{"uuid":"6ccbd3a4-ef7b-45a9-9d65-9fb3e4c72f3f","header":[{"texts":[{"text":"Okresní soud v Ostravě rozhodl soudcem JUDr. Ing. Lukášem Holendou ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobců: a) ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce A","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobce A","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"b) ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce B","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozená ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobce B","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovanému: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalovaného","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o určení výše nájemného","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Žaloba, aby bylo určeno nájemné u bytové jednotky č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":"/","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", označené jako byt č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", s účinností od 1. 2. 2024 v částce 90 Kč/m², se zamítá.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 6 716 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Žaloba, aby bylo určeno nájemné u bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , označené jako byt č. , hodnota, , na , adresa, , s účinností od 1. 2. 2024 v částce 90 Kč/m², se zamítá.II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 6 716 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Žalobou doručenou soudu dne 31. 1. 2024 a doplněnou dne 20. 3. 2024 se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, kterým by soud určil výši nájemného za jimi užívaný byt č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" na adrese ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" ve výši 90 Kč/m² s účinností od 1. 2. 2024. Uvedli, že stávající výše nájemného se opírá o usnesení Okresního soudu v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" ze dne 19. 2. 2018 č. j. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":", kterým byl schválen smír účastníků o stanovení nájemného ve výši 75 Kč/m² s každoročním navýšením o míru inflace. Stávající nájemné s ohledem na sjednané inflační navýšení přesahuje 105 Kč, tato výše však podle žalobců neodpovídá kvalitě bytové jednotky a za odpovídající nájemné považují navrhovaných 90 Kč/m². Podle žalobních tvrzení se žalovaný zavázal provést opravy rozvodu elektřiny, sociální zařízení a dalších součástí bytu a tím zvýšit jeho kvalitu, učinil tak ale jen omezeně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Namítal, že současná výše nájemného je výrazně pod průměrem nájemného za byty v obdobné lokalitě, což odpovídá zhoršenému technickému stavu bytu. Dále namítal, že žalobci nedodrželi procesní postup nutný pro uplatnění požadavku na snížení nájemného podle § 2249 občanského zákoníku (dále jen o. z.), konkrétně že nepodali žalobu v zákonné lhůtě po mimosoudní výzvě.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Soud projednal věc při ústním jednání za přítomnosti účastníků a dospěl k následujícím zjištěním. Z nesporných stanovisek stran má za prokázané, že byt, kterého se týká toto soudní řízení, je ve vlastnictví žalovaného a užívají jej žalobci, dále, že stávající nájemné se opírá o výše citované usnesení o schváleném smíru, v současnosti je placeno nájemné ve výši okolo 107 Kč/m², přičemž žalobci nemají dluh na nájemném. Z usnesení Okresního soudu v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" ze dne 19. 2. 2018 č. j. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že jím byl schválen smír účastníků v tom smyslu, že s účinností od 1. 4. 2018 bylo určeno nájemné 75 Kč/m² s tím, že od 1. 1. 2019 bude tato částka každoročně zvyšována o míru inflace; citované usnesení neobsahuje závazek žalovaného k jakékoliv rekonstrukci či opravě daného bytu. Z emailové komunikace mezi účastníky soud zjistil, že žalobce a) vyzval žalovaného dne 24. 7. 2023 ke snížení nájemného na 90 Kč/m² s tím, že další dva roky by bylo nájemné navyšováno po 5 Kč ročně, současně žalobce vyzval žalovaného k vydání přeplatku za minulé období a k jednání o případném odprodeji bytu; žalovaný reagoval emailem z 24. 7. 2023 tak, že mu má žalobce a) zatelefonovat. Žalobci v řízení netvrdili ani neprokazovali, že by vyzvali žalovaného ke snížení nájemného jiným způsobem ano že by žalovaný návrh žalobců přijal, resp. že by mezi nimi bylo dosaženo dohody.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Podle § 2249 odst. 4 o. z. navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Soud aplikoval citované ustanovení na zjištěný skutkový stav a dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět. Žalobci totiž nedodrželi zákonem předpokládaný a jasně stanovený postup nutný k úspěšnému vedení sporu o snížení nájemného. Pokud totiž žalobci vyzvali žalovaného ke snížení nájemného dne 24. 7. 2023 (jak vyplývá z emailové komunikace dokumentující i doručení výzvy žalovanému a jak je ostatně mezi účastníky nesporné), vyplývá z citovaného ustanovení, že žalovaný měl lhůtu dvou měsíců na přijetí návrhu na snížení nájemného, a pokud tento návrh neakceptoval, měli žalobci lhůtu dalších tří měsíců na podání žaloby k soudu. Celková lhůta od doručení výzvy ke snížení nájemného do podání žaloby o určení nájemného tedy nemůže přesáhnout pět měsíců, jinak žaloba nemůže být úspěšná. V tomto konkrétním případě byla výzva ke snížení nájemného učiněna 24. 7. 2023 a žaloba byla podána až 31. 1. 2024, tedy po uplynutí zákonem stanovené lhůty. Z tohoto důvodu nemohl soud žalobě vyhovět. Uvedené časové souvislosti jsou také důvodem, proč se soud nezabýval žalobou věcně, tedy neposuzoval, jaká by byla běžná výše nájemného, a také důvodem, proč neprovedl důkaz znaleckým posudkem, jak navrhovali žalobci. Soudu nezbylo, než žalobu v plném rozsahu zamítnout, neboť byla podána opožděně (ve smyslu citovaného § 2249 o. z.).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Soud proto žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení potřebných k uplatňování svého práva, neboť měl ve věci plný procesní úspěch. Výše účelně vynaložených nákladů sestává z odměny za zastoupení advokátem ve výši 4 500 Kč za tři úkony právní služby dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, po 1 500 Kč (příprava a převzetí věci, sepis vyjádření k žalobě, účast u jednání soudu), náhrady hotových výdajů advokáta v částce 1 050 Kč (za 2 úkony právní služby po 300 Kč a 1 úkon 450 Kč podle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), 21% daně z přidané hodnoty ve výši 1 166 Kč (zaokrouhleno na celé Kč) dle ust. § 137 odst. 1, odst. 3 o.s.ř., celkem tedy dosáhla výše 6 716 Kč. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. je nutno zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta žalovaného.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Žalobou doručenou soudu dne 31. 1. 2024 a doplněnou dne 20. 3. 2024 se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, kterým by soud určil výši nájemného za jimi užívaný byt č. , hodnota,  na adrese , adresa,  ve výši 90 Kč/m² s účinností od 1. 2. 2024. Uvedli, že stávající výše nájemného se opírá o usnesení Okresního soudu v , adresa,  ze dne 19. 2. 2018 č. j. , spisová značka, , kterým byl schválen smír účastníků o stanovení nájemného ve výši 75 Kč/m² s každoročním navýšením o míru inflace. Stávající nájemné s ohledem na sjednané inflační navýšení přesahuje 105 Kč, tato výše však podle žalobců neodpovídá kvalitě bytové jednotky a za odpovídající nájemné považují navrhovaných 90 Kč/m². Podle žalobních tvrzení se žalovaný zavázal provést opravy rozvodu elektřiny, sociální zařízení a dalších součástí bytu a tím zvýšit jeho kvalitu, učinil tak ale jen omezeně.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Namítal, že současná výše nájemného je výrazně pod průměrem nájemného za byty v obdobné lokalitě, což odpovídá zhoršenému technickému stavu bytu. Dále namítal, že žalobci nedodrželi procesní postup nutný pro uplatnění požadavku na snížení nájemného podle § 2249 občanského zákoníku (dále jen o. z.), konkrétně že nepodali žalobu v zákonné lhůtě po mimosoudní výzvě.3. Soud projednal věc při ústním jednání za přítomnosti účastníků a dospěl k následujícím zjištěním. Z nesporných stanovisek stran má za prokázané, že byt, kterého se týká toto soudní řízení, je ve vlastnictví žalovaného a užívají jej žalobci, dále, že stávající nájemné se opírá o výše citované usnesení o schváleném smíru, v současnosti je placeno nájemné ve výši okolo 107 Kč/m², přičemž žalobci nemají dluh na nájemném. Z usnesení Okresního soudu v , adresa,  ze dne 19. 2. 2018 č. j. , spisová značka,  soud zjistil, že jím byl schválen smír účastníků v tom smyslu, že s účinností od 1. 4. 2018 bylo určeno nájemné 75 Kč/m² s tím, že od 1. 1. 2019 bude tato částka každoročně zvyšována o míru inflace; citované usnesení neobsahuje závazek žalovaného k jakékoliv rekonstrukci či opravě daného bytu. Z emailové komunikace mezi účastníky soud zjistil, že žalobce a) vyzval žalovaného dne 24. 7. 2023 ke snížení nájemného na 90 Kč/m² s tím, že další dva roky by bylo nájemné navyšováno po 5 Kč ročně, současně žalobce vyzval žalovaného k vydání přeplatku za minulé období a k jednání o případném odprodeji bytu; žalovaný reagoval emailem z 24. 7. 2023 tak, že mu má žalobce a) zatelefonovat. Žalobci v řízení netvrdili ani neprokazovali, že by vyzvali žalovaného ke snížení nájemného jiným způsobem ano že by žalovaný návrh žalobců přijal, resp. že by mezi nimi bylo dosaženo dohody.4. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.5. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.6. Podle § 2249 odst. 4 o. z. navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.7. Soud aplikoval citované ustanovení na zjištěný skutkový stav a dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět. Žalobci totiž nedodrželi zákonem předpokládaný a jasně stanovený postup nutný k úspěšnému vedení sporu o snížení nájemného. Pokud totiž žalobci vyzvali žalovaného ke snížení nájemného dne 24. 7. 2023 (jak vyplývá z emailové komunikace dokumentující i doručení výzvy žalovanému a jak je ostatně mezi účastníky nesporné), vyplývá z citovaného ustanovení, že žalovaný měl lhůtu dvou měsíců na přijetí návrhu na snížení nájemného, a pokud tento návrh neakceptoval, měli žalobci lhůtu dalších tří měsíců na podání žaloby k soudu. Celková lhůta od doručení výzvy ke snížení nájemného do podání žaloby o určení nájemného tedy nemůže přesáhnout pět měsíců, jinak žaloba nemůže být úspěšná. V tomto konkrétním případě byla výzva ke snížení nájemného učiněna 24. 7. 2023 a žaloba byla podána až 31. 1. 2024, tedy po uplynutí zákonem stanovené lhůty. Z tohoto důvodu nemohl soud žalobě vyhovět. Uvedené časové souvislosti jsou také důvodem, proč se soud nezabýval žalobou věcně, tedy neposuzoval, jaká by byla běžná výše nájemného, a také důvodem, proč neprovedl důkaz znaleckým posudkem, jak navrhovali žalobci. Soudu nezbylo, než žalobu v plném rozsahu zamítnout, neboť byla podána opožděně (ve smyslu citovaného § 2249 o. z.).8. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Soud proto žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení potřebných k uplatňování svého práva, neboť měl ve věci plný procesní úspěch. Výše účelně vynaložených nákladů sestává z odměny za zastoupení advokátem ve výši 4 500 Kč za tři úkony právní služby dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, po 1 500 Kč (příprava a převzetí věci, sepis vyjádření k žalobě, účast u jednání soudu), náhrady hotových výdajů advokáta v částce 1 050 Kč (za 2 úkony právní služby po 300 Kč a 1 úkon 450 Kč podle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), 21% daně z přidané hodnoty ve výši 1 166 Kč (zaokrouhleno na celé Kč) dle ust. § 137 odst. 1, odst. 3 o.s.ř., celkem tedy dosáhla výše 6 716 Kč. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. je nutno zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta žalovaného.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ostravě, prostřednictvím Okresního soudu v Ostravě. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Nesplní-li žalobci povinnosti uložené jim tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalovaný domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu nebo exekuce.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:OSOV:2025:61.C.37.2024.1","publishedAt":"2025-10-14","decisionAt":"2025-06-09","caseNumber":{"senate":61,"registry":"C","index":37,"year":2024,"pageNumber":29},"solver":{"titlesBefore":"JUDr. Ing.","firstName":"Lukáš","lastName":"Holenda","titlesAfter":"","function":"soudce"},"courtCode":"OSOV","caseResultType":["VYHOVENI","ZAMITNUTI"],"caseSubject":"o určení výše nájemného","specialType":[],"affectedDocs":[],"regulations":[{"paragraphNumber":"13","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"137","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"142","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"149","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2249","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":[]},"styles":[{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}