{"uuid":"747a6b0d-5ab5-4a3e-9159-e29772f3271e","header":[{"texts":[{"text":"ROZSUDEK","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":2,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"JMÉNEM REPUBLIKY","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Kočovou ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobkyně: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozená ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupená advokátem Mgr. Filipem Mamrillou sídlem Hlaváčkova 1334/19, 150 00 Praha","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalované: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované","anonStyle":"ANON"},{"text":"., IČO ","anonStyle":"NONE"},{"text":"IČO žalované","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupená advokátem JUDr. Lukášem Slaninou sídlem V Jámě 699/1, 110 00 Praha 1","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o zaplacení 178 838 Kč s příslušenstvím","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 178 838 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 178 838 Kč od 9.1.2024 do zaplacení ve výši 14,75 % ročně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 54 384 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 178 838 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 178 838 Kč od 9.1.2024 do zaplacení ve výši 14,75 % ročně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 54 384 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 178 838 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že uzavřela jako kupující se žalovanou jako realitní kanceláří a manžely ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" jako prodávajícími dne 21. 4. 2022 rezervační smlouvu týkající se bytové jednotky v k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", obec ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" (dále jen „rezervační smlouva“). V souladu s čl. 3.1. rezervační smlouvy složila rezervaci ve výši 357 676 Kč na bankovní účet označený žalovanou. Dle čl. 3.4. rezervační smlouvy v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně kupující, případně vinou strany kupující, vznikne žalované nárok na odměnu ve výši 50 % ze složené rezervace, tj. na částku 178 838 Kč. Odměna za neuzavření smlouvy je dle žalobkyně nesmyslným ujednáním, ve skutečnosti jde o smluvní pokutu a toto ujednání je absolutně neplatné v návaznosti na § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a ustálenou judikaturu. V rezervační smlouvě je žalobkyně nadto chybně označena jako strana prodávající, což rovněž přispívá k celkové nesprávnosti a neurčitosti navazujících ustanovení. Dne 9. 5. 2022 pak byla mezi účastnicemi uzavřena smlouva o výhradním zprostředkování, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje bytu ve vlastnictví žalobkyně v k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" žalovanou. Toto zprostředkování nebylo úspěšné, žalovaná neobstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy dle této zprostředkovatelské smlouvy, přičemž příjem z prodeje tohoto bytu měl sloužit právě k financování nákupu bytu v k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" žalobkyní v návaznosti na rezervační smlouvu. Žalobkyně tedy nebyla schopná zajistit financování dle rezervační smlouvy a žalovaná proto uplatnila nárok na smluvní pokutu dle rezervační smlouvy. Po konzultaci se zástupci žalované se žalobkyně dne 17. 10. 2022 dostavila do sídla žalované, kde byla bez jakéhokoliv vysvětlení situace nebo zákonného poučení, v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek, dotlačena k podpisu dokumentu označeného jako dohoda o narovnání (dále jen „dohoda“). Předmětem dohody mělo být dle čl. 3.1. údajně narovnání sporných práv a povinností mezi účastnicemi. V návaznosti na určení sporných práv v čl. 2.1 tamtéž však žalobkyně pouze uznává finanční nároky žalované týkající se odměny, resp. smluvní pokuty dle rezervační smlouvy. Nejde tedy o narovnání, ale o zastřené uznání dluhu žalobkyně vůči žalované bez vzájemného protiplnění obsahující zjevný nepoměr vzájemných plnění při současném nerovném postavení stran, dohoda má zneužívající charakter a obsahuje ujednání, která jsou vůči spotřebiteli zakázaná. Dohoda o narovnání dle § 1903 odst. 1 o.z. vyžaduje úpravu vzájemných práv a povinností, které byly mezi stranami dosud sporné nebo pochybné. Podstatným znakem narovnání je takové vypořádání vzájemných práv a povinností, jehož výsledkem jsou oboustranné ústupky stran. Pokud by byla platně sjednána smluvní pokuta v rezervační smlouvě, nebyl by dán žádný důvod k uzavírání další dohody o narovnání. Žádná vzájemná práva nebo povinnosti nebyla mezi stranami reálně sporná. Jednalo se tedy o účelové jednání žalované ve snaze napravit zjevné pochybení při uzavření rezervační smlouvy. Vzhledem k tomu, že ustanovení rezervační smlouvy o smluvní pokutě je neplatné a platně nebyla uzavřena ani dohoda narovnání, žalovaná se na úkor žalobkyně obohatila bez právního důvodu a je povinna toto obohacení vydat, bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu, která byla žalované zaslána dne 7. 1. 2024. Žalobkyně se tak domáhá vrácení části rezervačního poplatku nazvané ve smlouvě jako „Odměna za obstarání příležitosti“, neboť jej považuje za zastřené právní jednání představující reálně nezákonné ujednání o smluvní pokutě.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Žalovaná nárok sporovala a navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným uzavření rezervační smlouvy mezi žalobkyní, žalovanou a manžely ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" a skutečnost, že žalobkyně složila rezervační poplatek 357 676 Kč. Sporovala, že by čl. 3.4. byl smluvní pokutou a neplatným ujednáním, jedná se o smluvní pokutu pouze ve vztahu k manželům ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", nikoli vůči žalované. Článkem 3. smlouvy byla založena rezervace pro utvrzení zájmu žalobkyně o koupi bytové jednotky od prodávajících, pro prodávající, která se v případě uzavření kupní smlouvy stane součástí kupní ceny. Dále čl. 3.4. bylo sjednáno, že pokud žalobkyně neuzavře kupní smlouvu, zavazuje se uhradit žalované odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, kterou žalovaná prokazatelně obstarala, a to ve výši 50 % složené rezervace. Odměna byla sjednána jako protiplnění, nikoli jako smluvní pokuta. Žalobkyně tento závazek dobrovolně přijala. Mezi účastnicemi byla dále uzavřena smlouva o výhradním zprostředkování, na základě které žalovaná vyvíjela úsilí k prodeji nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně. Žalobkyně chtěla finančními prostředky z prodeje své nemovitosti financovat nákup nemovitosti od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalobkyně požadovala prodej své nemovitosti za vyšší částku, než bylo realizovatelné, a k prodeji proto nedošlo, následně telefonicky žalobkyně oznámila žalované, že kupní smlouvu s prodávajícími ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" neuzavře. Tím vzniklo prodávajícím v souladu s čl. 4. rezervační smlouvy právo na smluvní pokutu od žalobkyně a žalované vzniklo právo na odměnu dle čl. 3.4. za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Dne 17. 10. 2022 byla mezi žalovanou, žalobkyní a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" uzavřena dohoda o narovnání, kterou účastníci uzavřeli za účelem sjednání svých práv a vzájemných povinností, které vzájemně vznikly v důsledku nerealizovaného obchodu. V čl. 2.1. účastníci shrnuli práva a povinnosti, která chtěli mezi sebou přesně specifikovat, vyjasnit a sepsat. Dohodou byla upravena práva žalované k rezervační záloze, vzájemná práva mezi žalobkyní a prodávajícími a další práva. Není pravdou, že by žalobkyně byla bez vysvětlení v prokazatelné tísni a za nápadně nevýhodných podmínek dotlačena k podpisu dohody. Dohodu považuje žalovaná za platnou, když dohoda o narovnání je právní jednání, jež je samostatným zavazovacím důvodem, tedy právním důvodem vzniku závazku. Při narovnání strany nahrazují závazkem novým původní závazek. Spornost či pochybnost se může týkat i samotné existence, resp. platnosti dosavadního závazku, přičemž neexistence původního závazku nemá vliv na platnosti narovnání. Deklarace spornosti či pochybnosti v dohodě o narovnání není nezbytná, pokud strany projevily vůli, že jimi narovnaný právní stav platí namísto právního stavu dosavadního. Podmínkou platnosti narovnání není existence původního (narovnávaného) právního vztahu, avšak žalovaná domněnku žalobkyně o neplatnosti rezervační smlouvy, resp. jejího dílčího ujednání, nesdílí.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Soud zjistil tento skutkový stav:","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":12,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Mezi žalobkyní (chybně označenou jako prodávající), žalovanou jako realitní kanceláří a manžely ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" (chybně označenými jako kupující) byla dne 21. 4. 2022 uzavřena rezervační smlouva vztahující se k bytové jednotce č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" v k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", obec ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", ve vlastnictví manželů ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":". Strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu týkající se této jednotky ve lhůtě do 31. 8. 2022 (zjištěno z čl. 1.1 smlouvy). K utvrzení zájmu kupující si smluvní strany a realitní kancelář sjednaly rezervaci ve výši 357 676 Kč (čl. 3.1). Do okamžiku uzavření kupní smlouvy slouží rezervace jako jistota k zajištění závazků vyplývajících z této smlouvy. V okamžiku uzavření kupní smlouvy se rezervace stane součástí kupní ceny (čl. 3.2). V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupující, zavazuje se strana kupující v takovém případě uhradit realitní kanceláři odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 50 % z rezervace (čl. 3.4). Pokud strana kupující neuzavře ve sjednaném termínu kupní smlouvu, zavazuje se uhradit straně prodávající smluvní pokutu ve výši 50 % z rezervace (čl. 4.1).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Žalobkyně jako klient uzavřela dne 9. 5. 2022 s žalovanou jako realitní kanceláří smlouvu o výhradním zprostředkování, v níž se žalovaná zavázala vyvíjet pro žalobkyni činnost směřující k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou vztahující se k bytové jednotce č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" v k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" ve vlastnictví žalobkyně (zjištěno ze smlouvy o výhradním zprostředkování ze dne 9. 5. 2022).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Mezi žalobkyní, žalovanou a manžely ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" byla dne 17. 10. 2022 sepsána listina označená jako „Dohoda o narovnání“. Dohoda vymezuje práva a povinnosti, která mají být mezi stranami ve vztahu ke smlouvě ze dne 21. 4. 2022 sporná, a to finanční vyrovnání mezi smluvními stranami navzájem a mezi smluvními stranami a realitní kanceláří navzájem vztahující se k rezervační záloze, finanční vyrovnání mezi stranou kupující a prodávající vyplývající ze smlouvy včetně nároku na smluvní pokutu a jakékoli další finanční či jiné vyrovnání mezi smluvními stranami nebo mezi smluvními stranami a realitní kanceláří na základě smlouvy nebo se smlouvou související (zjištěno z čl. 2.1. dohody). Strany deklarovaly zájem vnést do svých vzájemných práv a povinností jistotu, sporná práva narovnat a nahradit je novými zde sjednanými (čl. 2.3). Strany se dohodly, že veškerá sporná práva a povinnosti vzniklá na základě smlouvy ze dne 21. 4. 2022 zanikají okamžikem uzavření této dohody a nahrazují se právy a povinnostmi dle čl. 3.2 dohody (čl. 3.1). Smluvní strany se dohodly na narovnání sporných práv a povinností následujícím způsobem: a) Finanční vyrovnání: Strana kupující souhlasí s tím, že nemá nárok na vrácení rezervační zálohy vůči realitní kanceláři, když pro odstranění pochybností se veškerých svých případných nároků výslovně vzdává. Smluvní strany podpisem této dohody výslovně potvrzují, že realitní kancelář byla platebním místem pro složení zálohy. b) Finanční vyrovnání mezi stranou kupující a realitní kanceláří: Částka ve výši 178 838 Kč je vlastnictvím realitní kanceláře. c) Finanční vyrovnání mezi stranou kupující a stranou prodávající: Částka 178 838 Kč je vlastnictvím strany prodávající, když strana kupující výslovně souhlasí s tím, aby realitní kancelář zaslala tuto částku straně prodávající (čl. 3.2).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Z výslechu žalobkyně soud zjistil: Když kupní smlouva nebyla uzavřená a rezervační smlouvu ukončovali, paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" volala žalobkyni, aby přišla podepsat nějaký dokument, který dopředu žalobkyni neposlala, ačkoli to žalobkyně chtěla. Žalobkyně se dostavila se svým rok a půl starým dítětem, byl jí předložen papír, tedy dohoda o narovnání, žalobkyně si ji chtěla vzít domů a prokonzultovat to s nějakým právníkem. Na to reagovala paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" tak, že pokud žalobkyně něčemu nerozumí, tak jí to vysvětlí. Žalobkyně na to nebyla připravená, dítě plakalo, paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" říkala, že je to pouze formalita tak, aby mohla vyplatit ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", kterým mělo být vyplaceno 50 % rezervačního poplatku. Říkala, že ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" na to spěchají, že je potřeba to udělat rychle. Žalobkyně se snažila tu dohodu o narovnání si projít, ale s dítětem, které v tu chvíli ještě potřebovala nakojit, to moc nešlo. Spoléhala na to, že žalovaná je velká společnost, že tomu paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" rozumí a v těchto věcech se pohybuje, žalobkyně jí stoprocentně věřila, takže nečekala, že by tam mohlo být něco protiprávního. Žalobkyně věděla, že v rezervační smlouvě je ujednání, že v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde, tak 50 % poplatku propadá žalované. Toto četla, ale předpokládala, že k této situaci nedojde, že obchod uzavřen bude. Paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" věřila, bylo jí jasné, že 50 % propadne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" a doufala, že ohledně druhých 50 % se potom nějak dohodnou. Žalobkyně nechápala, proč má dohodu o narovnání podepsat, paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" toho 17. 10. měla snahu jí to nějak vysvětlit. Žalobkyně od toho podpisu odcházela s tím, že takto to asi má být, že tedy přišla o celý rezervační poplatek, pak tu dohodu u ní viděla kamarádka, která si to pročetla a řekla, že takhle to nemá být.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Z výslechu jednatelky žalované, ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", soud zjistil: Ukončení rezervační smlouvy řešily s žalobkyní telefonicky, tedy jaké budou další konsekvence. Jednatelka žalované žalobkyni říkala, že je potřeba to nějak smluvně uzavřít, není to rozhodně tak, že by žalobkyni někam lstí lákali a něco by jí zatajovali. Schůzka 17. října se odehrála, žalobkyně přišla, nebyl žádný diskomfort, jak popisuje žalobkyně. Daly si kávu, v klidu to probraly. Prošly textaci smlouvy. Každý má právo si to prostudovat, případně komukoliv zavolat nebo odejít a nepodepsat. Nikdo nikoho násilím nedrží. Na žalobkyni tedy nebyl činěn žádný nátlak, žalobkyně si mohla dohodu odnést a prostudovat si ji, kdyby chtěla. Všechny texty smluv nebo dohod jsou připravovány právním zástupcem, není to tak, že by jednatelka žalované něco sepisovala na poslední chvíli před schůzkou. Takovouto dohodu uzavírá žalovaná s klienty standardně, pokud neproběhne obchod, k tomu žalovaná přistupuje i přesto, že má uzavřenou rezervační smlouvu, kde je všechno na 100 % podchycené, neboť chce mít ještě další listinu o uzavření celé transakce, aby to bylo „na 110 %“. Všechnu dokumentaci má žalovaná odsouhlasenou od právníků, není si vědoma, že by obsahovala nějaké neplatné ujednání, žalovaná dokumentaci přizpůsobuje tomu, že je často uzavírána se spotřebiteli, a tuto dokumentaci pravidelně aktualizuje. Pokud klienti mají ke smlouvám nějaké připomínky, tak i ty žalovaná předkládá právníkům.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení částky 178 838 Kč výzvou ze dne 7. 1. 2024 (zjištěno z předžalobní výzvy) doručenou žalované týž den (zjištěno z detailu odeslané datové zprávy).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Soud nezjistil ničeho podstatného z e-mailové a whatsappové komunikace účastnic týkající se prodeje bytu žalobkyně v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", neboť bylo nesporné, že k tomuto prodeji nedošlo, a že žalobkyně tak prodejem bytu nezískala zamýšlené finanční prostředky na koupi bytu od manželů ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, neboť nárok žalované na 50 % rezervačního poplatku, tedy na částku 178 838 Kč, vůči žalobkyni nevznikl. Žalované v prvé řadě nenáleží tato částka z titulu samotné rezervační smlouvy. Článek 3.4. této smlouvy stanoví, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy (která je tzv. realitní smlouvou ve smyslu § 2 písm. d) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování), je žalobkyně povinna zaplatit žalované odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 178 838 Kč. Podle § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, přičemž realitní smlouvou se podle § 2 písm. d) zákona rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování. Podle § 19 odst. 2 zákona pak platí, že ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Jinými slovy, splatnost provize je vázána zásadně na uzavření samotné realitní smlouvy (v tomto případě smlouvy kupní), strany smlouvy o realitním zprostředkování mohou splatnost posunout na dřívější okamžik, tedy již na samotné obstarání příležitosti. Za účelem zachování zvýšené ochrany zájemce jakožto spotřebitele je však podmínkou, že smlouva o zprostředkování obsahuje poučení zájemce o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Zákon podrobněji nestanoví, jakou formu a jak podrobné toto poučení musí být. Rezervační smlouva však žádné takové poučení neobsahuje, když obsahuje toliko ujednání o tom, že žalované náleží odměna za obstarání příležitosti (tedy provize splatná již obstaráním příležitosti). Soud má za to, že samotné smluvní ujednání o tom, že provize není splatná uzavřením realitní smlouvy, ale dříve, není splněním poučovací povinnosti dle § 19 odst. 2 zákona. Je dle soudu třeba důsledně odlišit smluvní ujednání o splatnosti provize (které je skutečně obsaženo v čl. 3.4 smlouvy) a poučení o tom, že provize je splatná dříve, resp. že není vázána na uzavření realitní smlouvy. Soud má za to, že smyslem zákona je v tomto případě zvýšená ochrana klienta realitní kanceláře, který je spotřebitelem, k níž nestačí samotné smluvní ujednání o splatnosti provize, ale že zákonodárce měl spíše na mysli, aby byl klient o tomto znovu a zvlášť výslovně poučen. Tomu odpovídá jazykový i logický výklad § 19 odst. 2 zákona, který i v samotném textu rozlišuje ujednání splatnosti provize a poučení o splatnosti provize, které je podmínkou tohoto ujednání. Úmysl zákonodárce, kterým je zvýšená ochrana zájemce, dokresluje i důvodová zpráva k zákonu č. 39/2020 Sb., která k § 19 uvádí, že je jím „dosaženo zvýšené ochrany zájemce, který má oprávněný zájem, aby provize nebyla splatná dříve, než dojde k naplnění účelu realitního zprostředkování, kterým je zprostředkování uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Připouští se však možnost, že si realitní zprostředkovatel a zájemce sjednají splatnost provize k jinému okamžiku, než je den uzavření realitní smlouvy, avšak pouze za podmínky, že zájemce bude ve smlouvě o realitním zprostředkování jasně a srozumitelně poučen, že splatnost provize není v takovém případě vázána na uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy a že splatnost provize může nastat i před jejím uzavřením. Z důvodu ochrany zájemce je však i pro tento případ splatnost provize limitována nejdříve na okamžik obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.“","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. Soud má tak za to, že ust. 3.4 rezervační smlouvy není svým obsahem poučením ve smyslu § 19 odst. 2 zákona a nezakládá tak právo žalované na odměnu za obstarání příležitosti. Splatnost provize je tak v daném případě vázána na uzavření realitní smlouvy ve smyslu § 19 odst. 1 zákona, k čemuž nedošlo, žalovaná tak nemá z titulu rezervační smlouvy nárok ponechat si polovinu složené rezervace. Otázkou, zda samotné smluvní ujednání o tom, že nárok na provizi vzniká již obstaráním příležitosti, je současně splněním poučovací povinnosti podle § 19 odst. 2 zákona, se již zdejší soud zabýval ve věci sp.zn. 30 C 141/2023. Věc byla řešena odvolacím soudem pod sp.zn. 35 Co 75/2024, který se se shora uvedenými závěry ztotožnil (rozsudek zdejšího soudu je dostupný na www.rozhodnuti.justice.cz). I kdyby soud pak soud vyložil čl. 3.4 rezervační smlouvy jako právo žalované na smluvní pokutu pro případ, že žalobkyně neuzavře kupní smlouvu s ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", je toto rovněž v rozporu se zákonem, a to s § 14 zákona o realitním zprostředkování, a ustálenou soudní judikaturou (např. NS 33 Cdo 5143/2014, 33 Cdo 694/2011).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"13. Soud se dále zabýval otázkou, zda žalované vzniklo právo na zaplacení 50 % rezervačního poplatku z titulu dohody o narovnání. Dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné (§ 1903 odst. 1 věta první o.z.). Narovnání nelze odporovat jen proto, že jím vznikl nepoměr mezi vzájemným plněním stran (§ 1903 odst. 2 o.z.). Platnost narovnání není dotčena omylem v tom, co bylo mezi stranami sporné nebo pochybné, ledaže omyl vyvolala některá strana lstí. Narovnání dohodnuté v dobré víře nepozbývá platnosti ani tehdy, zjistí-li se na základě skutečností vyšlých najevo dodatečně, že některá ze stran pohledávku neměla (§ 1904 o.z.). Účelem narovnání není zjistit skutečný stav věci, ale odstranit existující nejistotu či neshodu mezi stranami, a to sjednáním nového závazku, který sporná či pochybná práva a povinnosti nahradí (NS 26 Cdo 836/2013, IV. ÚS 13/2000). Nelze vyloučit, že spornost či pochybnost se může týkat i samotné existence, resp. platnosti, dosavadního závazku, nelze hovořit o tom, že narovnání vždy vede k zániku původního závazku, neboť ten z objektivního hlediska v některých případech ani neexistoval, přičemž neexistence původního závazku nemá zásadně na platnost narovnání vliv (NS 33 Odo 1089/2005, 30 Cdo 21/2011). Není však vyloučeno, aby strany jen potvrdily (vyjasnily) původní vztah a nový, z narovnání vzniklý, závazek tak měl stejný obsah; narovnáním tedy nemusí vždy dojít k faktické změně rozsahu vzájemných práv a povinností (NS 28 Cdo 4103/2010, 33 Odo 1089/2005). Sporná nebo pochybná práva a povinnosti (resp. jejich úprava) jsou však podstatnou náležitostí a pojmovým znakem narovnání. Sporností se myslí odlišný názor stran ohledně (ne)existence, rozsahu, povahy či jiných aspektů práv a povinností (např. NS 33 Odo 1089/2005). Pochybnost znamená, že strany nemusí být v neshodě ohledně obsahu svého závazku, ale shodnou se na tom, že tento obsah je nejasný, že umožňuje různý výklad, že tedy tento obsah je nějakým způsobem nejistý (NS 30 Cdo 21/2011). Spornost či pochybnost je třeba chápat vždy ve smyslu subjektivním, tedy z pohledu dotčených subjektů, a to i kdyby se z pohledu třetí osoby zdály tyto povinnosti a práva zcela jasné a nepochybné (NS 30 Cdo 21/2011). Jsou to tedy výlučně strany závazku, kdo hodnotí, zda jsou právo či povinnost sporné či povinné. Skutečnost, že se takto nejeví soudu či třetí osobě, je bez právního významu (NS 33 Cdo 1720/2019).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"14. Soud má z výslechu účastnic za to, že žádná sporná práva a povinnosti mezi sebou strany neměly, resp. to takto žádná z nich nevnímala. Žalobkyně uvedla, že nechápala, proč má dohodu o narovnání vůbec podepisovat a důvěřovala v tomto směru žalované jakožto profesionálce. Jednatelka žalované pak rovněž uvedla, že má za to, že veškerá její smluvní dokumentace je jasná, srozumitelná a v souladu s aktuální právní úpravou a judikaturou, neboť textace smluv a dalších dokumentů pro žalovanou připravují právníci. Žalovaná v případě, že se transakce s klientem nezdaří, sice standardně přistupuje k uzavírání dohod o narovnání, ale pouze pro jistotu – doslova pak jednatelka žalované uvedla, že má za to, že v rezervační smlouvě je „všechno na 100 % podchycené, ale chce mít ještě další listinu o uzavření celé transakce, aby to bylo na 110 %“. Soud má tak za prokázané, že zde reálně žádná sporná práva ani povinnosti nebyly, resp. žádná ze stran to takto nevnímala. Je tedy otázkou, co bylo reálně účelem dohody o narovnání a z jakého důvodu žalovaná požadovala její podpis, pokud měla za to, že již samotná rezervační smlouva stanoví práva a povinnosti stran dostatečně určitě. Soud má za to, že postup žalované, která předložila žalobkyni k podpisu dohodu o narovnání obsahující ujednání v čl. 3.2 zakotvující právo žalované ponechat si polovinu rezervačního poplatku, je obcházením zákona, konkrétně kogentní normy obsažené v § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování. Jak soud uvedl shora, rezervační smlouva stanoví v rozporu s § 19 odst. 2 zákona právo žalované na odměnu za obstarání příležitosti, aniž by zároveň obsahovala příslušné poučení žalobkyně. Toto pochybení dle soudu nelze nahrazovat dohodou o narovnání, která toto ustanovení fakticky obchází, když opět stanoví právo žalované ponechat si polovinu rezervačního poplatku (tedy provizi), aniž by došlo k uzavření realitní smlouvy a žalobkyně byla o splatnosti provize navázané již na obstarání příležitosti náležitě poučena. Soud tak uzavřel, že žalované nevzniklo právo ponechat si 50 % rezervačního poplatku ani na základě dohody o narovnání, neboť její sepis soud hodnotí jako obcházení kogentního ustanovení § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, a to v neprospěch žalobkyně jako spotřebitelky.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"15. Soud proto uložil žalované povinnost částku odpovídající polovině rezervačního poplatku vydat, neboť představuje na její straně bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. o.z. O zákonném úroku z prodlení bylo rozhodnuto podle § 1970 o.z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. s tím, že bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu věřitele (§ 1958 odst. 2 o.z.)","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"16. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal jejich náhradu úspěšné žalobkyni. Náklady jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 7 154 Kč, odměnou advokáta vypočtenou dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (a.t.) po 8 260 Kč za úkon, za tyto úkony právní služby: 1. převzetí a příprava zastoupení, 2. předžalobní výzva, 3. žaloba, 4. účast na jednání dne 4. 9. 2024, 5. účast na jednání dne 14. 10. 2024, 5.5. účast na vyhlášení rozsudku dne 23. 10. 2024, tedy celkem 5,5 úkonů odpovídajících odměně 45 430 Kč. K ní náleží paušální náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 4 a.t. po 300 Kč za úkon, tedy 1 800 Kč. Celkové náklady činí 54 384 Kč a žalovaná je povinna je uhradit ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř. k rukám zástupce žalobkyně dle § 149 odst. 1 o.s.ř.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 178 838 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že uzavřela jako kupující se žalovanou jako realitní kanceláří a manžely , Anonymizováno,  jako prodávajícími dne 21. 4. 2022 rezervační smlouvu týkající se bytové jednotky v k.ú. , adresa, , obec , adresa,  (dále jen „rezervační smlouva“). V souladu s čl. 3.1. rezervační smlouvy složila rezervaci ve výši 357 676 Kč na bankovní účet označený žalovanou. Dle čl. 3.4. rezervační smlouvy v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně kupující, případně vinou strany kupující, vznikne žalované nárok na odměnu ve výši 50 % ze složené rezervace, tj. na částku 178 838 Kč. Odměna za neuzavření smlouvy je dle žalobkyně nesmyslným ujednáním, ve skutečnosti jde o smluvní pokutu a toto ujednání je absolutně neplatné v návaznosti na § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a ustálenou judikaturu. V rezervační smlouvě je žalobkyně nadto chybně označena jako strana prodávající, což rovněž přispívá k celkové nesprávnosti a neurčitosti navazujících ustanovení. Dne 9. 5. 2022 pak byla mezi účastnicemi uzavřena smlouva o výhradním zprostředkování, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje bytu ve vlastnictví žalobkyně v k.ú. , adresa,  žalovanou. Toto zprostředkování nebylo úspěšné, žalovaná neobstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy dle této zprostředkovatelské smlouvy, přičemž příjem z prodeje tohoto bytu měl sloužit právě k financování nákupu bytu v k.ú. , adresa,  žalobkyní v návaznosti na rezervační smlouvu. Žalobkyně tedy nebyla schopná zajistit financování dle rezervační smlouvy a žalovaná proto uplatnila nárok na smluvní pokutu dle rezervační smlouvy. Po konzultaci se zástupci žalované se žalobkyně dne 17. 10. 2022 dostavila do sídla žalované, kde byla bez jakéhokoliv vysvětlení situace nebo zákonného poučení, v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek, dotlačena k podpisu dokumentu označeného jako dohoda o narovnání (dále jen „dohoda“). Předmětem dohody mělo být dle čl. 3.1. údajně narovnání sporných práv a povinností mezi účastnicemi. V návaznosti na určení sporných práv v čl. 2.1 tamtéž však žalobkyně pouze uznává finanční nároky žalované týkající se odměny, resp. smluvní pokuty dle rezervační smlouvy. Nejde tedy o narovnání, ale o zastřené uznání dluhu žalobkyně vůči žalované bez vzájemného protiplnění obsahující zjevný nepoměr vzájemných plnění při současném nerovném postavení stran, dohoda má zneužívající charakter a obsahuje ujednání, která jsou vůči spotřebiteli zakázaná. Dohoda o narovnání dle § 1903 odst. 1 o.z. vyžaduje úpravu vzájemných práv a povinností, které byly mezi stranami dosud sporné nebo pochybné. Podstatným znakem narovnání je takové vypořádání vzájemných práv a povinností, jehož výsledkem jsou oboustranné ústupky stran. Pokud by byla platně sjednána smluvní pokuta v rezervační smlouvě, nebyl by dán žádný důvod k uzavírání další dohody o narovnání. Žádná vzájemná práva nebo povinnosti nebyla mezi stranami reálně sporná. Jednalo se tedy o účelové jednání žalované ve snaze napravit zjevné pochybení při uzavření rezervační smlouvy. Vzhledem k tomu, že ustanovení rezervační smlouvy o smluvní pokutě je neplatné a platně nebyla uzavřena ani dohoda narovnání, žalovaná se na úkor žalobkyně obohatila bez právního důvodu a je povinna toto obohacení vydat, bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu, která byla žalované zaslána dne 7. 1. 2024. Žalobkyně se tak domáhá vrácení části rezervačního poplatku nazvané ve smlouvě jako „Odměna za obstarání příležitosti“, neboť jej považuje za zastřené právní jednání představující reálně nezákonné ujednání o smluvní pokutě.2. Žalovaná nárok sporovala a navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným uzavření rezervační smlouvy mezi žalobkyní, žalovanou a manžely , Anonymizováno,  a skutečnost, že žalobkyně složila rezervační poplatek 357 676 Kč. Sporovala, že by čl. 3.4. byl smluvní pokutou a neplatným ujednáním, jedná se o smluvní pokutu pouze ve vztahu k manželům , Anonymizováno, , nikoli vůči žalované. Článkem 3. smlouvy byla založena rezervace pro utvrzení zájmu žalobkyně o koupi bytové jednotky od prodávajících, pro prodávající, která se v případě uzavření kupní smlouvy stane součástí kupní ceny. Dále čl. 3.4. bylo sjednáno, že pokud žalobkyně neuzavře kupní smlouvu, zavazuje se uhradit žalované odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, kterou žalovaná prokazatelně obstarala, a to ve výši 50 % složené rezervace. Odměna byla sjednána jako protiplnění, nikoli jako smluvní pokuta. Žalobkyně tento závazek dobrovolně přijala. Mezi účastnicemi byla dále uzavřena smlouva o výhradním zprostředkování, na základě které žalovaná vyvíjela úsilí k prodeji nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně. Žalobkyně chtěla finančními prostředky z prodeje své nemovitosti financovat nákup nemovitosti od , Anonymizováno, . Žalobkyně požadovala prodej své nemovitosti za vyšší částku, než bylo realizovatelné, a k prodeji proto nedošlo, následně telefonicky žalobkyně oznámila žalované, že kupní smlouvu s prodávajícími , Anonymizováno,  neuzavře. Tím vzniklo prodávajícím v souladu s čl. 4. rezervační smlouvy právo na smluvní pokutu od žalobkyně a žalované vzniklo právo na odměnu dle čl. 3.4. za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Dne 17. 10. 2022 byla mezi žalovanou, žalobkyní a , Anonymizováno,  uzavřena dohoda o narovnání, kterou účastníci uzavřeli za účelem sjednání svých práv a vzájemných povinností, které vzájemně vznikly v důsledku nerealizovaného obchodu. V čl. 2.1. účastníci shrnuli práva a povinnosti, která chtěli mezi sebou přesně specifikovat, vyjasnit a sepsat. Dohodou byla upravena práva žalované k rezervační záloze, vzájemná práva mezi žalobkyní a prodávajícími a další práva. Není pravdou, že by žalobkyně byla bez vysvětlení v prokazatelné tísni a za nápadně nevýhodných podmínek dotlačena k podpisu dohody. Dohodu považuje žalovaná za platnou, když dohoda o narovnání je právní jednání, jež je samostatným zavazovacím důvodem, tedy právním důvodem vzniku závazku. Při narovnání strany nahrazují závazkem novým původní závazek. Spornost či pochybnost se může týkat i samotné existence, resp. platnosti dosavadního závazku, přičemž neexistence původního závazku nemá vliv na platnosti narovnání. Deklarace spornosti či pochybnosti v dohodě o narovnání není nezbytná, pokud strany projevily vůli, že jimi narovnaný právní stav platí namísto právního stavu dosavadního. Podmínkou platnosti narovnání není existence původního (narovnávaného) právního vztahu, avšak žalovaná domněnku žalobkyně o neplatnosti rezervační smlouvy, resp. jejího dílčího ujednání, nesdílí.3. Soud zjistil tento skutkový stav:4. Mezi žalobkyní (chybně označenou jako prodávající), žalovanou jako realitní kanceláří a manžely , Anonymizováno,  (chybně označenými jako kupující) byla dne 21. 4. 2022 uzavřena rezervační smlouva vztahující se k bytové jednotce č. , Anonymizováno,  v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , ve vlastnictví manželů , Anonymizováno, . Strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu týkající se této jednotky ve lhůtě do 31. 8. 2022 (zjištěno z čl. 1.1 smlouvy). K utvrzení zájmu kupující si smluvní strany a realitní kancelář sjednaly rezervaci ve výši 357 676 Kč (čl. 3.1). Do okamžiku uzavření kupní smlouvy slouží rezervace jako jistota k zajištění závazků vyplývajících z této smlouvy. V okamžiku uzavření kupní smlouvy se rezervace stane součástí kupní ceny (čl. 3.2). V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupující, zavazuje se strana kupující v takovém případě uhradit realitní kanceláři odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 50 % z rezervace (čl. 3.4). Pokud strana kupující neuzavře ve sjednaném termínu kupní smlouvu, zavazuje se uhradit straně prodávající smluvní pokutu ve výši 50 % z rezervace (čl. 4.1).5. Žalobkyně jako klient uzavřela dne 9. 5. 2022 s žalovanou jako realitní kanceláří smlouvu o výhradním zprostředkování, v níž se žalovaná zavázala vyvíjet pro žalobkyni činnost směřující k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou vztahující se k bytové jednotce č. , hodnota,  v k.ú. , adresa,  ve vlastnictví žalobkyně (zjištěno ze smlouvy o výhradním zprostředkování ze dne 9. 5. 2022).6. Mezi žalobkyní, žalovanou a manžely , Anonymizováno,  byla dne 17. 10. 2022 sepsána listina označená jako „Dohoda o narovnání“. Dohoda vymezuje práva a povinnosti, která mají být mezi stranami ve vztahu ke smlouvě ze dne 21. 4. 2022 sporná, a to finanční vyrovnání mezi smluvními stranami navzájem a mezi smluvními stranami a realitní kanceláří navzájem vztahující se k rezervační záloze, finanční vyrovnání mezi stranou kupující a prodávající vyplývající ze smlouvy včetně nároku na smluvní pokutu a jakékoli další finanční či jiné vyrovnání mezi smluvními stranami nebo mezi smluvními stranami a realitní kanceláří na základě smlouvy nebo se smlouvou související (zjištěno z čl. 2.1. dohody). Strany deklarovaly zájem vnést do svých vzájemných práv a povinností jistotu, sporná práva narovnat a nahradit je novými zde sjednanými (čl. 2.3). Strany se dohodly, že veškerá sporná práva a povinnosti vzniklá na základě smlouvy ze dne 21. 4. 2022 zanikají okamžikem uzavření této dohody a nahrazují se právy a povinnostmi dle čl. 3.2 dohody (čl. 3.1). Smluvní strany se dohodly na narovnání sporných práv a povinností následujícím způsobem: a) Finanční vyrovnání: Strana kupující souhlasí s tím, že nemá nárok na vrácení rezervační zálohy vůči realitní kanceláři, když pro odstranění pochybností se veškerých svých případných nároků výslovně vzdává. Smluvní strany podpisem této dohody výslovně potvrzují, že realitní kancelář byla platebním místem pro složení zálohy. b) Finanční vyrovnání mezi stranou kupující a realitní kanceláří: Částka ve výši 178 838 Kč je vlastnictvím realitní kanceláře. c) Finanční vyrovnání mezi stranou kupující a stranou prodávající: Částka 178 838 Kč je vlastnictvím strany prodávající, když strana kupující výslovně souhlasí s tím, aby realitní kancelář zaslala tuto částku straně prodávající (čl. 3.2).7. Z výslechu žalobkyně soud zjistil: Když kupní smlouva nebyla uzavřená a rezervační smlouvu ukončovali, paní , Anonymizováno,  volala žalobkyni, aby přišla podepsat nějaký dokument, který dopředu žalobkyni neposlala, ačkoli to žalobkyně chtěla. Žalobkyně se dostavila se svým rok a půl starým dítětem, byl jí předložen papír, tedy dohoda o narovnání, žalobkyně si ji chtěla vzít domů a prokonzultovat to s nějakým právníkem. Na to reagovala paní , Anonymizováno,  tak, že pokud žalobkyně něčemu nerozumí, tak jí to vysvětlí. Žalobkyně na to nebyla připravená, dítě plakalo, paní , Anonymizováno,  říkala, že je to pouze formalita tak, aby mohla vyplatit , Anonymizováno, , kterým mělo být vyplaceno 50 % rezervačního poplatku. Říkala, že , Anonymizováno,  na to spěchají, že je potřeba to udělat rychle. Žalobkyně se snažila tu dohodu o narovnání si projít, ale s dítětem, které v tu chvíli ještě potřebovala nakojit, to moc nešlo. Spoléhala na to, že žalovaná je velká společnost, že tomu paní , Anonymizováno,  rozumí a v těchto věcech se pohybuje, žalobkyně jí stoprocentně věřila, takže nečekala, že by tam mohlo být něco protiprávního. Žalobkyně věděla, že v rezervační smlouvě je ujednání, že v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde, tak 50 % poplatku propadá žalované. Toto četla, ale předpokládala, že k této situaci nedojde, že obchod uzavřen bude. Paní , Anonymizováno,  věřila, bylo jí jasné, že 50 % propadne , Anonymizováno,  a doufala, že ohledně druhých 50 % se potom nějak dohodnou. Žalobkyně nechápala, proč má dohodu o narovnání podepsat, paní , Anonymizováno,  toho 17. 10. měla snahu jí to nějak vysvětlit. Žalobkyně od toho podpisu odcházela s tím, že takto to asi má být, že tedy přišla o celý rezervační poplatek, pak tu dohodu u ní viděla kamarádka, která si to pročetla a řekla, že takhle to nemá být.8. Z výslechu jednatelky žalované, , tituly před jménem,  , jméno FO,  , Anonymizováno, , soud zjistil: Ukončení rezervační smlouvy řešily s žalobkyní telefonicky, tedy jaké budou další konsekvence. Jednatelka žalované žalobkyni říkala, že je potřeba to nějak smluvně uzavřít, není to rozhodně tak, že by žalobkyni někam lstí lákali a něco by jí zatajovali. Schůzka 17. října se odehrála, žalobkyně přišla, nebyl žádný diskomfort, jak popisuje žalobkyně. Daly si kávu, v klidu to probraly. Prošly textaci smlouvy. Každý má právo si to prostudovat, případně komukoliv zavolat nebo odejít a nepodepsat. Nikdo nikoho násilím nedrží. Na žalobkyni tedy nebyl činěn žádný nátlak, žalobkyně si mohla dohodu odnést a prostudovat si ji, kdyby chtěla. Všechny texty smluv nebo dohod jsou připravovány právním zástupcem, není to tak, že by jednatelka žalované něco sepisovala na poslední chvíli před schůzkou. Takovouto dohodu uzavírá žalovaná s klienty standardně, pokud neproběhne obchod, k tomu žalovaná přistupuje i přesto, že má uzavřenou rezervační smlouvu, kde je všechno na 100 % podchycené, neboť chce mít ještě další listinu o uzavření celé transakce, aby to bylo „na 110 %“. Všechnu dokumentaci má žalovaná odsouhlasenou od právníků, není si vědoma, že by obsahovala nějaké neplatné ujednání, žalovaná dokumentaci přizpůsobuje tomu, že je často uzavírána se spotřebiteli, a tuto dokumentaci pravidelně aktualizuje. Pokud klienti mají ke smlouvám nějaké připomínky, tak i ty žalovaná předkládá právníkům.9. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení částky 178 838 Kč výzvou ze dne 7. 1. 2024 (zjištěno z předžalobní výzvy) doručenou žalované týž den (zjištěno z detailu odeslané datové zprávy).10. Soud nezjistil ničeho podstatného z e-mailové a whatsappové komunikace účastnic týkající se prodeje bytu žalobkyně v , adresa, , neboť bylo nesporné, že k tomuto prodeji nedošlo, a že žalobkyně tak prodejem bytu nezískala zamýšlené finanční prostředky na koupi bytu od manželů , Anonymizováno, .11. Soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, neboť nárok žalované na 50 % rezervačního poplatku, tedy na částku 178 838 Kč, vůči žalobkyni nevznikl. Žalované v prvé řadě nenáleží tato částka z titulu samotné rezervační smlouvy. Článek 3.4. této smlouvy stanoví, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy (která je tzv. realitní smlouvou ve smyslu § 2 písm. d) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování), je žalobkyně povinna zaplatit žalované odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 178 838 Kč. Podle § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, přičemž realitní smlouvou se podle § 2 písm. d) zákona rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování. Podle § 19 odst. 2 zákona pak platí, že ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Jinými slovy, splatnost provize je vázána zásadně na uzavření samotné realitní smlouvy (v tomto případě smlouvy kupní), strany smlouvy o realitním zprostředkování mohou splatnost posunout na dřívější okamžik, tedy již na samotné obstarání příležitosti. Za účelem zachování zvýšené ochrany zájemce jakožto spotřebitele je však podmínkou, že smlouva o zprostředkování obsahuje poučení zájemce o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Zákon podrobněji nestanoví, jakou formu a jak podrobné toto poučení musí být. Rezervační smlouva však žádné takové poučení neobsahuje, když obsahuje toliko ujednání o tom, že žalované náleží odměna za obstarání příležitosti (tedy provize splatná již obstaráním příležitosti). Soud má za to, že samotné smluvní ujednání o tom, že provize není splatná uzavřením realitní smlouvy, ale dříve, není splněním poučovací povinnosti dle § 19 odst. 2 zákona. Je dle soudu třeba důsledně odlišit smluvní ujednání o splatnosti provize (které je skutečně obsaženo v čl. 3.4 smlouvy) a poučení o tom, že provize je splatná dříve, resp. že není vázána na uzavření realitní smlouvy. Soud má za to, že smyslem zákona je v tomto případě zvýšená ochrana klienta realitní kanceláře, který je spotřebitelem, k níž nestačí samotné smluvní ujednání o splatnosti provize, ale že zákonodárce měl spíše na mysli, aby byl klient o tomto znovu a zvlášť výslovně poučen. Tomu odpovídá jazykový i logický výklad § 19 odst. 2 zákona, který i v samotném textu rozlišuje ujednání splatnosti provize a poučení o splatnosti provize, které je podmínkou tohoto ujednání. Úmysl zákonodárce, kterým je zvýšená ochrana zájemce, dokresluje i důvodová zpráva k zákonu č. 39/2020 Sb., která k § 19 uvádí, že je jím „dosaženo zvýšené ochrany zájemce, který má oprávněný zájem, aby provize nebyla splatná dříve, než dojde k naplnění účelu realitního zprostředkování, kterým je zprostředkování uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Připouští se však možnost, že si realitní zprostředkovatel a zájemce sjednají splatnost provize k jinému okamžiku, než je den uzavření realitní smlouvy, avšak pouze za podmínky, že zájemce bude ve smlouvě o realitním zprostředkování jasně a srozumitelně poučen, že splatnost provize není v takovém případě vázána na uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy a že splatnost provize může nastat i před jejím uzavřením. Z důvodu ochrany zájemce je však i pro tento případ splatnost provize limitována nejdříve na okamžik obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.“12. Soud má tak za to, že ust. 3.4 rezervační smlouvy není svým obsahem poučením ve smyslu § 19 odst. 2 zákona a nezakládá tak právo žalované na odměnu za obstarání příležitosti. Splatnost provize je tak v daném případě vázána na uzavření realitní smlouvy ve smyslu § 19 odst. 1 zákona, k čemuž nedošlo, žalovaná tak nemá z titulu rezervační smlouvy nárok ponechat si polovinu složené rezervace. Otázkou, zda samotné smluvní ujednání o tom, že nárok na provizi vzniká již obstaráním příležitosti, je současně splněním poučovací povinnosti podle § 19 odst. 2 zákona, se již zdejší soud zabýval ve věci sp.zn. 30 C 141/2023. Věc byla řešena odvolacím soudem pod sp.zn. 35 Co 75/2024, který se se shora uvedenými závěry ztotožnil (rozsudek zdejšího soudu je dostupný na www.rozhodnuti.justice.cz). I kdyby soud pak soud vyložil čl. 3.4 rezervační smlouvy jako právo žalované na smluvní pokutu pro případ, že žalobkyně neuzavře kupní smlouvu s , Anonymizováno, , je toto rovněž v rozporu se zákonem, a to s § 14 zákona o realitním zprostředkování, a ustálenou soudní judikaturou (např. NS 33 Cdo 5143/2014, 33 Cdo 694/2011).13. Soud se dále zabýval otázkou, zda žalované vzniklo právo na zaplacení 50 % rezervačního poplatku z titulu dohody o narovnání. Dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné (§ 1903 odst. 1 věta první o.z.). Narovnání nelze odporovat jen proto, že jím vznikl nepoměr mezi vzájemným plněním stran (§ 1903 odst. 2 o.z.). Platnost narovnání není dotčena omylem v tom, co bylo mezi stranami sporné nebo pochybné, ledaže omyl vyvolala některá strana lstí. Narovnání dohodnuté v dobré víře nepozbývá platnosti ani tehdy, zjistí-li se na základě skutečností vyšlých najevo dodatečně, že některá ze stran pohledávku neměla (§ 1904 o.z.). Účelem narovnání není zjistit skutečný stav věci, ale odstranit existující nejistotu či neshodu mezi stranami, a to sjednáním nového závazku, který sporná či pochybná práva a povinnosti nahradí (NS 26 Cdo 836/2013, IV. ÚS 13/2000). Nelze vyloučit, že spornost či pochybnost se může týkat i samotné existence, resp. platnosti, dosavadního závazku, nelze hovořit o tom, že narovnání vždy vede k zániku původního závazku, neboť ten z objektivního hlediska v některých případech ani neexistoval, přičemž neexistence původního závazku nemá zásadně na platnost narovnání vliv (NS 33 Odo 1089/2005, 30 Cdo 21/2011). Není však vyloučeno, aby strany jen potvrdily (vyjasnily) původní vztah a nový, z narovnání vzniklý, závazek tak měl stejný obsah; narovnáním tedy nemusí vždy dojít k faktické změně rozsahu vzájemných práv a povinností (NS 28 Cdo 4103/2010, 33 Odo 1089/2005). Sporná nebo pochybná práva a povinnosti (resp. jejich úprava) jsou však podstatnou náležitostí a pojmovým znakem narovnání. Sporností se myslí odlišný názor stran ohledně (ne)existence, rozsahu, povahy či jiných aspektů práv a povinností (např. NS 33 Odo 1089/2005). Pochybnost znamená, že strany nemusí být v neshodě ohledně obsahu svého závazku, ale shodnou se na tom, že tento obsah je nejasný, že umožňuje různý výklad, že tedy tento obsah je nějakým způsobem nejistý (NS 30 Cdo 21/2011). Spornost či pochybnost je třeba chápat vždy ve smyslu subjektivním, tedy z pohledu dotčených subjektů, a to i kdyby se z pohledu třetí osoby zdály tyto povinnosti a práva zcela jasné a nepochybné (NS 30 Cdo 21/2011). Jsou to tedy výlučně strany závazku, kdo hodnotí, zda jsou právo či povinnost sporné či povinné. Skutečnost, že se takto nejeví soudu či třetí osobě, je bez právního významu (NS 33 Cdo 1720/2019).14. Soud má z výslechu účastnic za to, že žádná sporná práva a povinnosti mezi sebou strany neměly, resp. to takto žádná z nich nevnímala. Žalobkyně uvedla, že nechápala, proč má dohodu o narovnání vůbec podepisovat a důvěřovala v tomto směru žalované jakožto profesionálce. Jednatelka žalované pak rovněž uvedla, že má za to, že veškerá její smluvní dokumentace je jasná, srozumitelná a v souladu s aktuální právní úpravou a judikaturou, neboť textace smluv a dalších dokumentů pro žalovanou připravují právníci. Žalovaná v případě, že se transakce s klientem nezdaří, sice standardně přistupuje k uzavírání dohod o narovnání, ale pouze pro jistotu – doslova pak jednatelka žalované uvedla, že má za to, že v rezervační smlouvě je „všechno na 100 % podchycené, ale chce mít ještě další listinu o uzavření celé transakce, aby to bylo na 110 %“. Soud má tak za prokázané, že zde reálně žádná sporná práva ani povinnosti nebyly, resp. žádná ze stran to takto nevnímala. Je tedy otázkou, co bylo reálně účelem dohody o narovnání a z jakého důvodu žalovaná požadovala její podpis, pokud měla za to, že již samotná rezervační smlouva stanoví práva a povinnosti stran dostatečně určitě. Soud má za to, že postup žalované, která předložila žalobkyni k podpisu dohodu o narovnání obsahující ujednání v čl. 3.2 zakotvující právo žalované ponechat si polovinu rezervačního poplatku, je obcházením zákona, konkrétně kogentní normy obsažené v § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování. Jak soud uvedl shora, rezervační smlouva stanoví v rozporu s § 19 odst. 2 zákona právo žalované na odměnu za obstarání příležitosti, aniž by zároveň obsahovala příslušné poučení žalobkyně. Toto pochybení dle soudu nelze nahrazovat dohodou o narovnání, která toto ustanovení fakticky obchází, když opět stanoví právo žalované ponechat si polovinu rezervačního poplatku (tedy provizi), aniž by došlo k uzavření realitní smlouvy a žalobkyně byla o splatnosti provize navázané již na obstarání příležitosti náležitě poučena. Soud tak uzavřel, že žalované nevzniklo právo ponechat si 50 % rezervačního poplatku ani na základě dohody o narovnání, neboť její sepis soud hodnotí jako obcházení kogentního ustanovení § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, a to v neprospěch žalobkyně jako spotřebitelky.15. Soud proto uložil žalované povinnost částku odpovídající polovině rezervačního poplatku vydat, neboť představuje na její straně bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. o.z. O zákonném úroku z prodlení bylo rozhodnuto podle § 1970 o.z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. s tím, že bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu věřitele (§ 1958 odst. 2 o.z.)16. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal jejich náhradu úspěšné žalobkyni. Náklady jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 7 154 Kč, odměnou advokáta vypočtenou dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (a.t.) po 8 260 Kč za úkon, za tyto úkony právní služby: 1. převzetí a příprava zastoupení, 2. předžalobní výzva, 3. žaloba, 4. účast na jednání dne 4. 9. 2024, 5. účast na jednání dne 14. 10. 2024, 5.5. účast na vyhlášení rozsudku dne 23. 10. 2024, tedy celkem 5,5 úkonů odpovídajících odměně 45 430 Kč. K ní náleží paušální náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 4 a.t. po 300 Kč za úkon, tedy 1 800 Kč. Celkové náklady činí 54 384 Kč a žalovaná je povinna je uhradit ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř. k rukám zástupce žalobkyně dle § 149 odst. 1 o.s.ř.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání ve lhůtě 15 dní ode dne jeho doručení. Odvolání se podává ke zdejšímu soudu, rozhoduje o něm Městský soud v Praze jako soud odvolací.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Nebude-li povinnost stanovená tímto rozsudkem splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat výkonem rozhodnutí (exekucí).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:OSPH08:2024:30.C.170.2024.1","publishedAt":"2026-10-01","decisionAt":"2024-10-23","caseNumber":{"senate":30,"registry":"C","index":170,"year":2024,"pageNumber":84},"solver":{"titlesBefore":"Mgr.","firstName":"Tereza","lastName":"Kočová","titlesAfter":"","function":"samosoudkyně"},"courtCode":"OSPH08","caseResultType":["VYHOVENI"],"caseSubject":"o zaplacení 178 838 Kč s příslušenstvím","specialType":[],"affectedDocs":[],"regulations":[{"paragraphNumber":"142","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"149","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"160","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"19","lexNumber":182,"lexYear":2006,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2","lexNumber":39,"lexYear":2020,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"14","lexNumber":39,"lexYear":2020,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["NAKLADY_RIZENI","KOUPE","LHUTY","ZAJISTENI_ZAVAZKU","NAROVNANI","JISTOTA","NAHRADA_NAKLADU","SMLOUVA_KUPNI"]},"styles":[{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":12,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":2,"alignment":"CENTER","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"CENTER","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":true,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false}]}