem pozemků či jejich částí ve stejné lokalitě. Tři z nich byly uzavřeny samotným žalobcem jako pronajímatelem, dvě se týkají částí parcely číslo 114/14 (v posudku nesprávně 114/4), jedna části parcely 132/117, která je předmětem sporu. Poslední smlouva byla uzavřena pronajímatelem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", bratrem žalobce. Znalec vedle toho využil dvě nabídkové ceny nájmu v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" z inzerce společnosti REMAX na realitním serveru jiho.ceskereality.cz., a u nich s ohledem na pramen ceny (inzerce) snížil koeficient K1 (pramen ceny) na 0,9. Následně vyšel z prostého průměru takto zjištěných cen jednotkového nájemného. Při ústním doplnění posudku zdůraznil, že pokud měl dostatečný srovnávací materiál, nepovažoval za vhodné použít metodu simulovaného nájemného. Pro své závěry považoval za zásadní skutečnost, že pozemek se nachází v průmyslové zóně a podle toho je třeba na něj nahlížet. Pozemky v dané lokalitě jsou položeny podle platného územního plánu v průmyslové lokalitě a určeny pro lehkou výrobu a tomu musí odpovídat cena nájmu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":13,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Posudek znalce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" požadavky 127 a) o.s.ř. nesplňoval, soud proto tímto posudkem provedl důkaz pouze jako listinou, a jako listinný důkaz jej dále hodnotil. Zpracovatel posudku vyložil, že jsou v zásadě dvě možné cesty ke zjištění ceny obvyklého nájemného, a to buď porovnání cen sjednaného nájemného anebo stanovení obvyklého nájemného z ceny nemovitosti. Pro svůj závěr aplikoval oba výpočty, které porovnal a vyšel z přímého porovnání. Jako podklad pro závěr o ceně obvyklého nájemného sloužilo srovnání nabídkových cen společnosti sreality.sz, a to tří nabídek pronájmů a dvou nabídek prodeje komerčního pozemku. Skutečnost, že šlo o ceny nabídkové, zohlednil v koeficientu K1, který určil ve výši 0,95. Znalec dospěl k závěru, že přímým porovnáním nájmů činí obvyklé jednotkové nájemné 4,12 Kč/m2/měsíc, ekonomické nájemné 6,56 Kč/m2/měsíc.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":13,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu plnění obohacení možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Jednou z častých skutkových podstat bezdůvodného obohacení založenou na tom, že mezi zúčastněnými osobami chybí právní vztah, který by zakládal právní nárok na předmětné plnění, je plnění bez právního důvodu. Obecně lze o obohacení hovořit tehdy, dostalo-li se majetkové hodnoty tomu, komu bylo plněno, takže v jeho majetku došlo ke zvýšení aktiv, případně nedošlo ke snížení pasiv, jak by se za běžných okolností stalo. Plněním bez právního důvodu je i užívání cizí věci bez platné smlouvy či jiného titulu opravňujícího věc užívat, čímž vzniká uživateli majetkový prospěch, tedy bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. Majetkovým vyjádřením takového prospěchu je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy. Aby mohlo jít o částku skutečně obvyklou vzhledem ke srovnávanému stavu, musí být při srovnání respektováno jak posuzované místo a období, tak charakter, stav i způsob užívání konkrétní věci. Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit. Výše plnění za užívání cizí věci bez právního důvodu se proto odvozuje od prospěchu, jenž získal obohacený, který je povinen vydat vše. Soud se tedy podrobně zabýval otázkou, jak se žalovaný na úkor žalobce obohatil. Podkladem byly znalecké posudky.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Vzhledem k tomu, že závěry znalců Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" byly významně odlišné a současně zadání posudků zcela neodpovídalo potřebám rozhodnutí, považoval soud za nezbytné zjistit cenu obvyklého nájemného prostřednictvím znaleckého posudku, v jehož zadání formuloval otázky významné pro rozhodnutí. Požadoval konkrétní určení obvyklé výše nájemného s přihlédnutím ke všem specifikům pozemku a způsobu jeho užívání a s přihlédnutím k tomu, že jeden z pozemků je zatížen na poměrně velké ploše věcným břemenem. Znalkyně Hrochová po místním šetření zpracovala znalecký posudek, v jehož závěru určila cenu obvyklého nájemného pro jednotlivá období, tedy pro jednotlivé roky, diferencovaně. Pro rok 2022 považovala za obvyklé nájemné 22,80 Kč/m2/rok, pro rok 2023 částku 25,20 Kč/m2/rok a v roce 2024 částku 27,40 Kč/m2/rok. V případě části pozemku č. 132/117 zatížené věcným břemenem uvažovala s jednou polovinou ceny. Znalkyně předeslala, že neexistuje centrální registr nájemních smluv, z něhož by bylo možné údaje o nájemném čerpat. Je tedy nutné vycházet ze zkušeností znalkyně a z informací získaných při znalecké činnosti. Čerpala tedy z uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí v místě v roce 2022-2024. Vyšla z předpokladu, že pozemky, na kterých jsou postaveny stavby jiných vlastníků, a okolní pozemky spolu tvoří funkční celek. Užitek nájemce je daný druhem stavby, která je na pozemku postavená, proto bylo třeba srovnávat pozemky, na nichž stojí zemědělské stavby určené ke skladování a úpravě zemědělských produktů. Posuzované pozemky se druhem a využitím podobají nejvíce pozemkům pronajímaným zemědělským družstvům v celé České republice. Znalkyně pro doplnění uvedla, že počínaje rokem 2026 bylo roční nájemné obdobných pozemků pronajímaných Státním pozemkovým úřadem zvýšeno z 2 Kč/m2/rok na 4 Kč/m2/rok. Lesy ČR, s.p. pronajímají pozemky pro podnikatelské aktivity za minimální nájemné ve výši 25,05 Kč/m2/rok. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" pronajímá pozemky ke komerční činnosti za nájemné ve výši 5 % z jejich obvyklé ceny, skladovací a manipulační plochy za nájemné ve výši 48,3 Kč/m2/rok. Znalkyně zdůraznila, že podle její zkušenosti není možné použít jako referenční vzorky pozemky, které nejsou zastavěné stavbami jiných vlastníků, neboť by srovnání neobstálo. Ocenění je nutné provést dle skutečného stavu a účelu využití zjištěného při místním šetření. Ze všech uvedených důvodů uzavřela, že pokud nemá k dispozici dostatek srovnávacího materiálu pro porovnání cen nájemného, je třeba cenu zjistit prostřednictvím cen nemovitostí. Nejprve určila vyhláškovou cenu nemovitostí pro jednotlivé roky tak, že v roce 2022 činila tato vyhlášková cena částku 225 Kč/m2/rok, v roce 2023 částku 250 Kč/m2/rok a v roce 2024 částku 276 Kč/m2/rok. Následně určila cenu obvyklou, při níž vycházela z nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Použila vzorky v Červeném ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", Červeném ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", Brtci, ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", Bernarticích u ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":". Na základě uvedeného postupu potom dospěla k obvyklé ceně pozemku částkou 228 Kč/m2 v roce 2022, částkou 252 Kč/m2 v roce 2023 a částkou 274 Kč/m2 v roce 2024. Obvyklé nájemné přitom stanovila ve výši 10 % z obvyklé ceny nemovitých věcí uvedených ve znaleckém posudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Soud při jednání vyslechl znalkyni ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" i znalce Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":". Je zjevné, že každý z nich vycházel při zjišťování ceny nájmu ze zcela jiných předpokladů. Pro znalce Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" bylo stěžejní, že se jedná o pozemek v oblasti, která je územním plánem obce určena pro lehkou průmyslovou výrobu, to určuje cenu pozemku i cenu nájemného. Pokud měl k dispozici srovnávací materiál, považoval závěr přímým porovnáním za přesnější. Metoda simulovaného nájemného má opodstatnění pouze tam, kde srovnávací materiál pro přímé určení nájemného neexistuje. Skutečnost, že srovnával pouze smlouvy uzavřené žalobcem a jeho bratrem, nepovažoval za podstatnou, další dvě ceny, které do srovnání zahrnul, byly pouze nabídkové. Na tuto skutečnost reagoval v posudku tak, že koeficient pramene ceny u nich snížil na 90 %. Fakt, že budovy na pozemku postavené využívá žalovaný dlouhodobě pro zemědělské účely, nepovažoval za důležitý. Vůbec nebral v potaz, že všechny ostatní pozemky, které použil ke srovnání, jsou nezastavěné a dávají tak nájemci možnost zvolit způsob využití. Zdůraznil, že pokud obec změnila územní plán, chtěla mít v dané lokalitě průmyslovou zónu, ta tam v současné době je a na pozemky je třeba takovým způsobem nahlížet.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Znalkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" naproti tomu považovala za podstatné, jaké stavby na pozemcích stojí a jak a k čemu jsou užívány. Pozemek č. 132/17 je navíc zatížen věcným břemenem ve prospěch další osoby, a to je třeba vzít při ocenění rovněž v úvahu. Za významné považovala rovněž to, že stavba tvoří s pozemky funkční celek. Znalkyně připomněla, že pokud jde o způsob využití, jedná se o poměrně častou situaci. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" na pozemku stojí dlouhodobě a legálně, slouží zemědělské výrobě a žalobce nemá reálnou možnost změnit pozemky na nezastavěné. Situace je důsledkem faktu, že v minulosti právní úprava připouštěla umístění stavby na pozemku jiného vlastníka. Jedná se o historickou realitu, kterou je třeba i při zpracování posudku akceptovat. Zdůraznila, že stát řeší celou řadu obdobných situací s vědomím, že stavby na pozemcích stojí legálně, a ještě nějakou dobu na nich stát budou. Pokud by žalovaný stavby prodával, bude je prodávat zase jako zemědělské stavby. Znalkyně vysvětlila, že nepoužila pro přímé srovnání nájemní smlouvy uzavřené v obdobných situacích státem jako pronajímatelem, neboť takové nájemné by bylo nepřiměřeně nízké, pohybovalo by se v řádu korun za rok. Proto při stanovení obvyklého nájemného vyšla z cen pozemků, konkrétně určila obvyklé nájemné ve výši 10 % z ceny pozemku. Z hlediska metodiky potvrdila, že pokud by měla ke srovnání například čtyři smlouvy, vycházela by z nich pouze za předpokladu, že by nemovitosti byly srovnatelné, tedy pokud by se skutečně jednalo situaci, která by jí umožňovala dospět ke smysluplnému závěru. Vzhledem k tomu, k jakému účelu nemovitost a stavba stojící na ní slouží, nepovažovala za zcela podstatné, že se jedná o pozemek v blízkosti dálnice, případně že by teoreticky mohl sloužit k lehké výrobě.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Jak správně uvedl žalobce, zjištění výše nároku postupem podle § 136 o.s.ř. nepřicházelo v úvahu. K takovému postupu nebyl ani důvod, protože soud měl k dispozici dva znalecké posudky a jedno odborné vyjádření. Přes zcela odlišné postupy a závěry dvou znalců nepovažoval za potřebné opatření posudku revizního. Oba znalci při jednání postup zpracování posudku vysvětlili a na svých závěrech trvali. Postup každého z nich je sám o sobě akceptovatelný, což je ostatně patrné i z obsahu osudku znalce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", který obě použité metody kombinoval (ačkoli dal jedné z nich nakonec přednost). Rozdíl nespočívá v tom, že by některý znalec použil nepřípustnou metodu nebo udělal ve svém výpočtu chybu. Vychází z toho, že každý oceňoval v podstatě jiné pozemky. Znalec Samec na pozemky pohlížel jako na volné pozemky nacházející se v průmyslové zóně. Vedle dvou nabídkových cen měl k dispozici pouze ty smlouvy, které mu předložil sám žalobce. Odhlížel od staveb na pozemcích postavených a od způsobu jejich využití. Všechny srovnávané pozemky jsou volné, mají potenciál sloužit k parkování nebo uložení materiálu. Dávají tak budoucímu nájemci volnost ve volbě využití. Stejným způsobem je tvořena i cenová mapa společnosti Report, která od stávajícího konkrétního využití jednotlivých pozemků zcela odhlíží. Znalkyně Hrochová naproti tomu vzala v úvahu specifika oceňovaných pozemků, tedy jejich zastavěnost, druh stavby na pozemku postavené i způsob jejího využití, veškeré historické souvislosti. Vzhledem k povaze vztahu účastníků a k charakteru pozemků a na nich stojících staveb nepoužila ke srovnání ceny nájmů u pozemků pronajímaných státem a za základ vzala ceny pozemků, z nichž určila výši obvyklého nájmu. Pokud by se jednalo o pozemky volné, které může vlastník nechat bez problémů vyklidit, považoval by soud postup znalce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", tedy přímé srovnání cen nájmů, za správný. V posuzované věci však jde o pozemky, na nichž stojí desítky let oprávněně stavby ve vlastnictví jiného subjektu, který nemovitosti zcela po právu využívá a žalobce nemá reálnou možnost jej vlastnictví těchto nemovitostí zbavit. Příčinou tohoto stavu je předchozí právní úprava, která připouštěla rozdílné vlastnictví pozemku a na něm stojící stavby. Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) v ustanovení § 3054 předpokládá možnost odlišného vlastnictví pozemku a stavby až do okamžiku, kdy se vlastníkem stavby a pozemku stane tatáž osoba. Do té doby se jedná o pozemek zastavěný zemědělskou budovou, která je ke svému účelu vlastníkem využívána. Na takový pozemek není možné při úvaze o obvyklém nájemném pohlížet jako na pozemek volný, protože taková úvaha by byla v rozporu s realitou. Znalecký posudek musí vzít v úvahu veškeré pro konkrétní věc podstatné skutečnosti a těm pak musí odpovídat jeho závěr. Právě ve zohlednění všech zjištěných okolností a následném konkrétním závěru spočívá jádro znaleckého posouzení. V opačném případě by soud ani posudek nepotřeboval a mohl by využít cenovou mapu. Popsané nároky splnil beze zbytku posudek znalkyně Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a soud jej vzal za základ svého rozhodnutí, ze shora uvedených důvodů jej nepovažoval za vhodné žádným způsobem korigovat. Jeho závěry, včetně zjištění ceny nájmu u části pozemku, která je zatížena věcným břemenem, poskytly spolehlivý podklad pro rozhodnutí. Soud tedy přiznal žalobci za celé sporné období částka 289 129 Kč a ve zbytku žalobu jako bezdůvodnou zamítl. S odkazem na ustanovení § 1970 o.z. považoval za oprávněný požadavek žalobce na úhradu úroku z prodlení z částek, ohledně nichž bylo žalobě vyhověno. Vzhledem k tomu, že nárok žalobce má původ v bezdůvodném obohacení žalovaného, byl dluh splatný teprve poté, co byl dlužník o plnění požádán (§ 1958 o.z.). Žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení výzvou ze dne 11. 6. 2024, v níž určil lhůtu k plnění do 30. 6. 2024. Žalovaný byl tedy v prodlení počínaje dnem 1. 7. 2024 a od tohoto dne soud přiznal právo na zaplacení úroku z prodlení z částky, ohledně níž bylo žalobě vyhověno. Jeho výše odpovídá vládnímu nařízení č. 351/2013 Sb. Ve zbytku, byla žaloba zamítnuta.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Pro úplnost lze dodat, že závěr soudu je zcela v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu, který se otázkou způsobu určení výše peněžité náhrady za bezesmluvní užívání zastavěného pozemku opakovaně zabýval (mimo jiné například rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 9/2013 ze dne 5. 11. 2013). Vždy přitom dospěl k závěru, že při stanovení výše bezdůvodného obohacení nelze od skutečnosti, že pozemky jsou zastavěny stavbou jiného vlastníka, odhlédnout. Jinak by se navozoval stav, který neodpovídá skutečnosti, a nemohla by být naplněna podmínka judikatury, podle níž v daném případě výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka. Ta odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě formou nájmu, a důvodně se tedy poměřuje s obvyklou hladinou nájemného. Z uvedené konstrukce logicky vyplývá, že hovoří-li judikatura o užívání věci, musí jít o věc obdobnou té, jejímž užíváním došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení. Srovnáním s věcí svým charakterem odlišnou by nebylo možné dospět ke správným závěrům. Při stanovení výše obvyklého nájemného je tedy třeba vycházet z pozemků obdobných, z čehož plyne i to, že by se mělo jednat o pozemky zastavěné obdobnou stavbou jiného vlastníka (k tomu přiměřeně srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4930/2009). Pokud reálně není možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách (srov. dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 3. 2013, sp. zn. 28 Cdo 900/2012).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř., podle něhož soud v případě poměrného úspěchu náhradu nákladů rozdělí. Žalobce byl úspěšný přibližně se 17 % nároku a ve zbytku ohledně 83% neúspěšný. Náleží mu tak 66 % nákladů řízení. Tyto náklady sestávají ze složené zálohy ve výši 15 000 Kč a z náhrady hotových výdajů dle ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. jenž v souladu s usnesením NS ze dne 18. 11. 2025, č. j. 28 Cdo 2638/2025 činí 450 Kč za každý ze šesti provedených úkonů (odpor proti platebnímu rozkazu, účast u jednání dne 7. 2. 2025, účast na místním šetření dne 3. 6. 2025, účast u jednání dne 10. 2. 2026, dne 4. 3. 2026 a dne 9. 3. 2026). Celkem činí náklady žalovaného 17 700 Kč, poměrná část potom 11 682 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"13. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů, které platil. Jednalo se o znalecký posudek zpracovaný znalkyní Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ve výši 15 000 Kč a dále odměnu znalců při jednání. Žalovaný složil zálohu na vypracování posudku ve výši 15 000 Kč, zbývá tak částka 6 757 Kč, kterou soud rozdělil v poměru úspěchu ve věci. Žalobce zaplatí 5 608 Kč, žalovaný 11 489 Kč. Náklady státu zaplatí účastníci na účet soudu číslo ","anonStyle":"NONE"},{"text":"č. účtu","anonStyle":"ANON"},{"text":", variabilní symbol 0911024224.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Žalobou podanou u zdejšího soudu se žalobce domáhal zaplacení částky 1 672 812 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení. Uvedl, že je vlastníkem pozemků v katastrálním území , adresa,  označených jako parcely č. , hodnota,  a 188, zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 132/117 ostatní plocha. Žalobce tvrdil že zastavěné pozemky p. č. , hodnota,  a 188 užívá žalovaný výlučně, část pozemku p. č. 103/107 o rozloze 2 584 m² užívá rovněž výlučně a část o rozloze 1690 m² užívá společně s oprávněným z věcného břemena. Žalobce požadoval na žalovaném vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného, které vyčíslil částkou 12 Kč/m²/měsíc u pozemků užívaných výlučně a částkou 6 Kč/m²/ měsíc u pozemků užívaných spolu s oprávněným z věcného břemena. Žalobce podložil svůj požadavek ohledně výše nároku znaleckým posudkem zpracovaným znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, Ing. , jméno FO, .2. Proti vydanému platebnímu rozkazu podal žalovaný odpor. Potvrdil užívání pozemků v tvrzeném rozsahu, se znaleckým posudkem předloženým žalobcem nesouhlasil, částku určenou znalcem , jméno FO,  označil za nepřiměřeně vysokou. Navrhl důkaz znaleckým posudkem znalce Ing. , jméno FO, .3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce je výlučným vlastníkem označených nemovitostí v katastrálním území , adresa, , že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva. Stejně nesporné bylo, že žalovaný užívá nemovitosti v rozsahu označeném v žalobě a že část pozemku číslo 132/117 užívá s odkazem na smlouvu o zřízení věcného břemena další osoba. Žalovaný připouštěl, že mu užíváním pozemku vzniká bezdůvodné obohacení. Jedinou spornou otázkou tedy byla výše tohoto obohacení, tedy otázka, jakou částku má žalovaný žalobci hradit.4. Žalobcem předložený posudek po formální stránce splňoval požadavky ustanovení § 127a o.s.ř. Znaleckým úkolem bylo stanovit výši dosažitelného nájemného v místě a čase obvyklého za pronájem pozemků žalobce; jednalo se tedy především o určení výše jednotkové ceny nájemného. Znalec použil metodu přímého srovnání. K tomuto účelu poskytl zadavatel znalci čtyři nájemní smlouvy, jimiž byl sjednán nájem pozemků či jejich částí ve stejné lokalitě. Tři z nich byly uzavřeny samotným žalobcem jako pronajímatelem, dvě se týkají částí parcely číslo 114/14 (v posudku nesprávně 114/4), jedna části parcely 132/117, která je předmětem sporu. Poslední smlouva byla uzavřena pronajímatelem , jméno FO, , bratrem žalobce. Znalec vedle toho využil dvě nabídkové ceny nájmu v , adresa,  z inzerce společnosti REMAX na realitním serveru jiho.ceskereality.cz., a u nich s ohledem na pramen ceny (inzerce) snížil koeficient K1 (pramen ceny) na 0,9. Následně vyšel z prostého průměru takto zjištěných cen jednotkového nájemného. Při ústním doplnění posudku zdůraznil, že pokud měl dostatečný srovnávací materiál, nepovažoval za vhodné použít metodu simulovaného nájemného. Pro své závěry považoval za zásadní skutečnost, že pozemek se nachází v průmyslové zóně a podle toho je třeba na něj nahlížet. Pozemky v dané lokalitě jsou položeny podle platného územního plánu v průmyslové lokalitě a určeny pro lehkou výrobu a tomu musí odpovídat cena nájmu.5. Posudek znalce , jméno FO,  požadavky 127 a) o.s.ř. nesplňoval, soud proto tímto posudkem provedl důkaz pouze jako listinou, a jako listinný důkaz jej dále hodnotil. Zpracovatel posudku vyložil, že jsou v zásadě dvě možné cesty ke zjištění ceny obvyklého nájemného, a to buď porovnání cen sjednaného nájemného anebo stanovení obvyklého nájemného z ceny nemovitosti. Pro svůj závěr aplikoval oba výpočty, které porovnal a vyšel z přímého porovnání. Jako podklad pro závěr o ceně obvyklého nájemného sloužilo srovnání nabídkových cen společnosti sreality.sz, a to tří nabídek pronájmů a dvou nabídek prodeje komerčního pozemku. Skutečnost, že šlo o ceny nabídkové, zohlednil v koeficientu K1, který určil ve výši 0,95. Znalec dospěl k závěru, že přímým porovnáním nájmů činí obvyklé jednotkové nájemné 4,12 Kč/m2/měsíc, ekonomické nájemné 6,56 Kč/m2/měsíc.6. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu plnění obohacení možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Jednou z častých skutkových podstat bezdůvodného obohacení založenou na tom, že mezi zúčastněnými osobami chybí právní vztah, který by zakládal právní nárok na předmětné plnění, je plnění bez právního důvodu. Obecně lze o obohacení hovořit tehdy, dostalo-li se majetkové hodnoty tomu, komu bylo plněno, takže v jeho majetku došlo ke zvýšení aktiv, případně nedošlo ke snížení pasiv, jak by se za běžných okolností stalo. Plněním bez právního důvodu je i užívání cizí věci bez platné smlouvy či jiného titulu opravňujícího věc užívat, čímž vzniká uživateli majetkový prospěch, tedy bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. Majetkovým vyjádřením takového prospěchu je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy. Aby mohlo jít o částku skutečně obvyklou vzhledem ke srovnávanému stavu, musí být při srovnání respektováno jak posuzované místo a období, tak charakter, stav i způsob užívání konkrétní věci. Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit. Výše plnění za užívání cizí věci bez právního důvodu se proto odvozuje od prospěchu, jenž získal obohacený, který je povinen vydat vše. Soud se tedy podrobně zabýval otázkou, jak se žalovaný na úkor žalobce obohatil. Podkladem byly znalecké posudky.7. Vzhledem k tomu, že závěry znalců Ing. , jméno FO,  a Ing. , jméno FO,  byly významně odlišné a současně zadání posudků zcela neodpovídalo potřebám rozhodnutí, považoval soud za nezbytné zjistit cenu obvyklého nájemného prostřednictvím znaleckého posudku, v jehož zadání formuloval otázky významné pro rozhodnutí. Požadoval konkrétní určení obvyklé výše nájemného s přihlédnutím ke všem specifikům pozemku a způsobu jeho užívání a s přihlédnutím k tomu, že jeden z pozemků je zatížen na poměrně velké ploše věcným břemenem. Znalkyně Hrochová po místním šetření zpracovala znalecký posudek, v jehož závěru určila cenu obvyklého nájemného pro jednotlivá období, tedy pro jednotlivé roky, diferencovaně. Pro rok 2022 považovala za obvyklé nájemné 22,80 Kč/m2/rok, pro rok 2023 částku 25,20 Kč/m2/rok a v roce 2024 částku 27,40 Kč/m2/rok. V případě části pozemku č. 132/117 zatížené věcným břemenem uvažovala s jednou polovinou ceny. Znalkyně předeslala, že neexistuje centrální registr nájemních smluv, z něhož by bylo možné údaje o nájemném čerpat. Je tedy nutné vycházet ze zkušeností znalkyně a z informací získaných při znalecké činnosti. Čerpala tedy z uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí v místě v roce 2022-2024. Vyšla z předpokladu, že pozemky, na kterých jsou postaveny stavby jiných vlastníků, a okolní pozemky spolu tvoří funkční celek. Užitek nájemce je daný druhem stavby, která je na pozemku postavená, proto bylo třeba srovnávat pozemky, na nichž stojí zemědělské stavby určené ke skladování a úpravě zemědělských produktů. Posuzované pozemky se druhem a využitím podobají nejvíce pozemkům pronajímaným zemědělským družstvům v celé České republice. Znalkyně pro doplnění uvedla, že počínaje rokem 2026 bylo roční nájemné obdobných pozemků pronajímaných Státním pozemkovým úřadem zvýšeno z 2 Kč/m2/rok na 4 Kč/m2/rok. Lesy ČR, s.p. pronajímají pozemky pro podnikatelské aktivity za minimální nájemné ve výši 25,05 Kč/m2/rok. , adresa,  pronajímá pozemky ke komerční činnosti za nájemné ve výši 5 % z jejich obvyklé ceny, skladovací a manipulační plochy za nájemné ve výši 48,3 Kč/m2/rok. Znalkyně zdůraznila, že podle její zkušenosti není možné použít jako referenční vzorky pozemky, které nejsou zastavěné stavbami jiných vlastníků, neboť by srovnání neobstálo. Ocenění je nutné provést dle skutečného stavu a účelu využití zjištěného při místním šetření. Ze všech uvedených důvodů uzavřela, že pokud nemá k dispozici dostatek srovnávacího materiálu pro porovnání cen nájemného, je třeba cenu zjistit prostřednictvím cen nemovitostí. Nejprve určila vyhláškovou cenu nemovitostí pro jednotlivé roky tak, že v roce 2022 činila tato vyhlášková cena částku 225 Kč/m2/rok, v roce 2023 částku 250 Kč/m2/rok a v roce 2024 částku 276 Kč/m2/rok. Následně určila cenu obvyklou, při níž vycházela z nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Použila vzorky v Červeném , adresa, , Červeném , adresa, , Brtci, , adresa, , Bernarticích u , adresa, . Na základě uvedeného postupu potom dospěla k obvyklé ceně pozemku částkou 228 Kč/m2 v roce 2022, částkou 252 Kč/m2 v roce 2023 a částkou 274 Kč/m2 v roce 2024. Obvyklé nájemné přitom stanovila ve výši 10 % z obvyklé ceny nemovitých věcí uvedených ve znaleckém posudku.8. Soud při jednání vyslechl znalkyni , Anonymizováno,  i znalce Ing. , jméno FO, . Je zjevné, že každý z nich vycházel při zjišťování ceny nájmu ze zcela jiných předpokladů. Pro znalce Ing. , jméno FO,  bylo stěžejní, že se jedná o pozemek v oblasti, která je územním plánem obce určena pro lehkou průmyslovou výrobu, to určuje cenu pozemku i cenu nájemného. Pokud měl k dispozici srovnávací materiál, považoval závěr přímým porovnáním za přesnější. Metoda simulovaného nájemného má opodstatnění pouze tam, kde srovnávací materiál pro přímé určení nájemného neexistuje. Skutečnost, že srovnával pouze smlouvy uzavřené žalobcem a jeho bratrem, nepovažoval za podstatnou, další dvě ceny, které do srovnání zahrnul, byly pouze nabídkové. Na tuto skutečnost reagoval v posudku tak, že koeficient pramene ceny u nich snížil na 90 %. Fakt, že budovy na pozemku postavené využívá žalovaný dlouhodobě pro zemědělské účely, nepovažoval za důležitý. Vůbec nebral v potaz, že všechny ostatní pozemky, které použil ke srovnání, jsou nezastavěné a dávají tak nájemci možnost zvolit způsob využití. Zdůraznil, že pokud obec změnila územní plán, chtěla mít v dané lokalitě průmyslovou zónu, ta tam v současné době je a na pozemky je třeba takovým způsobem nahlížet.9. Znalkyně , Anonymizováno,  naproti tomu považovala za podstatné, jaké stavby na pozemcích stojí a jak a k čemu jsou užívány. Pozemek č. 132/17 je navíc zatížen věcným břemenem ve prospěch další osoby, a to je třeba vzít při ocenění rovněž v úvahu. Za významné považovala rovněž to, že stavba tvoří s pozemky funkční celek. Znalkyně připomněla, že pokud jde o způsob využití, jedná se o poměrně častou situaci. , právnická osoba,  na pozemku stojí dlouhodobě a legálně, slouží zemědělské výrobě a žalobce nemá reálnou možnost změnit pozemky na nezastavěné. Situace je důsledkem faktu, že v minulosti právní úprava připouštěla umístění stavby na pozemku jiného vlastníka. Jedná se o historickou realitu, kterou je třeba i při zpracování posudku akceptovat. Zdůraznila, že stát řeší celou řadu obdobných situací s vědomím, že stavby na pozemcích stojí legálně, a ještě nějakou dobu na nich stát budou. Pokud by žalovaný stavby prodával, bude je prodávat zase jako zemědělské stavby. Znalkyně vysvětlila, že nepoužila pro přímé srovnání nájemní smlouvy uzavřené v obdobných situacích státem jako pronajímatelem, neboť takové nájemné by bylo nepřiměřeně nízké, pohybovalo by se v řádu korun za rok. Proto při stanovení obvyklého nájemného vyšla z cen pozemků, konkrétně určila obvyklé nájemné ve výši 10 % z ceny pozemku. Z hlediska metodiky potvrdila, že pokud by měla ke srovnání například čtyři smlouvy, vycházela by z nich pouze za předpokladu, že by nemovitosti byly srovnatelné, tedy pokud by se skutečně jednalo situaci, která by jí umožňovala dospět ke smysluplnému závěru. Vzhledem k tomu, k jakému účelu nemovitost a stavba stojící na ní slouží, nepovažovala za zcela podstatné, že se jedná o pozemek v blízkosti dálnice, případně že by teoreticky mohl sloužit k lehké výrobě.10. Jak správně uvedl žalobce, zjištění výše nároku postupem podle § 136 o.s.ř. nepřicházelo v úvahu. K takovému postupu nebyl ani důvod, protože soud měl k dispozici dva znalecké posudky a jedno odborné vyjádření. Přes zcela odlišné postupy a závěry dvou znalců nepovažoval za potřebné opatření posudku revizního. Oba znalci při jednání postup zpracování posudku vysvětlili a na svých závěrech trvali. Postup každého z nich je sám o sobě akceptovatelný, což je ostatně patrné i z obsahu osudku znalce , jméno FO, , který obě použité metody kombinoval (ačkoli dal jedné z nich nakonec přednost). Rozdíl nespočívá v tom, že by některý znalec použil nepřípustnou metodu nebo udělal ve svém výpočtu chybu. Vychází z toho, že každý oceňoval v podstatě jiné pozemky. Znalec Samec na pozemky pohlížel jako na volné pozemky nacházející se v průmyslové zóně. Vedle dvou nabídkových cen měl k dispozici pouze ty smlouvy, které mu předložil sám žalobce. Odhlížel od staveb na pozemcích postavených a od způsobu jejich využití. Všechny srovnávané pozemky jsou volné, mají potenciál sloužit k parkování nebo uložení materiálu. Dávají tak budoucímu nájemci volnost ve volbě využití. Stejným způsobem je tvořena i cenová mapa společnosti Report, která od stávajícího konkrétního využití jednotlivých pozemků zcela odhlíží. Znalkyně Hrochová naproti tomu vzala v úvahu specifika oceňovaných pozemků, tedy jejich zastavěnost, druh stavby na pozemku postavené i způsob jejího využití, veškeré historické souvislosti. Vzhledem k povaze vztahu účastníků a k charakteru pozemků a na nich stojících staveb nepoužila ke srovnání ceny nájmů u pozemků pronajímaných státem a za základ vzala ceny pozemků, z nichž určila výši obvyklého nájmu. Pokud by se jednalo o pozemky volné, které může vlastník nechat bez problémů vyklidit, považoval by soud postup znalce , jméno FO, , tedy přímé srovnání cen nájmů, za správný. V posuzované věci však jde o pozemky, na nichž stojí desítky let oprávněně stavby ve vlastnictví jiného subjektu, který nemovitosti zcela po právu využívá a žalobce nemá reálnou možnost jej vlastnictví těchto nemovitostí zbavit. Příčinou tohoto stavu je předchozí právní úprava, která připouštěla rozdílné vlastnictví pozemku a na něm stojící stavby. Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) v ustanovení § 3054 předpokládá možnost odlišného vlastnictví pozemku a stavby až do okamžiku, kdy se vlastníkem stavby a pozemku stane tatáž osoba. Do té doby se jedná o pozemek zastavěný zemědělskou budovou, která je ke svému účelu vlastníkem využívána. Na takový pozemek není možné při úvaze o obvyklém nájemném pohlížet jako na pozemek volný, protože taková úvaha by byla v rozporu s realitou. Znalecký posudek musí vzít v úvahu veškeré pro konkrétní věc podstatné skutečnosti a těm pak musí odpovídat jeho závěr. Právě ve zohlednění všech zjištěných okolností a následném konkrétním závěru spočívá jádro znaleckého posouzení. V opačném případě by soud ani posudek nepotřeboval a mohl by využít cenovou mapu. Popsané nároky splnil beze zbytku posudek znalkyně Ing. , jméno FO,  a soud jej vzal za základ svého rozhodnutí, ze shora uvedených důvodů jej nepovažoval za vhodné žádným způsobem korigovat. Jeho závěry, včetně zjištění ceny nájmu u části pozemku, která je zatížena věcným břemenem, poskytly spolehlivý podklad pro rozhodnutí. Soud tedy přiznal žalobci za celé sporné období částka 289 129 Kč a ve zbytku žalobu jako bezdůvodnou zamítl. S odkazem na ustanovení § 1970 o.z. považoval za oprávněný požadavek žalobce na úhradu úroku z prodlení z částek, ohledně nichž bylo žalobě vyhověno. Vzhledem k tomu, že nárok žalobce má původ v bezdůvodném obohacení žalovaného, byl dluh splatný teprve poté, co byl dlužník o plnění požádán (§ 1958 o.z.). Žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení výzvou ze dne 11. 6. 2024, v níž určil lhůtu k plnění do 30. 6. 2024. Žalovaný byl tedy v prodlení počínaje dnem 1. 7. 2024 a od tohoto dne soud přiznal právo na zaplacení úroku z prodlení z částky, ohledně níž bylo žalobě vyhověno. Jeho výše odpovídá vládnímu nařízení č. 351/2013 Sb. Ve zbytku, byla žaloba zamítnuta.11. Pro úplnost lze dodat, že závěr soudu je zcela v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu, který se otázkou způsobu určení výše peněžité náhrady za bezesmluvní užívání zastavěného pozemku opakovaně zabýval (mimo jiné například rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 9/2013 ze dne 5. 11. 2013). Vždy přitom dospěl k závěru, že při stanovení výše bezdůvodného obohacení nelze od skutečnosti, že pozemky jsou zastavěny stavbou jiného vlastníka, odhlédnout. Jinak by se navozoval stav, který neodpovídá skutečnosti, a nemohla by být naplněna podmínka judikatury, podle níž v daném případě výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka. Ta odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě formou nájmu, a důvodně se tedy poměřuje s obvyklou hladinou nájemného. Z uvedené konstrukce logicky vyplývá, že hovoří-li judikatura o užívání věci, musí jít o věc obdobnou té, jejímž užíváním došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení. Srovnáním s věcí svým charakterem odlišnou by nebylo možné dospět ke správným závěrům. Při stanovení výše obvyklého nájemného je tedy třeba vycházet z pozemků obdobných, z čehož plyne i to, že by se mělo jednat o pozemky zastavěné obdobnou stavbou jiného vlastníka (k tomu přiměřeně srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4930/2009). Pokud reálně není možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách (srov. dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 3. 2013, sp. zn. 28 Cdo 900/2012).12. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř., podle něhož soud v případě poměrného úspěchu náhradu nákladů rozdělí. Žalobce byl úspěšný přibližně se 17 % nároku a ve zbytku ohledně 83% neúspěšný. Náleží mu tak 66 % nákladů řízení. Tyto náklady sestávají ze složené zálohy ve výši 15 000 Kč a z náhrady hotových výdajů dle ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. jenž v souladu s usnesením NS ze dne 18. 11. 2025, č. j. 28 Cdo 2638/2025 činí 450 Kč za každý ze šesti provedených úkonů (odpor proti platebnímu rozkazu, účast u jednání dne 7. 2. 2025, účast na místním šetření dne 3. 6. 2025, účast u jednání dne 10. 2. 2026, dne 4. 3. 2026 a dne 9. 3. 2026). Celkem činí náklady žalovaného 17 700 Kč, poměrná část potom 11 682 Kč.13. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů, které platil. Jednalo se o znalecký posudek zpracovaný znalkyní Ing. , jméno FO,  ve výši 15 000 Kč a dále odměnu znalců při jednání. Žalovaný složil zálohu na vypracování posudku ve výši 15 000 Kč, zbývá tak částka 6 757 Kč, kterou soud rozdělil v poměru úspěchu ve věci. Žalobce zaplatí 5 608 Kč, žalovaný 11 489 Kč. Náklady státu zaplatí účastníci na účet soudu číslo , č. účtu, , variabilní symbol 0911024224.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů od doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích prostřednictvím soudu podepsaného.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Toto rozhodnutí lze k návrhu soudně vykonat.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":14,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:OSTA:2026:9.C.242.2024.1","publishedAt":"2026-11-05","decisionAt":"2026-03-09","caseNumber":{"senate":9,"registry":"C","index":242,"year":2024,"pageNumber":170},"solver":{"titlesBefore":"JUDr.","firstName":"Ivana","lastName":"Jakšičová","titlesAfter":"","function":"soudkyně"},"courtCode":"OSTA","caseResultType":["VYHOVENI","ZAMITNUTI"],"caseSubject":"o zaplacení 1 672 812 Kč s příslušenstvím","specialType":[],"affectedDocs":[],"regulations":[{"paragraphNumber":"2999 odst. 1","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2991","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["NAKLADY_RIZENI","VECNA_BREMENA","BEZDUVODNE_OBOHACENI","POZEMKOVY_URAD","SMLOUVA_NAJEMNI","NAJEM_POZEMKU","ZNALECKY_POSUDEK"]},"styles":[{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":12,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":13,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":13,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":13,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":13,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":13,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":2,"alignment":"CENTER","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":2,"alignment":"CENTER","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":true,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":14,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false}]}