{"uuid":"6639c8a2-f3e4-4058-b530-441e12bfcd82","header":[{"texts":[{"text":"Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Tomáše Kučery a soudců JUDr. Ireny Sekavové a Mgr. Filipa Janka ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobkyně: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"zastoupena ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" - ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno Zástupce","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa Zástupce","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovaným: 1) ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované A","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozen ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalované A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2) ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované B","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozen ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalované B","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované B","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"oba zastoupeni advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o zaplacení 2 775 110 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu Praha-východ ze dne 29. 9. 2025, č. j. 24 C 295/2022-298,","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku IV. mění tak, že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně 222 429,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Ve výrocích I., II. a V. se rozsudek soudu prvního stupně potvrzuje a to, ve správném znění výroku I:","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"- Žalovaný 1) je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 578 885 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 10. 11. 2021 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"a výroku II.:","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"- Žalovaný 2) je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 526 295 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 10. 11. 2021 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení 900 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku IV. mění tak, že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně 222 429,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Ve výrocích I., II. a V. se rozsudek soudu prvního stupně potvrzuje a to, ve správném znění výroku I:- Žalovaný 1) je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 578 885 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 10. 11. 2021 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.a výroku II.:- Žalovaný 2) je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 526 295 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 10. 11. 2021 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení 900 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku","justification":[{"texts":[{"text":"1. Okresní soud Praha-východ (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 29. 9. 2025, č. j. 24 C 295/2022 – 298, stanovil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni částku 1 578 885 Kč [žalovanému 1) – nesprávně označenému „žalovaný a“] a částku 526 295 Kč [žalovanému 2) –nesprávně označenému „žalovaný b“], a to s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z uvedených částek od 10. 11. 2021 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I. a II.). Výrokem III. zamítl žalobu do částky 669 930 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,5 % ročně od 10. 11. 2021 do zaplacení. Výrokem IV. stanovil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení 235 826,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně. Výrokem V. stanovil žalovaným povinnost zaplatit na účet soudu prvního stupně náhradu nákladů řízení státu 32 734 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Předmětem řízení byl nárok žalobkyně na finanční náhradu za stavby a úpravy provedené na pozemku, jehož spoluvlastníci jsou žalovaní na základě smlouvy o zřízení věcného břemene užívání pozemku na dobu 15 let, kterou v roce 2006 uzavřel právní předchůdce žalobkyně se prvním žalovaným a právní předchůdkyní druhého žalovaného. Součástí smlouvy bylo oprávnění užívat pozemek jako golfové hřiště a k tomuto účelu provést terénní a stavební úpravy, zřídit a udržovat trvalé stavby golfových jamek či jiných zařízení sloužících golfové hře. Smlouva dále obsahovala ujednání, že po skončení trvání věcného břemene mají žalovaní k výzvě převést pozemek na stát za cenu stanovenou znaleckým posudkem a pro případ, že k převodu nedojde, měla být žalobkyni uhrazena úplata za stavby a úpravy na pozemku provedené. Žalobkyně projevila zájem o koupi pozemku, po odmítnutí ze strany žalovaných od tohoto záměru ustoupila a požadovala peněžité vypořádání. Žalovaní namítali, že smlouva je neplatná, že nárok ze smlouvy nevznikl a že případný nárok z bezdůvodného obohacení je promlčen. Soud prvního stupně přisvědčil tomu, že ujednání o budoucím převodu za cenu stanovenou budoucím znaleckým posudkem je neplatné, dovodil však, že nejde o absolutní neplatnost od počátku, ale o vadu, jejíž účinky nastaly až dovoláním se neplatnosti žalovanými v roce 2021. Zároveň uzavřel, že s ohledem na provázanost práv a povinností je neplatná celá smlouva, nikoliv jen její část. Nárok žalobkyně posuzoval proto jako bezdůvodné obohacení. Uzavřel, že bezdůvodným obohacením je výše zhodnocení pozemku žalovaných v důsledku provedených úprav. Soudem ustanovená znalkyně uvedla, že obvyklou cenu pozemku nelze spolehlivě určit, a proto stanovila věcnou hodnotu staveb a úprav, a to částkou 2 105 180 Kč. Soud prvního stupně v tomto rozsahu bezdůvodného obohacení na straně žalovaných shledal žalobu důvodnou. Neuznal námitku promlčení, když promlčecí doba podle soudu prvního stupně začala běžet až v roce 2021. Ve zbylém rozsahu nároku (nad výši stanovenou znaleckým posudkem) žalobu zamítl a současně přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení, a to podle § 142 odst. 3 o. s. ř., kdy posouzení výše nároku záleželo podle soudu prvního stupně na znaleckém posudku, tedy v rozsahu 100 %, když náklady žalobkyně sestávaly ze zaplaceného soudního poplatku a nákladů zastoupení advokátem (odměna za příslušný počet úkonů právní služby vycházející z tarifní hodnoty ve výši žalované částky, příslušný počet paušálních náhrad a 21 % DPH). Pro část řízení, kdy žalobkyně nebyla zastoupena, přiznal soud prvního stupně náklady řízení ve výši 900 Kč, tedy paušální náhrady za 3 úkony vykonané žalobkyní jako nezastoupeným účastníkem.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Proti rozsudku soudu prvního stupně podali včas odvolání žalovaní, kteří nesouhlasili se závěrem soudu prvního stupně, jak v otázce promlčení, tak v otázce samotného bezdůvodného obohacení. Poukazovali na to, že sám soud prvního stupně uznal neplatnost článku III. odst. 4 smlouvy o zřízení věcného břemene i smlouvy jako celku, avšak chybně dovodil pouze relativní neplatnost namísto neplatnosti absolutní. Poukazovali na to, že na danou věc dopadá právní úprava účinná do 31. 12. 2013, tedy zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále „obč. zák.“), který relativní neplatnost připouštěl jen ve výslovně uvedených případech. Neurčitost podle § 37 a porušení spotřebitelské ochrany mezi tyto případy podle žalovaných nepatří. Smlouva byla tedy absolutně neplatná od počátku a objektivní promlčecí doba proto začala běžet už při jednotlivých investicích v letech 2006-2011 a nárok žalobkyně byl nejpozději roku 2014 promlčen. Žaloba podaná v roce 2022 měla být proto z důvodu promlčeného nároku zamítnuta. Tvrdili dále, že žalobkyně neunesla důkazní břemeno ohledně bezdůvodného obohacení, když zdůraznili, že u investic do cizí věci se neposuzuje výše vynaložených nákladů, ale pouze zvýšení hodnoty věci vlastníka. Znalkyně zvýšení obvyklé ceny pozemku neprokázala, pouze vypočetla hodnotu investic žalobkyně. Namítali, že věcná hodnota staveb není totéž, co zhodnocení pozemku. V tomto směru znalkyni vytýkali, že po zjištění, že obvyklou cenu nelze určit, sama řešila právní otázku, čím ji nahradit. Za chybný považují i odkaz znalkyně na judikaturu týkající se vypořádání společného jmění manželů, neboť ta řeší ochuzení, nikoliv obohacení. Zdůraznili, že jejich pozemek tvořil jen menší část širšího golfového areálu, a není prokázáno, že by samostatně získal vyšší tržní hodnotu. Navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žaloba bude v celém rozsahu zamítnuta.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Žalobkyně se ztotožnila s rozhodnutím soudu prvního stupně, pokud jde o výrokovou část, nesouhlasila však se závěrem soudu prvního stupně o neplatnosti smlouvy. Pokud bylo odkazováno na judikaturu, poukazovala žalobkyně na to, že tato se týkala kupní smlouvy, avšak v daném případě byla mezi účastníky uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene, která jako vedlejší věc řešila i způsob vypořádání do budoucna poté, kdy věcné břemeno zanikne. Vzhledem k tomu, že bylo zřízeno věcné břemeno za zcela konkrétním účelem užívání pozemku, a to provozování golfového hřiště, byl zcela jasný i úmysl stran, kdy se předpokládaly investice žalobkyně za účelem úpravy pozemku právě pro účely golfového hřiště. Pokud byla smlouva o věcném břemeni zřízeném na dobu 15 let, nebylo možné v době uzavření smlouvy, přesněji definovat možnou výši nákladů.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a dospěla k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné. Odvoláním nebyl rozsudek soudu prvního stupně napaden v zamítavém výroku III., a v tomto rozsahu tedy nabyl samostatně právní moci.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Soud prvního stupně vycházel po provedeném dokazování z takto zjištěného skutkového stavu: právní předchůdce žalobkyně, ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", státní příspěvková organizace, IČO: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"IČO","anonStyle":"ANON"},{"text":" uzavřel dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" s žalovaným 1) a právní předchůdkyní žalovaného 2), ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", smlouvu o zřízení věcného břemene užívání pozemku (dále jen „smlouva“), na základě které žalovaní, jako povinní z věcného břemene, zřídili ve prospěch žalobkyně jako oprávněné z věcného břemene oprávnění užívání pozemku parc. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":"nyní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":") o výměře 26 126 m² v obci ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", katastrální území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":". Věcné břemeno bylo zřízeno na dobu 15 let za úplatu ve výši 3 448 630 Kč. Věcné břemeno podle článku II bod 2 zahrnovalo právo oprávněného z věcného břemene užívat pozemek jako golfové hřiště a k tomuto účelu provést terénní úpravy a zřídit a udržovat trvalé stavby golfových jamek či jiných zařízení sloužících golfové hře a dále povinnost oprávněného z věcného břemene zajišťovat na vlastní náklady řádnou údržbu pozemku. Věcné břemeno zahrnovalo i zmocnění oprávněného k zastupování povinného ve stavebním řízení o terénních úpravách a zřízení staveb uvedených v odst. 2. Po uplynutí doby trvání se povinní v článku III smlouvy odst. 4 zavázali převést pozemek do vlastnictví ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" s příslušností hospodařit s ním právní předchůdkyní žalobkyně, a to za cenu stanovenou znaleckým posudkem. Dále bylo sjednáno pro případ, že k převodu nedojde, že povinní z věcného břemene uhradí, každý dle poměru spoluvlastnického podílu, za stavby a úpravy provedené na pozemku úplatu stanovenou znaleckým posudkem. Právní předchůdkyně žalobkyně sdělila žalovaným svůj záměr nabýt vlastnické právo k pozemku písemně dne 12. 10. 2020. Reakci žalovaných, že nárok žalobkyně na nabytí pozemku podle článku III odst. 4 smlouvy považují za právně nevynutitelný, ale přesto jsou připraveni o prodeji pozemků jednat, obdržela dne 27. 8. 2021 (když 1. 9. 2021 měla uplynout doba, na kterou bylo věcné břemeno sjednáno). Právní předchůdkyně žalobkyně následně od svého záměru upustila a dopisem ze dne 1. 9. 2021 žalovaným sdělila, že ke dni ukončení platnosti smlouvy přestane pozemek užívat, nehodlá nabýt pozemek do vlastnictví státu a bude uplatňovat náhradu za provedené stavby a úpravy. Dne 2. 11. 2021 právní předchůdkyně žalobkyně žalované vyzvala k zaplacení bezdůvodného obohacení, což žalovaní dopisem ze dne 15. 11. 2021 odmítli. Znalcem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly za jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" (znalecký posudek předložený žalobkyní) byla určena obvyklá cena staveb na pozemku parc. č. 329/29 v obci Kamenice, katastrální území Štiřín ke dni 31. 8. 2021 ve výši 2 775 110 Kč. Znalkyní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" (znalecký posudek nařízený soudem prvního stupně) byla určena věcná hodnota provedených staveb ke 31. 8. 2021 ve výši 2 105 180 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Odvolací soud se s takto zjištěným skutkovým stavem ztotožnil. Neshledal však správné právní posouzení věci soudem prvního stupně, který uzavřel, že předmětem smlouvy o zřízení věcného břemene byla i smlouva o smlouvě budoucí kupní, která pro neurčitost budoucí kupní ceny (vzhledem k tomu, že byla určena odkazem na budoucí znalecký posudek) je neplatná, a to jako celek, s ohledem na provázanost jednotlivých práv a povinností ze smlouvy. Dospěl však k závěru, že se nejedná o neplatnost absolutní, ale neplatnost relativní, kdy k zániku smlouvy došlo až v okamžiku, kdy se žalovaní neplatnosti smlouvy dovolali (neplatnost smlouvy namítli dopisem z 28. 8. 2021). Nárok žalobkyně soud prvního stupně posoudil jako nárok na bezdůvodné obohacení v souladu s ustanovením § 451 obč. zák.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Odvolací soud však dospěl k závěru, že právní posouzení věci soudem prvního stupně není správné. Ze smlouvy uzavřené dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" nevyplývá závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu ve smyslu § 50a obč. zák., ani nejde o pouhé předkupní právo podle § 602 a § 603 obč. zák. Obsahem článku III odst. 4 smlouvy je zvláštní, smluvně sjednaný mechanismus vypořádání vztahu účastníků po skončení věcného břemene: primárně příslib převodu pozemku na oprávněnou osobu k její výzvě, a pro případ, že k převodu nedojde, sekundární peněžitý nárok oprávněné osoby na úplatu za výstavbu a úpravy provedené na pozemku. Takové ujednání bylo možné podle odvolacího soudu sjednat jako smlouvu nepojmenovanou podle § 51 obč. zák.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Na posuzovanou věc proto nedopadá judikatura týkající se neurčitosti kupní ceny ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, určené teprve budoucím znaleckým posudkem. V projednávané věci totiž nejde o posouzení podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy, ale o smluvní určení způsobu vypořádání investic pro případ, že primárně předpokládaný převod nebude realizován. Ujednání o tom, že výše této úplaty bude stanovena znaleckým posudkem, proto samo o sobě nečiní článek III odst. 4 ani smlouvu jako celek neplatnými.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Ze skutkových zjištění dále plyne, že oprávněná osoba žalované k převodu pozemku vyzvala a žalovaní plnění odmítli, byť s dovětkem, že jsou připraveni o případném prodeji jednat. S ohledem na časové souvislosti, kdy právní předchůdkyně žalobkyně výzvu k prodeji žalovaným zaslala s jedenáctiměsíčním předstihem před skončením doby, na kterou bylo věcné břemeno sjednáno, žalovaní však negativně reagovali až po téměř 10 měsících, a to 4 kalendářní dny před skončením doby sjednaného věcného břemene, je třeba vycházet ze stavu, že prodej odmítli a dovětek o připravenosti k dalšímu jednání považovat za účelový. Tím nastala smlouvou předvídaná situace, že k převodu nedojde a aktivoval se sekundární peněžitý nárok žalobkyně na úplatu za výstavbě a úpravy provedené na pozemku. Žalovaní nemohou ze svého odmítnutí plnit dovozovat pro sebe příznivější právní následek.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Nárok žalobkyně proto není nárokem na vydání bezdůvodného obohacení podle § 451 obč. zák., jak chybně uzavřel soud prvního stupně, ale nárokem smluvním. Z toho důvodu soud prvního stupně pochybil, pokud věc posuzoval z hlediska neplatnosti smlouvy a bezdůvodného obohacení a dokazování vedl ke zjištění, zda došlo ke zvýšení obvyklé ceny pozemku žalovaných. Pro smluvní nárok podle článku III odst. 4 smlouvy je naopak rozhodné, jaký obsah má ujednání o „úplatě za výstavbu a úpravy provedené na pozemku“ a, jaká je výše této úplaty určena v souladu se smlouvou. Promlčení je pak nutno posuzovat podle obecných ustanovení o promlčení majetkových práv, zejména § 100 a § 101 obč. zák., nikoliv podle § 107 obč. zák., které dopadá na právo na vydání bezdůvodného obohacení. Promlčecí doba tak nezačala běžet v době, kdy byly jednotlivé úpravy prováděny, ale až ode dne, když žalobkyně mohla své právo na peněžité plnění poprvé vykonat, tedy nejdříve po tom, kdy žalovaní po výzvě odmítli realizovat převod.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Soud prvního stupně proto zatížil své rozhodnutí nesprávným právním posouzení věci, neboť nesprávně posoudil článek III odst. 4 smlouvy jako neplatné ujednání obdobné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, uplatněný nárok nesprávně podřadil pod bezdůvodné obohacení a nesprávně posuzoval promlčení podle právní úpravy bezdůvodného obohacení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. Odvolací soud, jak již bylo shora uvedeno, uzavřel, že v daném případě je právním titulem přímo smlouva účastníků, která pro případ neuskutečněného převodu po výzvě oprávněné osoby z věcného břemene výslovně sjednává peněžité vypořádání „za výstavbu a úpravy provedené na pozemku“, tedy nikoliv zhodnocení pozemku. Uvedené ujednání je třeba posoudit podle § 51 ve spojení s § 489 a 491 obč. zák. jako nepojmenovanou smlouvu. U nepojmenované smlouvy je rozhodující především obsah vlastního smluvního ujednání. Teprve není-li určitá otázka smlouvou upravena, přichází v úvahu analogické použití zákonné úpravy závazku obsahem a účelem nejbližšího. Z článku III odst. 4 smlouvy přitom plyne, že pro případ, kdy po výzvě oprávněné osoby k převodu pozemku nedojde, jsou povinní zavázáni zaplatit oprávněné osobě „za výstavbu a úpravy provedené na pozemku úplatu stanovenou znaleckým posudkem“. Jazykové i teleologické vyjádření tohoto ustanovení tedy míří k ocenění smluvně relevantní výstavby a úprav provedených na pozemku, nikoliv k určení rozdílu mezi obvyklou cenou pozemku před a po investicích. Nárok žalobkyně je proto třeba vyložit jako smluvní vypořádací pohledávku, jejímž obsahem je peněžité plnění odpovídající hodnotě výstavby a úprav určené podle smlouvy znaleckým posudkem, nikoliv jako nárok na vydání zhodnocení pozemku podle právní úpravy bezdůvodného obohacení. V kontextu celé smlouvy je nepochybné, o jaké úpravy a stavby zřízené na pozemcích se jednalo, když v článku II odst. 2 smlouvy je výslovně uvedeno „oprávnění provést terénní úpravy a zřídit a udržovat trvalé stavby golfových jamek či jiných zařízení sloužících golfové hře k účelu užívání pozemku jako golfové hřiště“. Jedná se tedy o zcela určité ujednání a jako určité lze považovat i ujednání o ceně, tedy výši stanovenou znaleckým posudkem. Smyslem smlouvy bylo zjevně to, aby oprávněná osoba nebyla po 15 letech buď bez pozemku a současně bez kompenzace za trvalé investice, které na cizím pozemku podle smlouvy provedla.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"13. Za tohoto stavu tedy námitka žalovaných uplatněná v odvolání, že rozhodné může být výlučně zhodnocení pozemku, není důvodná, neboť vychází z nesprávného předpokladu, že žalobkyně uplatňuje nárok z bezdůvodného obohacení. V dané posuzované věci, jak již bylo shora uvedeno, je právním titulem žalobou uplatněného nároku přímo smlouva účastníků, která pro případ neuskutečněného převodu po výzvě oprávněné osoby výslovně sjednávat peněžité vypořádání „za výstavbu a úpravy provedené na pozemku“. Nejde tedy o situaci, kdy soud při absenci smluvní úpravy hledá rozsah vydávaného obohacení podle zákona, ale o situaci, kdy je rozsah plnění odvozen od autonomní vůle stran.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"14. Za stavu, kdy znalkyně v soudem prvního stupně nařízeném znaleckém posudku určila hodnotu staveb a úprav provedených na pozemku v souladu se smluvními ujednáními účastníků (byť zadáním znaleckého posudku bylo vyčíslit zhodnocení staveb), nebylo třeba při odlišném právním posouzení odvolacím soudem se od tohoto závěru, pokud jde o výši nároku žalobkyně, odchýlit. V tomto směru se odvolací soud ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, pokud znalkyní určenou výši hodnoty provedeních úprav a staveb uložil žalovaným k úhradě v rozsahu poměru jejich spoluvlastnických podílů.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"15. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o. s. ř. jako správný (i když z odlišných důvodů) ve výrocích I. a II. potvrdil, a to ve správném znění, neboť soudem prvního stupně byly oba žalovaní ve výrobcích I. a II. rozsudku soudu prvního stupně nesprávně označeni „a“ a „b“, ačkoliv v záhlaví byli oba žalovaní označení správně, a to na „1“ a „2“.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"16. Odvolací soud neshledal důvodnou ani námitku žalovaných, jestliže pro neurčitost znění smluvního ujednání by smlouva měla být neplatná podle § 37 obč. zák. a rovněž zohledněna skutečnost, že žalovaní uzavřeli smlouvu jako spotřebitelé, kdy neurčité ujednání je třeba vykládat pro spotřebitele příznivěji. Odvolací soud, jak v již shora uvedl, uzavřel, že smluvní úprava vypořádání pro případ neuskutečnění prodeje pozemků po skončení věcného břemene v článku III smlouvy není neurčité, neboť je zcela jednoznačně zjistitelné, že tím, kdo plní, jsou povinní z věcného břemene, ten, komu bude plněno, je oprávněný z věcného břemene a je jednoznačně určeno, v jakém rozsahu mezi sebou bude plněno, tedy každý z povinných podle poměru svých spoluvlastnických podílů. Je určen předmět, za co je plněno, tedy za stavby a úpravy na uvedeném pozemku provedené a ve výši určené znaleckým posudkem. S ohledem na skutečnost, že právní předchůdkyně žalobkyně byla provozovatelem golfového areálu a smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavřena za účelem získání pozemků právě pro účel podnikání právní předchůdkyně žalobkyně, lze posoudit smlouvu jako smlouvu spotřebitelskou podle § 52 obč. zák. Tato skutečnost však sama o sobě ještě nezakládá důvodnost námitky neplatnosti, když má sice důležitý dopad na výklad, neboť podle § 55 odst. 3 obč. zák., se v pochybnostech použije výklad pro spotřebitele příznivější, avšak, jak bylo uvedeno již shora, odvolací soud uvedenou část smluvního ujednání účastníků jako neurčitou neshledal.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"17. Odvolací soud nepřihlížel k doplňujícímu závěrečnému vyjádření žalovaných, které bylo po skončení jednání odvolacího soudu a jeho odročení pouze za účelem vyhlášení rozhodnutí v písemné podobě odvolacímu soudu zástupcem žalovaných zasláno, když v souladu s ustanovením § 215 odst. 2 o. s. ř. mají být závěrečné návrhy předneseny před jednání na jeho závěru, o. s. ř. nepředvídá právo na dodatečné písemné doplnění závěrečného návrhu po skončení jednání.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"18. Odvolací soud však neshledal správné rozhodnutí soudu prvního stupně o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky. Soud prvního stupně přiznal žalobkyni náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení, sestávajících ze zaplaceného soudního poplatku a nákladů právního zastoupení, částečně náhrady hotových výdajů vzniklých žalobkyni v části řízení, kde nebyla zastoupena advokátem. Aplikoval ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř., když posouzení výše nároku záleželo na znaleckém posudku. Odvolací soud se s postupem podle tohoto zákonného ustanovení ztotožňuje, avšak při rozhodování podle tohoto zákonného ustanovení se pro výpočet mimosmluvní odměny advokáta vychází z výše přisouzeného plnění, nikoliv z výše žalovaného nároku (jak chybně učinil soud prvního stupně). To plyne zejména z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 941/2017 Žalobkyni náleží odměna za čtyři úkony právní služby vykonané jejím zástupcem po 16 740 Kč, čtyři režijní paušály po 300 Kč podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu účinného do 31. 12. 2024 a náhrada nákladů řízení za tři úkony účastníka, který není zastoupen zástupcem po 450 Kč (vykonaných po 1. 1. 2025). Výše nákladů řízení žalobkyně spolu se zaplaceným soudním poplatkem ve výši 138 756 Kč a 21 % DPH ve výši 14 313,60 Kč, tedy činí 222 429,60 Kč. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně v nákladovém výroku IV. podle § 220 odst. 2 písm. a) o. s. ř. změnil.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"19. Rozsudek soudu prvního stupně byl jako správný potvrzen podle § 219 o. s. ř. i ve výroku V., kterým bylo rozhodnuto soudem prvního stupně zcela správně v souladu s ustanovením § 149 o. s. ř. o náhradě nákladů řízení státu tak, že povinnost k jejich úhradě byla stanovena společně a nerozdílně v řízení neúspěšným žalovaným.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"20. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení byla v plném rozsahu úspěšná žalobkyně, má podle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. Žalobkyni v odvolacím řízení vznikly náklady ve výši 900 Kč, jako náhrada hotových výdajů nezastoupeného účastníka za dva úkony (příprava k jednání odvolacího soudu a účast na jednání) po 450 Kč. Vzhledem k tomu, že při vyhlášení rozsudku odvolacího soudu došlo k početní chybě, když namísto 900 Kč byla výše náhrady nákladů odvolacího řízení žalobkyně vyhlášena ve výši 1 350 Kč, toto pochybení napravil odvolací soud v souladu s ustanovením § 164 za použití § 211 o. s. ř. v písemném vyhotovení rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Okresní soud Praha-východ (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 29. 9. 2025, č. j. 24 C 295/2022 – 298, stanovil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni částku 1 578 885 Kč [žalovanému 1) – nesprávně označenému „žalovaný a“] a částku 526 295 Kč [žalovanému 2) –nesprávně označenému „žalovaný b“], a to s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z uvedených částek od 10. 11. 2021 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I. a II.). Výrokem III. zamítl žalobu do částky 669 930 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,5 % ročně od 10. 11. 2021 do zaplacení. Výrokem IV. stanovil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení 235 826,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně. Výrokem V. stanovil žalovaným povinnost zaplatit na účet soudu prvního stupně náhradu nákladů řízení státu 32 734 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Předmětem řízení byl nárok žalobkyně na finanční náhradu za stavby a úpravy provedené na pozemku, jehož spoluvlastníci jsou žalovaní na základě smlouvy o zřízení věcného břemene užívání pozemku na dobu 15 let, kterou v roce 2006 uzavřel právní předchůdce žalobkyně se prvním žalovaným a právní předchůdkyní druhého žalovaného. Součástí smlouvy bylo oprávnění užívat pozemek jako golfové hřiště a k tomuto účelu provést terénní a stavební úpravy, zřídit a udržovat trvalé stavby golfových jamek či jiných zařízení sloužících golfové hře. Smlouva dále obsahovala ujednání, že po skončení trvání věcného břemene mají žalovaní k výzvě převést pozemek na stát za cenu stanovenou znaleckým posudkem a pro případ, že k převodu nedojde, měla být žalobkyni uhrazena úplata za stavby a úpravy na pozemku provedené. Žalobkyně projevila zájem o koupi pozemku, po odmítnutí ze strany žalovaných od tohoto záměru ustoupila a požadovala peněžité vypořádání. Žalovaní namítali, že smlouva je neplatná, že nárok ze smlouvy nevznikl a že případný nárok z bezdůvodného obohacení je promlčen. Soud prvního stupně přisvědčil tomu, že ujednání o budoucím převodu za cenu stanovenou budoucím znaleckým posudkem je neplatné, dovodil však, že nejde o absolutní neplatnost od počátku, ale o vadu, jejíž účinky nastaly až dovoláním se neplatnosti žalovanými v roce 2021. Zároveň uzavřel, že s ohledem na provázanost práv a povinností je neplatná celá smlouva, nikoliv jen její část. Nárok žalobkyně posuzoval proto jako bezdůvodné obohacení. Uzavřel, že bezdůvodným obohacením je výše zhodnocení pozemku žalovaných v důsledku provedených úprav. Soudem ustanovená znalkyně uvedla, že obvyklou cenu pozemku nelze spolehlivě určit, a proto stanovila věcnou hodnotu staveb a úprav, a to částkou 2 105 180 Kč. Soud prvního stupně v tomto rozsahu bezdůvodného obohacení na straně žalovaných shledal žalobu důvodnou. Neuznal námitku promlčení, když promlčecí doba podle soudu prvního stupně začala běžet až v roce 2021. Ve zbylém rozsahu nároku (nad výši stanovenou znaleckým posudkem) žalobu zamítl a současně přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení, a to podle § 142 odst. 3 o. s. ř., kdy posouzení výše nároku záleželo podle soudu prvního stupně na znaleckém posudku, tedy v rozsahu 100 %, když náklady žalobkyně sestávaly ze zaplaceného soudního poplatku a nákladů zastoupení advokátem (odměna za příslušný počet úkonů právní služby vycházející z tarifní hodnoty ve výši žalované částky, příslušný počet paušálních náhrad a 21 % DPH). Pro část řízení, kdy žalobkyně nebyla zastoupena, přiznal soud prvního stupně náklady řízení ve výši 900 Kč, tedy paušální náhrady za 3 úkony vykonané žalobkyní jako nezastoupeným účastníkem.2. Proti rozsudku soudu prvního stupně podali včas odvolání žalovaní, kteří nesouhlasili se závěrem soudu prvního stupně, jak v otázce promlčení, tak v otázce samotného bezdůvodného obohacení. Poukazovali na to, že sám soud prvního stupně uznal neplatnost článku III. odst. 4 smlouvy o zřízení věcného břemene i smlouvy jako celku, avšak chybně dovodil pouze relativní neplatnost namísto neplatnosti absolutní. Poukazovali na to, že na danou věc dopadá právní úprava účinná do 31. 12. 2013, tedy zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále „obč. zák.“), který relativní neplatnost připouštěl jen ve výslovně uvedených případech. Neurčitost podle § 37 a porušení spotřebitelské ochrany mezi tyto případy podle žalovaných nepatří. Smlouva byla tedy absolutně neplatná od počátku a objektivní promlčecí doba proto začala běžet už při jednotlivých investicích v letech 2006-2011 a nárok žalobkyně byl nejpozději roku 2014 promlčen. Žaloba podaná v roce 2022 měla být proto z důvodu promlčeného nároku zamítnuta. Tvrdili dále, že žalobkyně neunesla důkazní břemeno ohledně bezdůvodného obohacení, když zdůraznili, že u investic do cizí věci se neposuzuje výše vynaložených nákladů, ale pouze zvýšení hodnoty věci vlastníka. Znalkyně zvýšení obvyklé ceny pozemku neprokázala, pouze vypočetla hodnotu investic žalobkyně. Namítali, že věcná hodnota staveb není totéž, co zhodnocení pozemku. V tomto směru znalkyni vytýkali, že po zjištění, že obvyklou cenu nelze určit, sama řešila právní otázku, čím ji nahradit. Za chybný považují i odkaz znalkyně na judikaturu týkající se vypořádání společného jmění manželů, neboť ta řeší ochuzení, nikoliv obohacení. Zdůraznili, že jejich pozemek tvořil jen menší část širšího golfového areálu, a není prokázáno, že by samostatně získal vyšší tržní hodnotu. Navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žaloba bude v celém rozsahu zamítnuta.3. Žalobkyně se ztotožnila s rozhodnutím soudu prvního stupně, pokud jde o výrokovou část, nesouhlasila však se závěrem soudu prvního stupně o neplatnosti smlouvy. Pokud bylo odkazováno na judikaturu, poukazovala žalobkyně na to, že tato se týkala kupní smlouvy, avšak v daném případě byla mezi účastníky uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene, která jako vedlejší věc řešila i způsob vypořádání do budoucna poté, kdy věcné břemeno zanikne. Vzhledem k tomu, že bylo zřízeno věcné břemeno za zcela konkrétním účelem užívání pozemku, a to provozování golfového hřiště, byl zcela jasný i úmysl stran, kdy se předpokládaly investice žalobkyně za účelem úpravy pozemku právě pro účely golfového hřiště. Pokud byla smlouva o věcném břemeni zřízeném na dobu 15 let, nebylo možné v době uzavření smlouvy, přesněji definovat možnou výši nákladů.4. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a dospěla k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné. Odvoláním nebyl rozsudek soudu prvního stupně napaden v zamítavém výroku III., a v tomto rozsahu tedy nabyl samostatně právní moci.5. Soud prvního stupně vycházel po provedeném dokazování z takto zjištěného skutkového stavu: právní předchůdce žalobkyně, , adresa, , státní příspěvková organizace, IČO: , IČO,  uzavřel dne , datum,  s žalovaným 1) a právní předchůdkyní žalovaného 2), , jméno FO, , smlouvu o zřízení věcného břemene užívání pozemku (dále jen „smlouva“), na základě které žalovaní, jako povinní z věcného břemene, zřídili ve prospěch žalobkyně jako oprávněné z věcného břemene oprávnění užívání pozemku parc. č. , Anonymizováno, nyní , Anonymizováno, ) o výměře 26 126 m² v obci , adresa, , katastrální území , adresa, . Věcné břemeno bylo zřízeno na dobu 15 let za úplatu ve výši 3 448 630 Kč. Věcné břemeno podle článku II bod 2 zahrnovalo právo oprávněného z věcného břemene užívat pozemek jako golfové hřiště a k tomuto účelu provést terénní úpravy a zřídit a udržovat trvalé stavby golfových jamek či jiných zařízení sloužících golfové hře a dále povinnost oprávněného z věcného břemene zajišťovat na vlastní náklady řádnou údržbu pozemku. Věcné břemeno zahrnovalo i zmocnění oprávněného k zastupování povinného ve stavebním řízení o terénních úpravách a zřízení staveb uvedených v odst. 2. Po uplynutí doby trvání se povinní v článku III smlouvy odst. 4 zavázali převést pozemek do vlastnictví , Anonymizováno,  s příslušností hospodařit s ním právní předchůdkyní žalobkyně, a to za cenu stanovenou znaleckým posudkem. Dále bylo sjednáno pro případ, že k převodu nedojde, že povinní z věcného břemene uhradí, každý dle poměru spoluvlastnického podílu, za stavby a úpravy provedené na pozemku úplatu stanovenou znaleckým posudkem. Právní předchůdkyně žalobkyně sdělila žalovaným svůj záměr nabýt vlastnické právo k pozemku písemně dne 12. 10. 2020. Reakci žalovaných, že nárok žalobkyně na nabytí pozemku podle článku III odst. 4 smlouvy považují za právně nevynutitelný, ale přesto jsou připraveni o prodeji pozemků jednat, obdržela dne 27. 8. 2021 (když 1. 9. 2021 měla uplynout doba, na kterou bylo věcné břemeno sjednáno). Právní předchůdkyně žalobkyně následně od svého záměru upustila a dopisem ze dne 1. 9. 2021 žalovaným sdělila, že ke dni ukončení platnosti smlouvy přestane pozemek užívat, nehodlá nabýt pozemek do vlastnictví státu a bude uplatňovat náhradu za provedené stavby a úpravy. Dne 2. 11. 2021 právní předchůdkyně žalobkyně žalované vyzvala k zaplacení bezdůvodného obohacení, což žalovaní dopisem ze dne 15. 11. 2021 odmítli. Znalcem , tituly před jménem,  , jméno FO, , , tituly za jménem,  (znalecký posudek předložený žalobkyní) byla určena obvyklá cena staveb na pozemku parc. č. 329/29 v obci Kamenice, katastrální území Štiřín ke dni 31. 8. 2021 ve výši 2 775 110 Kč. Znalkyní , tituly před jménem,  , jméno FO,  (znalecký posudek nařízený soudem prvního stupně) byla určena věcná hodnota provedených staveb ke 31. 8. 2021 ve výši 2 105 180 Kč.6. Odvolací soud se s takto zjištěným skutkovým stavem ztotožnil. Neshledal však správné právní posouzení věci soudem prvního stupně, který uzavřel, že předmětem smlouvy o zřízení věcného břemene byla i smlouva o smlouvě budoucí kupní, která pro neurčitost budoucí kupní ceny (vzhledem k tomu, že byla určena odkazem na budoucí znalecký posudek) je neplatná, a to jako celek, s ohledem na provázanost jednotlivých práv a povinností ze smlouvy. Dospěl však k závěru, že se nejedná o neplatnost absolutní, ale neplatnost relativní, kdy k zániku smlouvy došlo až v okamžiku, kdy se žalovaní neplatnosti smlouvy dovolali (neplatnost smlouvy namítli dopisem z 28. 8. 2021). Nárok žalobkyně soud prvního stupně posoudil jako nárok na bezdůvodné obohacení v souladu s ustanovením § 451 obč. zák.7. Odvolací soud však dospěl k závěru, že právní posouzení věci soudem prvního stupně není správné. Ze smlouvy uzavřené dne , datum,  nevyplývá závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu ve smyslu § 50a obč. zák., ani nejde o pouhé předkupní právo podle § 602 a § 603 obč. zák. Obsahem článku III odst. 4 smlouvy je zvláštní, smluvně sjednaný mechanismus vypořádání vztahu účastníků po skončení věcného břemene: primárně příslib převodu pozemku na oprávněnou osobu k její výzvě, a pro případ, že k převodu nedojde, sekundární peněžitý nárok oprávněné osoby na úplatu za výstavbu a úpravy provedené na pozemku. Takové ujednání bylo možné podle odvolacího soudu sjednat jako smlouvu nepojmenovanou podle § 51 obč. zák.8. Na posuzovanou věc proto nedopadá judikatura týkající se neurčitosti kupní ceny ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, určené teprve budoucím znaleckým posudkem. V projednávané věci totiž nejde o posouzení podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy, ale o smluvní určení způsobu vypořádání investic pro případ, že primárně předpokládaný převod nebude realizován. Ujednání o tom, že výše této úplaty bude stanovena znaleckým posudkem, proto samo o sobě nečiní článek III odst. 4 ani smlouvu jako celek neplatnými.9. Ze skutkových zjištění dále plyne, že oprávněná osoba žalované k převodu pozemku vyzvala a žalovaní plnění odmítli, byť s dovětkem, že jsou připraveni o případném prodeji jednat. S ohledem na časové souvislosti, kdy právní předchůdkyně žalobkyně výzvu k prodeji žalovaným zaslala s jedenáctiměsíčním předstihem před skončením doby, na kterou bylo věcné břemeno sjednáno, žalovaní však negativně reagovali až po téměř 10 měsících, a to 4 kalendářní dny před skončením doby sjednaného věcného břemene, je třeba vycházet ze stavu, že prodej odmítli a dovětek o připravenosti k dalšímu jednání považovat za účelový. Tím nastala smlouvou předvídaná situace, že k převodu nedojde a aktivoval se sekundární peněžitý nárok žalobkyně na úplatu za výstavbě a úpravy provedené na pozemku. Žalovaní nemohou ze svého odmítnutí plnit dovozovat pro sebe příznivější právní následek.10. Nárok žalobkyně proto není nárokem na vydání bezdůvodného obohacení podle § 451 obč. zák., jak chybně uzavřel soud prvního stupně, ale nárokem smluvním. Z toho důvodu soud prvního stupně pochybil, pokud věc posuzoval z hlediska neplatnosti smlouvy a bezdůvodného obohacení a dokazování vedl ke zjištění, zda došlo ke zvýšení obvyklé ceny pozemku žalovaných. Pro smluvní nárok podle článku III odst. 4 smlouvy je naopak rozhodné, jaký obsah má ujednání o „úplatě za výstavbu a úpravy provedené na pozemku“ a, jaká je výše této úplaty určena v souladu se smlouvou. Promlčení je pak nutno posuzovat podle obecných ustanovení o promlčení majetkových práv, zejména § 100 a § 101 obč. zák., nikoliv podle § 107 obč. zák., které dopadá na právo na vydání bezdůvodného obohacení. Promlčecí doba tak nezačala běžet v době, kdy byly jednotlivé úpravy prováděny, ale až ode dne, když žalobkyně mohla své právo na peněžité plnění poprvé vykonat, tedy nejdříve po tom, kdy žalovaní po výzvě odmítli realizovat převod.11. Soud prvního stupně proto zatížil své rozhodnutí nesprávným právním posouzení věci, neboť nesprávně posoudil článek III odst. 4 smlouvy jako neplatné ujednání obdobné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, uplatněný nárok nesprávně podřadil pod bezdůvodné obohacení a nesprávně posuzoval promlčení podle právní úpravy bezdůvodného obohacení.12. Odvolací soud, jak již bylo shora uvedeno, uzavřel, že v daném případě je právním titulem přímo smlouva účastníků, která pro případ neuskutečněného převodu po výzvě oprávněné osoby z věcného břemene výslovně sjednává peněžité vypořádání „za výstavbu a úpravy provedené na pozemku“, tedy nikoliv zhodnocení pozemku. Uvedené ujednání je třeba posoudit podle § 51 ve spojení s § 489 a 491 obč. zák. jako nepojmenovanou smlouvu. U nepojmenované smlouvy je rozhodující především obsah vlastního smluvního ujednání. Teprve není-li určitá otázka smlouvou upravena, přichází v úvahu analogické použití zákonné úpravy závazku obsahem a účelem nejbližšího. Z článku III odst. 4 smlouvy přitom plyne, že pro případ, kdy po výzvě oprávněné osoby k převodu pozemku nedojde, jsou povinní zavázáni zaplatit oprávněné osobě „za výstavbu a úpravy provedené na pozemku úplatu stanovenou znaleckým posudkem“. Jazykové i teleologické vyjádření tohoto ustanovení tedy míří k ocenění smluvně relevantní výstavby a úprav provedených na pozemku, nikoliv k určení rozdílu mezi obvyklou cenou pozemku před a po investicích. Nárok žalobkyně je proto třeba vyložit jako smluvní vypořádací pohledávku, jejímž obsahem je peněžité plnění odpovídající hodnotě výstavby a úprav určené podle smlouvy znaleckým posudkem, nikoliv jako nárok na vydání zhodnocení pozemku podle právní úpravy bezdůvodného obohacení. V kontextu celé smlouvy je nepochybné, o jaké úpravy a stavby zřízené na pozemcích se jednalo, když v článku II odst. 2 smlouvy je výslovně uvedeno „oprávnění provést terénní úpravy a zřídit a udržovat trvalé stavby golfových jamek či jiných zařízení sloužících golfové hře k účelu užívání pozemku jako golfové hřiště“. Jedná se tedy o zcela určité ujednání a jako určité lze považovat i ujednání o ceně, tedy výši stanovenou znaleckým posudkem. Smyslem smlouvy bylo zjevně to, aby oprávněná osoba nebyla po 15 letech buď bez pozemku a současně bez kompenzace za trvalé investice, které na cizím pozemku podle smlouvy provedla.13. Za tohoto stavu tedy námitka žalovaných uplatněná v odvolání, že rozhodné může být výlučně zhodnocení pozemku, není důvodná, neboť vychází z nesprávného předpokladu, že žalobkyně uplatňuje nárok z bezdůvodného obohacení. V dané posuzované věci, jak již bylo shora uvedeno, je právním titulem žalobou uplatněného nároku přímo smlouva účastníků, která pro případ neuskutečněného převodu po výzvě oprávněné osoby výslovně sjednávat peněžité vypořádání „za výstavbu a úpravy provedené na pozemku“. Nejde tedy o situaci, kdy soud při absenci smluvní úpravy hledá rozsah vydávaného obohacení podle zákona, ale o situaci, kdy je rozsah plnění odvozen od autonomní vůle stran.14. Za stavu, kdy znalkyně v soudem prvního stupně nařízeném znaleckém posudku určila hodnotu staveb a úprav provedených na pozemku v souladu se smluvními ujednáními účastníků (byť zadáním znaleckého posudku bylo vyčíslit zhodnocení staveb), nebylo třeba při odlišném právním posouzení odvolacím soudem se od tohoto závěru, pokud jde o výši nároku žalobkyně, odchýlit. V tomto směru se odvolací soud ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, pokud znalkyní určenou výši hodnoty provedeních úprav a staveb uložil žalovaným k úhradě v rozsahu poměru jejich spoluvlastnických podílů.15. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o. s. ř. jako správný (i když z odlišných důvodů) ve výrocích I. a II. potvrdil, a to ve správném znění, neboť soudem prvního stupně byly oba žalovaní ve výrobcích I. a II. rozsudku soudu prvního stupně nesprávně označeni „a“ a „b“, ačkoliv v záhlaví byli oba žalovaní označení správně, a to na „1“ a „2“.16. Odvolací soud neshledal důvodnou ani námitku žalovaných, jestliže pro neurčitost znění smluvního ujednání by smlouva měla být neplatná podle § 37 obč. zák. a rovněž zohledněna skutečnost, že žalovaní uzavřeli smlouvu jako spotřebitelé, kdy neurčité ujednání je třeba vykládat pro spotřebitele příznivěji. Odvolací soud, jak v již shora uvedl, uzavřel, že smluvní úprava vypořádání pro případ neuskutečnění prodeje pozemků po skončení věcného břemene v článku III smlouvy není neurčité, neboť je zcela jednoznačně zjistitelné, že tím, kdo plní, jsou povinní z věcného břemene, ten, komu bude plněno, je oprávněný z věcného břemene a je jednoznačně určeno, v jakém rozsahu mezi sebou bude plněno, tedy každý z povinných podle poměru svých spoluvlastnických podílů. Je určen předmět, za co je plněno, tedy za stavby a úpravy na uvedeném pozemku provedené a ve výši určené znaleckým posudkem. S ohledem na skutečnost, že právní předchůdkyně žalobkyně byla provozovatelem golfového areálu a smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavřena za účelem získání pozemků právě pro účel podnikání právní předchůdkyně žalobkyně, lze posoudit smlouvu jako smlouvu spotřebitelskou podle § 52 obč. zák. Tato skutečnost však sama o sobě ještě nezakládá důvodnost námitky neplatnosti, když má sice důležitý dopad na výklad, neboť podle § 55 odst. 3 obč. zák., se v pochybnostech použije výklad pro spotřebitele příznivější, avšak, jak bylo uvedeno již shora, odvolací soud uvedenou část smluvního ujednání účastníků jako neurčitou neshledal.17. Odvolací soud nepřihlížel k doplňujícímu závěrečnému vyjádření žalovaných, které bylo po skončení jednání odvolacího soudu a jeho odročení pouze za účelem vyhlášení rozhodnutí v písemné podobě odvolacímu soudu zástupcem žalovaných zasláno, když v souladu s ustanovením § 215 odst. 2 o. s. ř. mají být závěrečné návrhy předneseny před jednání na jeho závěru, o. s. ř. nepředvídá právo na dodatečné písemné doplnění závěrečného návrhu po skončení jednání.18. Odvolací soud však neshledal správné rozhodnutí soudu prvního stupně o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky. Soud prvního stupně přiznal žalobkyni náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení, sestávajících ze zaplaceného soudního poplatku a nákladů právního zastoupení, částečně náhrady hotových výdajů vzniklých žalobkyni v části řízení, kde nebyla zastoupena advokátem. Aplikoval ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř., když posouzení výše nároku záleželo na znaleckém posudku. Odvolací soud se s postupem podle tohoto zákonného ustanovení ztotožňuje, avšak při rozhodování podle tohoto zákonného ustanovení se pro výpočet mimosmluvní odměny advokáta vychází z výše přisouzeného plnění, nikoliv z výše žalovaného nároku (jak chybně učinil soud prvního stupně). To plyne zejména z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 941/2017 Žalobkyni náleží odměna za čtyři úkony právní služby vykonané jejím zástupcem po 16 740 Kč, čtyři režijní paušály po 300 Kč podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu účinného do 31. 12. 2024 a náhrada nákladů řízení za tři úkony účastníka, který není zastoupen zástupcem po 450 Kč (vykonaných po 1. 1. 2025). Výše nákladů řízení žalobkyně spolu se zaplaceným soudním poplatkem ve výši 138 756 Kč a 21 % DPH ve výši 14 313,60 Kč, tedy činí 222 429,60 Kč. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně v nákladovém výroku IV. podle § 220 odst. 2 písm. a) o. s. ř. změnil.19. Rozsudek soudu prvního stupně byl jako správný potvrzen podle § 219 o. s. ř. i ve výroku V., kterým bylo rozhodnuto soudem prvního stupně zcela správně v souladu s ustanovením § 149 o. s. ř. o náhradě nákladů řízení státu tak, že povinnost k jejich úhradě byla stanovena společně a nerozdílně v řízení neúspěšným žalovaným.20. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení byla v plném rozsahu úspěšná žalobkyně, má podle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. Žalobkyni v odvolacím řízení vznikly náklady ve výši 900 Kč, jako náhrada hotových výdajů nezastoupeného účastníka za dva úkony (příprava k jednání odvolacího soudu a účast na jednání) po 450 Kč. Vzhledem k tomu, že při vyhlášení rozsudku odvolacího soudu došlo k početní chybě, když namísto 900 Kč byla výše náhrady nákladů odvolacího řízení žalobkyně vyhlášena ve výši 1 350 Kč, toto pochybení napravil odvolací soud v souladu s ustanovením § 164 za použití § 211 o. s. ř. v písemném vyhotovení rozsudku.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání do dvou měsíců ode dne doručení k Nejvyššímu soudu prostřednictvím Okresního soudu Praha-východ za podmínek ustanovení § 237 o. s. ř.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":12,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:KSPH:2026:23.Co.55.2026.1","publishedAt":"2026-09-09","decisionAt":"2026-06-09","caseNumber":{"senate":23,"registry":"Co","index":55,"year":2026,"pageNumber":351},"solver":{"titlesBefore":"JUDr.","firstName":"Tomáš","lastName":"Kučera","titlesAfter":"","function":"předseda senátu"},"courtCode":"KSPH","caseResultType":["POTVRZENI","ZMENA"],"caseSubject":"o zaplacení 2 775 110 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu Praha-východ ze dne 29. 9. 2025, č. j. 24 C 295/2022-298,","specialType":[],"affectedDocs":[{"caseNumber":{"senate":24,"registry":"C","index":295,"year":2022,"pageNumber":298},"affectedDate":"2025-09-29","courtCode":"OSPY","affectedTypes":["CONFIRM","CHANGE"],"url":null}],"regulations":[{"paragraphNumber":"13","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"142","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"149","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"164","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"211","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"212","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"212a","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"215","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"219","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"220","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"224","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"237","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"51","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["SMLOUVA_O_SMLOUVE_BUDOUCI","VECNA_BREMENA","BEZDUVODNE_OBOHACENI","ODROCENI","DOKAZOVANI","NAHRADA_NAKLADU","SMLOUVA_KUPNI","ZNALECKY_POSUDEK","ODVOLANI","NAKLADY_RIZENI","SPOLECNE_JMENI_MANZELU","NEPLATNOST_SMLOUVY","NASLEDEK"]},"styles":[{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":true,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":true,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":true,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":true,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":12,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false}]}