{"uuid":"79872e3e-91d7-456d-a37d-4e7bb2d37e88","header":[{"texts":[{"text":"Okresní soud v Domažlicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Martincovou ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobce: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupený advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovaným: 1. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem Postřekov ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", 345 35 Postřekov","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozená ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem Postřekov 137,","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":"345 35 Postřekov","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"oba zastoupeni advokátkou ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokátky","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokátky","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žaloba o zaplacení 865 200 Kč s příslušenstvím","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Žalovaný č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" a žalovaná č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku ve výši 782 282 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 782 282 Kč ve výši 12,75 % p.a. od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Řízení, aby žalovaný č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" a žalovaný č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" zaplatili společně a nerozdílně částku ve výši 82 918 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 82 918 Kč ve výši 12,75 % p.a. od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" do zaplacení se zastavuje.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"III. Žalovaný č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" a žalovaná č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 155 995,80 Kč, a tuto uhradit do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Žalovaný č. , hodnota,  a žalovaná č. , hodnota,  jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku ve výši 782 282 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 782 282 Kč ve výši 12,75 % p.a. od , datum,  do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Řízení, aby žalovaný č. , hodnota,  a žalovaný č. , hodnota,  zaplatili společně a nerozdílně částku ve výši 82 918 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 82 918 Kč ve výši 12,75 % p.a. od , datum,  do zaplacení se zastavuje.III. Žalovaný č. , hodnota,  a žalovaná č. , hodnota,  jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 155 995,80 Kč, a tuto uhradit do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta, .","justification":[{"texts":[{"text":"1. Návrhem, který se dostal do dispozice soudu dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", se žalobce dožadoval vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku ve výši 865 200 Kč včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení z jím požadované částky a v neposlední řadě se dožadoval přiznání práva na náhradu nákladů řízení, které účelně vynaložil k uplatnění svého práva proti žalovaným.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Žalobce se svého nároku po žalovaných dožadoval z titulu smluvní pokuty, kdy žalovaní si neplnili řádně a včas své povinností z kupní smlouvy uzavřené dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", neplnili si řádně a včas kupní cenu za nemovitosti.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Soud v rámci rychlosti a hospodárnosti řízení vedl nejprve řízení v právních věcech shodných účastníků řízení-o vystěhování, nahrazení projevu vůle a zaplacení smluvní pokuty ve společném řízení. S ohledem na dispozici s předmětem řízení ve vztahu k prvním dvěma právním věcem, soud vyloučil pak řízení ve věci zaplacení smluvní pokuty k samostatnému projednání, původně byla vedena pod sp.zn. 10 C 92/2024.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Žalobce svůj návrh odůvodnil tím, že s žalovanými uzavřel dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" kupní smlouvu, jejímž předmětem byla nemovitosti pozemek parc.č. st. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" , kdy součástí je stavba č.p. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":", pozemek parc.č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" součástí je stavba stojící na tomto pozemku bez č.p., pozemek parc.č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":", pozemek parc.č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":", pozemek parc.č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":", pozemek parc.č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":", pozemek parc.č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" plocha, vše evidované na LV č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" vedeném u ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" pro Plzeňská kraj, k.p. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", pro k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", obec ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":".( dále jen nemovitost) Kupní cena byla sjednaná na částku ve výši 5 768 000 Kč a žalovaní ji byli povinni uhradit ve splátkách. Žalovaní uhradili řádně a včas částku ve výši 160 000 Kč a 863 000 Kč, další část kupní ceny měli uhradit do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" s tím, že ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" uhradili 500 000 Kč. Zbývající část měli uhradit do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", ale ani v takto prodlouženém termínu částku neuhradili a situaci ani neřešili. Podle čl. 15 Smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" v případě, pokud by žalovaní neplnili řádně a včas kupní cenu, byli povinni hradit žalobci smluvní pokutu ve výši 15 % kupní ceny tzn. částku ve výši 865 000 Kč. Žalovaní se zcela pasivně stavili k dané situaci. Nemovitosti měli vyklidit do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", nakonec ji vyklidili až v říjnu 2024. Dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" realizoval prohlídku předmětné nemovitosti znalec ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" za účelem vypracování posudku s odhadní hodnotou předmětu nemovitosti na 4 815 000 Kč. Při prohlídce bylo zjištěno, že žalovaní podstatným způsobem porušili smlouvu, když předmět smlouvy znehodnotili, odstranili kuchyňskou linku, dřevěné podlahové krytiny, příčné zdi oddělující kuchyň, obývák, dětský pokoj, troje dřevěné dveře a zárubně, a to bez souhlasu zástavního věřitele tzn. v rozporu s čl, 10.1.4. Smlouvy a bez ohlášení příslušnému stavebnímu odboru po změně dispozice stavby (bytové jednotky). Suť nahromadili v zahradním domku a vytrhané dřevěné podlahy nahromadili na půdě. Žalobce odhadoval, že mu v důsledku tohoto jednání žalovaných vznikla škoda přibližně 600 000 Kč. Žalovaní porušili i povinnost předmět koupě pojistit, a to po opakovaných výzvách. Žalovaní byli vyzváni k vyklizení nemovitosti a to písemností, která se jim do dispozice dostala ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalobce se pokoušel pomoci žalovaným, řešil v době porušení jejich povinností, hradit řádně a včas kupní cenu nemovitosti, celou řadou možností, dal jim možnost bydlet přechodně v jiné nemovitosti, toto vše však žalovaní odmítali, zcela bezdůvodně. Žalobce se pokoušel věc smírně s žalovanými vyřešit, avšak neúspěšně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Žalovaní s návrhem nesouhlasili. Namítali neplatnost předmětné smlouvy, že ji podepsali, aniž by jim byla předložena. Nebyli jim tak známy okolnosti plynoucí ze zástavní smlouvy ani další sankce s neplněním smlouvy spojené. Měli za to, že požadavek žalobce je nepřiměřený. Uhradili částku 1 500 000 Kč a měli za to, že i z tohoto mohla být případně smluvní pokuta umořena. Nemají nemovitost, žalobce utržil z prodeje zástavy, a ještě se dožadoval smluvní pokuty. Při předání nemovitosti se dožadovali součinnosti, avšak bezvýsledně. Žalovaní žalobce uvědomili o termínu předání, nakonec prostřednictvím svého zástupce zajistili aspoň předání klíčů, které si žalobce oproti podpisu u zástupce žalovaných vyzvedl. Žalovaní měli za to, že žalobce je podnikatel a předmětná smlouva obsahuje výrazy, které charakter, že se jedná o smlouvu vytvořenou podnikatelem, potvrzují. Žalovaní v rámci svého podání ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" uplatnili vůči žalobě procesní obranu, kdy se dožadovali započtení částky ve výši 763 358 Kč z titulu bezdůvodného obohacení, kdy předmětnou nemovitost zhodnotili tím, že zbrousili veškeré zdi a stropy, vyrovnali podlahu betonovou směsí a opravili skleník. Dále se dožadovali částky ve výši 101 842 Kč v podobě vydání části výtěžku zpeněžené zástavy, kterou si měl žalobce bezdůvodně ponechat.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Smluvní pokuta podle § 2048 a násl. z.č. 89/2012 Sb. slouží k zajištění závazku, motivaci k plnění a má sankční funkci, představuje i jakousi paušalizovanou náhradu škody tzn. má funkce utvrzovací, zajišťovací, sankční a prevenční. Její sjednání nevyžaduje zavinění dlužníka a nezbavuje ho povinnosti plnit dluh, pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak. Smluvní pokuta se sjednává v rámci smluvní svobody a lze ji uplatnit bez ohledu na vznik škody, ovšem její nepřiměřeně vysoká výše může být soudně snížena. Smluvní pokuta je dohodnutá povinnost zaplatit určitou částku za porušení smluvní povinnosti.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že byla uzavřena mezi Realitní kanceláří ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" v zastoupení jejího makléře ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a žalobcem. Předmětem smlouvy bylo obstarat pro žalobce příležitost uzavřít kupní smlouvu se zájemcem o nemovitosti nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Jednalo se o nemovitost žalobce v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" na LV ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" přesně specifikovanou za kupní cenu 5 999 000 Kč včetně provize, která byla určena částkou ve výši 189 000 Kč. Dohoda byla uzavřena do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Ze zakázkového listu ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že nemovitost žalobce v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" na LV ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" byla nabízena k pronájmu s tím, že nájemné bylo 16 000 Kč bez energií, záloha na elektřinu byla 2000 Kč, záloha na plyn 5000 Kč, vratná kauce 32 000 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":"(rezervační smlouva) soud zjistil, že byla uzavřena dohoda mezi žalobcem v pozici prodávajícího a zájemci žalovanými jejímž předmětem byla nemovitost v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" na LV ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" za kupní cenu včetně provize ve výši 5 768 000 Kč. Provize představovala částku ve výši 160 000 Kč a dohoda byla uzavřena do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". V předmětné smlouvě byla zmíněna možnost úhrady kupní ceny po splátkách se zřízením zástavy. Dohoda byla podepsaná žalobcem i žalovanými. Předmětný termín dohody odpovídá době první prohlídky nemovitosti, tak jak vyplynulo i z výpovědi žalovaného č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", kdy si měli někdy ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" prohlédnout nemovitost za účasti žalobce a jeho manželky, ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", tlumočnice paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a za ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Ze srovnávací zprávy tržní hodnoty nemovitosti ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že v listopadu 2022 byla odhadovaná tržní cena 5,7 mil. Kč až 6 mil. Kč, stav nemovitosti byl po rozsáhlé rekonstrukci. V listopadu 2024 byl pokles cen nemovitosti v regionu ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" přibližně o 5 % oproti roku 2022. Stav nemovitosti, kdy byla odstraněna kuchyně a podlaha v prvním nadzemním podlaží bez náhrady, tímto byla snížena funkčnost a atraktivita nemovitosti a odhadovaná tržní cena byla 4,7 mil. Kč až 5 mil. Kč. Předmětné závěry vycházel z databáze nemovitostí, které byly v rozhodném období nabízeny a prodávány a ze srovnání portálu valuo.cz 11/2022 a cenovamapa.cz pro 11/2024.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Z emailové komunikace z českého i německého jazyka ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" žalovaným soud zjistil, že v příloze byla žalovaným zasílána kupní smlouva i zástavní. Žalovaní měli možnost se s překladem obrátit na paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a měli dát informaci o případném termínu překladu této smlouvy kvůli časové ose. Z odeslaného emailu je patrné, že email byl spolu s přílohou zaslán žalovaným a kopie žalobci, paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" (email ","anonStyle":"NONE"},{"text":"e-mail","anonStyle":"ANON"},{"text":") a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. Z emailové komunikace ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" mezi ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" žádala, aby kupní smlouva pro ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" byla zaslaná paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ve Wordu. Předmětný email navazuje na zprávu od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ( ","anonStyle":"NONE"},{"text":"e-mail","anonStyle":"ANON"},{"text":") a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" zaslal email s přílohou ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"13. Z emailové komunikace ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" za ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" oznamuje ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" a v kopii účastníkům řízení, že na základě páteční domluvy po telefonu, žalovaný č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" nechce překládat kupní smlouvu do německého jazyka, neměl do obsahu žádné námitky a přál si ji co nejdříve podepsat.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"14. Z předávacího protokolu ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že nemovitosti byla předána žalovaným v souladu s dohodou tzn. plně funkční, odpovídající podmínkám pro bydlení. Původně byly místnosti opatřeny plovoucí dřevěnou podlahou, byla oddělena kuchyně od obývacího pokoje. Po zásahu žalovaných byly podlahy holé, betonové, kuchyně zcela rozebraná, příčky vytlučené a byl tak spojen obývací pokoj s kuchyní. Těmito pracemi rozhodně nebyla nemovitost zhodnocena, ba naopak, tak jak vyplynulo ze zprávy realitní kanceláře z porovnání cen obdobných nemovitostí, hodnota se snížila, a to nejen z důvodu jiného období. Stav nemovitosti a její hodnotu po zásahu žalovaných deklaruje i znalecký posudek vypracovaný ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":". Navíc předmětné práce, které realizovali žalovaní nebyly nezbytně nutné pro to, aby nemovitost byla způsobilá k bydlení. Nemovitost byla plně způsobilá k bydlení při převzetí žalovanými tak, aby plně v této nemovitosti uspokojovali svoji bytovou potřebu. Skutečnosti vypovídající o stavu nemovitosti v době předání dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" žalovaným a poté po odevzdání říjen 2024, ale už i v březnu 2024, mají oporu i v předložené fotodokumentaci.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"15. Z kupní smlouvy a zástavní ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že předmětná smlouva byla vypracovaná ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", který realizoval poté i prohlášení o pravosti podpisu na listině sepsané advokátem. Smlouva je opatřena podpisy smluvních stran a zprostředkovatele ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" dle zmocnění ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", svědkyně slyšené v dané právní věci. Předmětná smlouva upravovala úhradu kupní ceny po splátkách po období od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Za účelem zajištění pohledávky žalobce byla zřízena zástava na nemovitosti. Předmětná zástavní právo bylo zřízeno k zajištění pohledávek žalobce za žalovanými vzniklých z titulu dosud neuhrazené kupní ceny a mezi výčtem uvedeným v pod bodech sedmého článku je zmíněna i smluvní pokuta.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"16. V bodě 10 kupní smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" se zástavce - žalovaní zavázali zdržet se všeho, čím by mohlo dojít ke zhoršení právního nebo faktického stavu předmětu převodu, aby nedošlo ke zhoršení postavení věřitele v důsledku snížené hodnoty předmětu převodu a předmět smlouvy měli udržovat v dobrém stavu. Povinností žalovaných bylo i předmět smlouvy pojistit. Tak jak soud zjistil i z emailové komunikace mezi zástupcem žalovaných a žalobcem ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", předmět koupě žalovaní nepojistili a jejich postoj k této povinnosti vyplynul i výslechu žalovaných a svědkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":". Tato jim dala kontakt na příslušnou osobu. Nemovitost byla pojištěna, tak jak soud zjistil z pojistné smlouvy až smlouvou sjednanou žalobcem dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalovaní byli zapsání do katastru nemovitosti ještě před, než uhradili kupní cenu a téměř dva roky nemovitost fakticky užívali. Závazek byl podle čl. 15 smlouvy utvrzen smluvní pokutou ve výši 15 % z kupní ceny.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"17. Z výpisu z katastru nemovitosti LV ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" k.ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" k ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že oba žalovaní figurují jako vlastníci nemovitosti s účinky zápisu ke dni ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" s tím, že ve prospěch žalobce bylo zřízeno smluvní zástavní právo ve výši 4 768 000 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"18. Tak jak soud zjistil z výslechu svědkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", žalobce a žalovaných-byly realizovány na nemovitosti práce, které dle smlouvy žalovaní realizovat nesměli tzn. nesměli svojí činností snížit hodnotu zástavy tzn. i kdyby žalovaní realizovali se svolením žalobce stavební úpravy, nesměly předmětné úpravy zasahovat do nemovitosti a snížit její hodnotu. Žalobce vyloučil, že by toto svolení dal, žalovaní v rámci své výpovědi tvrdili, že realizovali stavební úpravy, tyto byly v takovém rozsahu, že pak neměli možnost vyvíjet činnost v podnikání, tak aby mohli dostát smluvním povinnostem a hradit postupně kupní cenu nemovitosti. V důsledku tohoto, tak jak vyplynulo i z výpovědi žalovaného č.","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" pak neměli na úhradu kupní ceny. Žalovaní v rámci své výpovědi vypovídali o tom, že žalobce jimi realizované práce na nemovitosti akceptoval a oni žádali možnost realizace těchto prací vložit do kupní smlouvy. Tato tvrzení žalovaných však zůstala osamocena a nebyla ničím prokázána. Ba naopak ze smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" vyplývá jednoznačný zákaz realizovat zásahy do stavu zástavy, tak, aby se hodnota snížila, ani svědkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" neviděla stavební aktivita žalovaných za šťastné, žalobce s nimi vysloveně nesouhlasil, svědci manžele ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" přímý souhlas žalobce s plánovanými stavebními pracemi nezaregistrovali.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"19. Při prvotním pokusu o realizaci zástavy nebyl vyhotoven znalecký posudek, žalobce pak ponechal vypracovat znalecký posudek ke dni ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a realizoval kroky vedoucí k prodeji zástavy s tím, že opakovaně vyzýval žalované k vyklizení nemovitosti. Dle znalce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" byla stanovena hodnota nemovitosti na částku ceny obvyklé 4 815 000 Kč. Tak jak bylo zjištěno i z přiložené dokumentace, znalec vzal v úvahu při stanovení ceny stav nemovitosti po působení žalovaných na nemovitost. Předmětná cena nebyla dle popisu ovlivněna zástavou. Tuto skutečnost soud zjistil z popisu samotné nemovitosti znalcem. Dům při převzetí, tak jak soud zjistil, byl ihned plně způsobilý bez dalších nutných zásahů k bydlení, tato skutečnost vyplynula z Protokolu o předání z ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" a z fotodokumentace, z výpovědi žalobce, který se vyjadřoval k ceně jím realizované rekonstrukce, z popisu nabízené nemovitosti, tak jak realizovala realitní kancelář ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" a z výpovědi svědkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"20. Nemovitost byla předána bez účasti žalobce dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalovaní realizovali i podrobnou fotodokumentaci o stavu předané nemovitosti a o předání nemovitosti bez účasti žalobce vypovídali žalovaní, svědkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", která byla připravena tlumočit. Sám žalobce nepopíral v rámci své výpovědi, že se předání neúčastnil. Stav nemovitosti dle jeho výpovědi mu byl už znám z doby, kdy nemovitost řešili v rámci realizovaného prodeje zástavy tzn. její ocenění znalcem, byl obeznámen s tím, že mu nemovitost žalovaní znehodnotili.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"21. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" s zavázaly obstarat příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu jejímž předmětem by byla nemovitosti ve vlastnictví žalobce v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" na LV č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" za kupní cenu 4 990 000 Kč včetně provize 160 000 Kč. Dohoda byla uzavřena do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"22. Ze zprávy o zpeněžení zástavy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" (č.l. 20) soud zjistil, že byla vyúčtovaná pohledávka zástavního věřitele za zástavním dlužníkem v souladu se smlouvou tak, že částka ve výši 4 268 000 Kč zesplatněný dluh, úroky z prodlení, smluvní pokuta-se započítávaly s částkou získanou zpeněžením zástavy ve výši 4 815 000 Kč. Utržená částka z prodeje zástavy nepostačovala k uspokojení nároků tzn. v daném případě ani smluvní pokuty.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"To, že byl realizován výkon zástavního práva svědčí skutečnosti zjištěné v písemnosti ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" ( č.l. 67), kdy žalobce žalované o svém záměru písemně informoval, žalovaným byla písemnost přeložena a písemnost i podepsali.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"23. Podáním ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":"( č.l. 37) tzn. po podání žaloby učinil žalobce částečnou dispozici s předmětem řízení co do částky 82 918 Kč z důvodu nesprávného výpočtu, kdy součet nároků žalobce představovala částka ve výši 4 732 082 Kč ( zesplatněný dluh 4 268 000 Kč, úroky z prodlení 6575 Kč, 26 527 Kč, 430 980 Kč- proti předmětnému vyčíslení nebylo vzneseno žádných námitek) a zástava byla zpeněžena na částku 4 815 000 Kč-částka byla složena do úschovy dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" tzn. část smluvní pokuty 82 918 Kč byla již umořena započtením. Právní účinky zápisu nových vlastníků nemovitosti ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" LV ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" na základě kupní smlouvy nastaly k ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalobce směřoval kroky k převodu na tyto nové vlastníky již v srpnu 2024, k tomuto však pro postoj žalovaných nedošlo.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"24. Soud proto částečně postupem podle § 96 odst. 2 o.s.ř. řízení co do části 82 918 Kč spolu s příslušenstvím zastavil.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"25. Z výpovědi svědkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" (č.l. 48 a) soud zjisti, že žalobce se ke stavebním úpravám provedeným ze strany žalovaných nevyjadřoval. Svědkyně si nepamatovala, že by jí byla ta prvotní smlouva do emailu k překladu posílána. Vyjadřovala se k nějaké jiné druhé smlouvě, která byla z její strany přeložena. Provedeným dokazováním však nebylo prokázáno, že by žalovaní od prvotní kupní smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" odstoupili a uzavírali s žalobcem nějakou jinou. Bylo prokázáno, že žalovaní předkládali žalobci Dohodo o narovnání, která byla přeložena i do německého jazyka. Tato dohoda však nebyla kupní smlouvou jejímž předmětem by byla nemovitost a nebyla nikdy podepsaná stranou žalobce. Žalobce ji vnímal za pro něj zcela nevýhodnou a riskantní. Slyšná svědkyně se vyjadřovala, že opakovaně doprovázela žalované do advokátní kanceláře doktora ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", do banky, když se řešila situace, v momentě, kdy žalovaní přestali plni kupní cenu. Zajišťovala pro žalované překlad. Od banky nakonec nedostali hypotéku ani půjčku, protože neměli žádnou v Čechách platební historii.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"26. Z výpovědi svědka ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" č.l. 48 e) soud zjistil, že nemovitost, která byla předmětem koupě byla v základu v pořádku, měl se vyjádřit zejména k statické stránce. Zásahy, které plánovali žalovaní neměly vliv na statiku domu. Při setkání v předmětné nemovitosti byl přítomen i žalobce, svědek si nevzpomínal, jak se žalobce vyjadřoval k navrženým změnám na změnu stavby ze strany žalovaných, měl však za to, že nic nenamítal.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"27. Z výpovědi žalovaného č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" č.l. 57 soud zjistil, že někdy koncem září 27.,28.9. roku 2022 se měli sejít za účelem prohlídky domu. Předmětný dům se na internetu nabízel k pronájmu za 16 500 Kč měsíčně. Nejprve měli zájem dům pronajmout, poté byli osloveni makléřkou ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", že vlastník domu by rád dům prodal. V době koupě nemovitosti měl v dispozici jen milion Kč a podnikání šlo tak, aby mohl naplnit smluvní podmínky tzn. hradit kupní cenu po splátkách, tak jak byla sjednaná ve smlouvě. Žalovaný č. 1 v rámci výpovědi potvrdil, že dosahovali příjmu z podnikání 70 000 EUR ročně, byl schopen těch 40 000 EUR dát na splátku. Podnikali v Německu a chtěli podnikat i v Česku. Měl za to, že prostřednictvím paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", která celou transakci koupě nemovitosti zprostředkovávala, bude vše probíhat tak, aby výsledek byl pro obě strany smlouvy výhodný. Žalovaný se dorozuměl rusky a německy. V případě paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" se domlouvali dobře, žalobce trochu mluvil německy. Dům se líbil a rozhodli se ho koupit, pouze však za podmínky s možností přestavby. Žalobce se ke stavebním úpravám měl vyjadřovat, vyjadřoval se v tom duchu, ž by se daly udělat. Žalovaný chtěl někoho z odborné sféry, aby se vyjádřil k nosným stěnám, ke statice. V den prohlídky domu se pak dostavil ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" s manželkou, která překládala. Nebyly zjištěny žádné statické nedostatky, v případě bourání se nejednalo o nosně stěny a žalovaný to chtěl dát do smlouvy. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" dali paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" z realitní kanceláře 160 000 Kč a bylo přislíbeno, že budou připraveny všechny podklady pro koupi domu. Kupní smlouvu podepsali 16.11., ale přeložená nebyla. Fakticky se měli nastěhovat až ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", klíče od domu převzali ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" se k tomu postavila tak, že vše přeloží. Přeložen měl být jen začátek smlouvy do způsobu úhrady. Žalovaného nikdo do koupi nemovitosti nenutil, nikdo ho nenutil podepsat smlouvu v českém jazyce. Tak jak soud zjistil, za účelem koupě domu a prověření statiky domu, bylo realizováno setkání, přímo v nemovitosti. Předmětné setkání se konalo za účasti žalobce a jeho manželky, žalovaných, zástupce realitní kanceláře paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":"-pro posouzení statiky a paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" za účelem tlumočení. Žalovaným tak byla dána možnost, aby obsah jednání, který byl zejména vztažen na překlad sdělení ze strany ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", byl celý tlumočen. Tuto tlumočnici, pak po podpisu smlouvy, žalovaní opakovaně využívali na setkání v advokátní kanceláři AK ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":", v bankovním ústavu v době, kdy již nebyli schopni dostát svému závazku z kupní smlouvy a hledalo se pro ně řešení. Do této situace se žalovaní dostali proto, že 4 měsíce trvalo přestavování nemovitosti a jeden měsíc stěhování. Dle slov žalovaných byli po toto období pěti měsíců bez příjmů. Z registru podnikatelských subjektů soud zjistil, že podnikání žalovaného č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" na území České republiky bylo registrováno do června 2024. Dům nekoupili prostřednictvím hypotéky, protože v Čechách byly vysoké úroky něco přes 7 %. V době, kdy neměl možnost splácet, chtěl si vzít úvěr, obrátil se i na žalobce, ten mu chtěl pomoci, ale nakonec úvěr nedostal, protože měl malou platební historii. Pak přišla výzva od žalobce a setkali se v advokátní kanceláři, kde se probíraly různé varianty řešení situace. Jedna jimi nabízená byla i zůstat v podnájmu, pak hypotéka 2 200 000 Kč, to bylo dle žalobce málo. Řešilo se setkání i za přítomnosti tlumočnice v Raiffeisenbank. V červnu už žalovaní měli pravidelný příjem a měli možnost už splácet. Nakonec se řešil prodej nemovitosti, měli mít koncept, mohli v domku zůstat do října a pomáhat s jeho prodejem. Nepamatoval si, zda mu přišla výzva k vystěhování se. Pokud se jednalo o pojištění domu. Neměli s tím zkušenosti, požádali paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", zda by jim nepomohla. Slíbila jim to, ale nakonec nepomohla. Dům, který koupili od žalobce byl na inzerci nabízen ke koupi za 5,3 mil Kč. O smluvní pokutě se měl dozvědět v momentě, kdy přestal platit. Překlad smlouvy měl být připravený před podpisem, nakonec tam byla jen česká verze. Připustil, že smlouvu chtěl mít co nejdříve podepsanou. Žalovaný nevěděl, zda paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" využívala nějakých překladových pomůcek. Žalobce se zajímal o finanční situaci žalovaného před podpisem smlouvy. Předpokládal, že mu paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" z realitky s překladem pomůže. Na té první schůzce za účelem prohlídky domu zaregistroval paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a byl si vědom toho, že umí dobře německy. Nevěděl, zda měl kontakt na paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a nepožádal ji o překlad kupní smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" jejíž předmětem byla předmětná nemovitost. Žalovaný si byl vědom toho, že porušil smluvní povinnost z kupní a zástavní smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" tím, že neplatil řádně a včas kupní cenu nemovitosti. Stavební práce na domku, které realizoval, představovaly zbourání tří stěn, vymalování. Práce dělal svépomoci. Stálo vše 20 000 EUR, kde je oceněna i jejich svépomoc.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"28. Z výpovědi žalované č. 2 č.l. p.v. 63 soud zjistil, že v základu potvrdila vše, k čemu se v rámci své výpovědi vyjadřoval žalovaný č. 1, jen upřesnila příjmení tlumočnice na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":". Činnost a aktivitu paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" vyhodnotila žalovaná jako nedostatečnou, ne zcela profesionální. Dle žalované se měla paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" domluvit s žalovaným č. 1 na překladu smlouvy o koupi, měli smlouvu podepsat 16. a paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" tam měla přijít s překladem. Smlouvu nepřeložila a přeložila jen to, co považovala za důležité pro sebe. Žalovaná č. 2 považovala jejich příjem za dostačující, žalovaný č. 1 pracoval a ona mu pomáhala a bylo tak v jejich možnostech hradit splátky. Plánovali menší rozsah rekonstrukce, nakonec se vše rozšířilo, potřebovali zvětšit prostot, protože mají tři děti, vznikla neočekávaná situace s omítkami. Pozvali za tímto účelem firmu, ale protože rozpočet byl vysoký, práce si udělali sami. Nebyli schopni pak zastat práci a vypadl výdělek. Poté už práce opět byla, ale vznikl problém s výpadkem úhrad. Žalobci nabízeli variantu, že by v nemovitosti zůstali v nájmu, neměli jinak žádné dluhy. Jednání o půjče v bance přes prvotní přísliby skončilo neúspěšně. Žalovaní měli začít podnikat v Čechách v červnu 2022 a skončili v červnu 2024. Žalobce s paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" začali vodit lidi na prohlídku domu, měl vyhrožovat policií, pokud dům žalovaní neopustí. Žalovaný č. 1 také dával inzeráty k nabídce nemovitosti. Dle žalované č. 2 se finančními otázkami zaobíral žalovaný č. 1. Žalovaná č. 2 měla za to, že jimi provedené stavební úpravy se zpočátku žalobci líbily, později namítal, že došlo ke zhoršení stavu domu. Žalovaná č. 2 byla přesvědčena o tom, že bylo v jejich možnostech realizovat stavební úpravy na domku a mělo to být i vneseno do smlouvy. Od března 2024 začala se situace vyhrocovat. Žalovaná č. 2 měla za to, že by opustili i dřív nemovitost, ale pořád byli majitele domu, evidovaní v katastru, chtěli to řešit a byl problém v Německu sehnat rychle pronájem. Žalovaní chtěli uzavřít smlouvu o zrušení té kupní smlouvy.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"29. Z výpovědi žalobce č.l. 85 soud zjistil, že je podnikatel, podniká ve včelařství. Jednu nemovitosti pronajímá a jednu prodal. V případě manželky si myslel, že žádnou neprodala. Nemovitost v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" získal v exekučním řízení asi před deseti lety. Rekonstrukce nemovitosti proběhla nadvakrát, hned po koupi, investoval několik set tisíc korun, pak byla pět let pronajímána. Pak byla realizovaná větší rekonstrukce za 3/4 milionu Kč a před prodejem, nebyla tak 1,5 až 2 roky nikým užívána. Byl by si rád ověřil majetkové poměry žalovaných, ale jsou to cizinci a legislativa mu to neumožňuje. Druhý zájemce o nemovitost tlačil kupní cenu nemovitosti o 1 mil. Kč dolu. S žalovanými se bavil německy, byl schopen se dorozumět. Kupní smlouvy byla připravena od AK ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". Měl za to, že obsah se lehce poupravovat, nevěděl však přesně. Žalovaní měli možnost mít smlouvu přeloženou, AK ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" poslala paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ve Wordu kopii smlouvy. O stavebních úpravách plánovaných žalovanými nevěděl. Pokud by chtěli něco dělat, tak až po zaplacení ceny domu. Před zaplacením by s tím nesouhlasil. Vybouráním, změnou dispozice domu žalovaní dům znehodnotili. Žalobce byl v domě u žalovaných v době realizace zástavy. Žalovaní nejprve spolupracovali, v momentě přivedení zájemců se postoj žalovaného č. 1 změnil. Bylo potřeba nemovitost vystěhovat do srpna 2024, žalovaný č. 1 s tím nesouhlasil. Rozhoně to nebyl žalobce, kdo by vyhrožoval, žalovaný č. 1 je z domu vyhodil. Situace po porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaných, kdy přestali platit splátky probíhala tak, že žalovaným byla poskytnuta dodatečná lhůta k plnění do ledna 2024 ( jednalo se o plnění za září 2023), probíhala jednání, řešily se výzvy k úhradě, vyklizení, probíhalo jednání mezi stranami v AK ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" za přítomnosti tlumočnice, dojednávala se možnost převedení zástavního práva, aby měli žalovaní možnost si vzít úvěr, probíhalo jednání u ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":"., žalovaný nebyl schopen dát dohromady daňové přiznání, finanční záruku. U všeho měli žalovaní tlumočnici. V období od března 2024 do srpna 2024 se nic nedělo, žalobce s žalovanými komunikoval, kdy se odstěhují. Byly vypracovány dohody o narovnání, k jejich uzavřené však nedošlo. Tu předloženou ze strany žalovaných považoval žalobce za pro něj nevýhodnou až riskantní. Jednání žalovaných pře advokátní kancelář považoval až za vydírající. Nemovitost byla stále psaná na žalované a Ti měli jednat tak, aby nedocházelo ke škodám. Dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" žalovaní opustili nemovitost, odhlásili elektřinu, plyn. Zabezpečení nemovitosti na zimu stálo žalobce 22 000 Kč. Tyto výdaje o doložil výpisy z účtu a vyúčtováním za elektřinu. Tak jak vyplynulo z listin předložených žalobcem, z výzev k vyklizení z července 2024, s nabízeným řešením, kdy nabízel žalovaným přechodnou možnost bydlení v jiné nemovitosti do konce října 2024, bylo patrné, že už počítal s možností prodeje zástavy a řešení situace do konce měsíce srpna 2024. Náklady na vytápění a další by mu už nevznikly. Žalovaní však nesouhlasili. Mezi podpisem rezervační smlouvy a podpisem konečné kupní smlouvy byla dost dlouhá doba na přeložení textu smlouvy od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". V mezidobí strany spolu komunikovaly přes email. Žalovaný č. 1 při jednom jednání se vyjádřil, že nepožaduje překlad smlouvy a měl si zajistit překlad v Googlu. Žalobce se snažil žalovaným od počátku pomoci, dával možnosti s tím, že do konce srpna požadoval, aby se odstěhovali. V důsledku jednání žalovaných vznikla žalobci škoda na nemovitosti. Tuto skutečnost podporoval závěr znaleckého posudku na cenu nemovitosti, která byla o 1 mil. nižší. Žalobce měl náklady na temperování budovy, pojištěné budovy, celé spodní patro domu bylo vybourané. Žalovaní na žalobce působili důvěryhodným dojmem, byl svolný ke splátkám, protože jim důvěřoval. Stavební činnosti provedené žalovanými byly nedůvodně realizovány, nemovitost tím žalovaní znehodnotili, byla vytrhaná podlaha v obývacím pokoji, v ložnici, v kuchyni. Rozhodně nebylo potřeba vyrovnávat podlahu, byla vytržena kuchyňská linka bez náhrady. Žalovaní dále pak nespolupracovali, nemovitost nevyklidili, byl ukončen přímý prodej. Ve smluvní pokutě viděl prvek sankční, zajišťovací a motivační, zejména, aby donutila žalované řádně plnit kupní cenu nemovitosti. Žalobce uváděl, že mohli začít pracovat v Německu, zajistit si příjem, úvěr, on by se vyvázal ze zástavy a mohlo to být vyřešeno. Nabízel jim i jinou nemovitost k pronájmu, hlavně, aby je dostal z domu a mohl řešit zástavu a převod na zájemce o nemovitost. Žalovaní ale byli nesoučinní. O možnosti dočasného uspokojení bytových potřeb žalovaných svědčí i skutečnost zjištěná z výzvy k převodu nemovitosti ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", kde manželka žalobce nabízela možnost dočasného ubytování v její nemovitosti a dle výzvy tam mohli setrvat do konce října 2024. Žalovaní nereagovali, a tak byla uplatněna opakovaná výzva k vyklizení a předání nemovitosti, ale i k úhradě smluvní pokuty ze strany žalobce písemností ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Písemnosti byly dány k poštovní přepravě a dostaly se do dispozice žalovaných ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", o čemž svědčí příslušné dodejky. Povinnost měli žalovaní splnit do tří dnů od doručení tzn. do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"30. Z výpovědi svědkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" č.l. p.v. 75 soud zjistil, že zprostředkovávala za ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" prodej nemovitosti žalobce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" LV ","anonStyle":"NONE"},{"text":"číslo","anonStyle":"ANON"},{"text":" na základě smlouvy s ním uzavřené. Jako se zájemci o nemovitost jednala i se žalovanými. Žalovaní měli přijít na prohlídku domu za účelem zakoupení domu na splátky. Ze strany kanceláře byla inzerovaná nemovitost fotografiemi, popisem, technickými parametry a cenou. V daném případě se jednalo o dvougenerační dům v prvním a druhém patře byla stejná dispozice 3 + 1, v mezipatře byla toaleta, koupelna a dům byl podsklepený. K doku náležely přilehlé pozemky. Dům byl nabízen k pronájmu i k prodeji. Svědkyně si již nepamatovala, co bylo obsahem prvotní poptávky žalovaných. Dorozumívala se s žalovanými německy, německy umí dobře. Dobré porozumění se svědkyní potvrdil v rámci své výpovědi i žalovaný č. 1. Pro překlad listin však svědkyně neměla kvalifikaci. Po podpisu rezervační smlouvy již svědkyně pracovala pro obě strany tzn. žalobce i žalované. Nemovitost měla být nabízena za 6 mil. Kč. Žalovaný č. 1 chtěl ve vztahu k nemovitosti založit zástavní právo, ale v rozhodném období to nešlo, protože tam bylo jiné zástavní právo založené pro žalobce, za tímto účelem kontaktoval svědkyni. Svědkyně má šest let praxe při prodeji nemovitostí. V rámci své výpovědi se vyjadřovala obecně i k vývoji cen. K tomuto pak předložila porovnání cen nemovitosti, která byla předmětem smluvního vztahu mezi účastníky za rok 2022 a 2024. Svědkyně měla za to, že došlo k poničení, k znehodnocení té nemovitosti působením ze strany žalovaných, kdy vybourali příčky. Měla možnost srovnání, protože realizovala prohlídku nemovitosti před i po zásahu žalovaných. Považovala stavební úpravy jako něco, co dům poničilo. První patro považovala za nefunkční, nebyly tam podlahy, nebyla tam kuchyně. Kupní smlouvu připravoval pro realitní kancelář ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". Při podpisu rezervační smlouvy měla být přítomna překladatelka. Tak jak vyplynulo z předložené dohody, tato byla podepsaná při prohlídce nemovitosti ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", v době, kdy, jak potvrdil žalovaný č. 1 prohlíželi nemovitosti s ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a jeho manželkou paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", která překládala. Svědkyně se vyjadřovala, že po celou dobu s žalovanými mluvila německy. Žalovaní jako podmínku koupi chtěli přítomnost statika. O možnosti stavebních úprav, že by je kladly jako podmínku koupě nemovitosti, nevěděla. Na otázku, zda by je mohli provádět, jim odpověděla, že to není dobrý nápad. Svědkyně neobdržela žádný požadavek o stavebních úpravách, který by měl být vtělen do smlouvy. Tu dohodu rezervační překládala žalovaným svědkyně, když ji vypadlo slovo, doplnila ji tlumočnice. Nebyla si zcela jista, zda v té dohodě už byl zahrnut způsob úhrady kupní ceny po splátkách. Měla za to, že to tam s paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" daly. Z písemné rezervační smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" způsob úhrady kupní ceny po splátkách a jištění zástavou již vyplynul. Možnost úhrady kupní ceny nemovitosti není po splátkách obvyklá. Jištění zástavním právem bylo sjednáno z důvodu sjednání kupní ceny po splátkách. Svědkyně byla přesvědčena o tom, že sjednaný způsob kupní ceny nemovitosti, způsob úhrady, jištění zástavním právem byl žalovaným dostatečně vysvětlen. Ze strany tlumočnice ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" byla svědkyně emailem dožádána, aby jí poslala podobu kupní smlouvy ve Wordu, protože realitní kancelář měla jen podobu PDF formátu. V tomto směru byla odkázaná na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":", která smlouvu připravovala. Předmětná smlouva ji měla být, v jí požadované podobě, zaslána ze strany ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":".( AK ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":"). Soudu byla předmětná komunikace předložena k nahlédnuté při výslechu, poté i v listinné podobě, kdy soud realizoval důkazy těmito materiály. Pojistnou smlouvu a její řešení s žalovanými nerealizovala. Žalovaným zaslala kontakt na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", který je ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" finanční pojišťovací poradce a odesláním tohoto kontaktu byla záležitost pojistné smlouvy pro svědkyni vyřešená. Za účelem řešení přímého prodeje, realizace zástavy byla v nemovitosti u žalovaných jednou. Svědkyně potvrdila, že žalobce žalovaným nabízel náhradní bydlení-pronájem v jiném domku. Tuto možnost žalovaní odmítli, situace byla už vyhrocená. V tomto směru je výslech svědkyně ve shodě s výslechem žalované č. 2, která už napjaté vztahy mezi žalobcem a žalovanými ve stejném období také spatřovala. Svědkyně odhadovala, že v souvislosti s realizací zástavy byla v domu u žalovaných v období duna, května 2024. Tato skutečnost tak vyvrací tvrzení žalovaných, že bylo domluveno, že mohou servat v domku do října 2024. O tom, že žádná možnost užívat dům do října 2024 není svědčí i opakované výzvy žalobce z července 2024, kterými opakovaně žalované vyzýval k vyklizení a předání nemovitosti. K této skutečnosti se vyjadřoval v rámci své výpovědi i žalobce. Žalovaní byli vyrozuměni o tom, že finální kupní smlouvu bude připravovat ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". Měla za to, že žalovaní neměli námitky do obsahu smlouvy, ale nevěděla to jistě. Překlad smlouvy samotní nevyžadovali, svědkyně jim ho sama nabídla. Po podpisu smlouvy nebyly vysloveny žádné námitky, že smlouva nebyla v němčině. Svědkyně jim dala možnost překladu u paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a nechala na samotných žalovaných, zda budou realizovat ústní nebo písemný překlad. Dle svědkyně měli žalovaní dostatek času na vše. Z prohlášení žalovaného č. 1 nabyla svědkyně vědomí o tom, že je schopen dostát splátkovým povinnostem, neboť sám sděloval, že je schopen doložit 1 mil. Kč ročně. Pak ale v průběhu byla kontaktována žalovanými, že potřebují půjčit peníze, banka chtěla dle nich zastavit dům, ale to nešlo z důvodu již existujícího zástavního práva. Před prodejem nemovitost žalobce nebyla nikým užívána a byla po rekonstrukci. Kupní cena nemovitosti se prvotně pohybovala mezi 6,5 mil. Kč a 6 mil. Kč, v části 6 mil. Kč se ustálila.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"31. Při posuzování institutu smluvní pokuty se soud zaobíral, jakou konkrétní funkci si předmětná smluvní pokuta v daném smluvním vztahu plnila, přiměřenost smluvní pokuty ve vztahu ke konkrétní pohledávce a konkrétní zájmy stran tzn. skutečnosti známé před podpisem samotné smlouvy, v době podpisu a po podpisu smlouvy, v době již porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaných. Přiměřenost smluvní pokuty je nutno posoudit s přihlédnutím k celkovým okolnostem úkonu, jeho pohnutkám a účelu, který sledoval. Je třeba vzít v úvahu výši zajištěné částky, z níž lze usoudit na nepřiměřenost smluvní pokuty s ohledem na vzájemný poměr původní a sankční povinnosti. (31 Cdo 2273/2022, 23 Cdo 2645/2022)","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"32. S ohledem na obsah předmětné smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", kdy žalovaní se stali vlastníky předmětné nemovitosti v době před úhradou kupní ceny, je patrné, že funkce dané smluvní pokuty měla preventivní – nátlakovou funkci. Kdy vytvářela nátlak na žalované, aby kupní cenu hradili řádně a včas. Výše smluvní pokuty představovala 15 % z kupní ceny tzn. 865 000 Kč tzn. s ohledem na rizika, hodnotu nemovitosti je možné výši smluvní pokuty považovat za přiměřenou. Žalovaní si plnili jen část této kupní ceny, a to z částky kupní ceny sjednané ve výši 5 768 000 Kč- 160 000 Kč platba realitní kanceláři, 840 000 Kč. Poté do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" měli uhradit 1 mil Kč a až dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" uhradili 500 000 Kč a více už nic tzn. 500 000 Kč chybělo stále k úhradě z předmětné splátky. Žalobce jim dal možnost zaplatit částku do konce ledna roku 2024. Ze strany žalovaných k žádné úhradě už nedošlo. Z výpovědi účastníků řízení soud zjistil, že se snažili věc řešit půjčkou u ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":"., řešili se možnosti, probíhala jednání, ale žalovaní jako cizinci neměli na území České republiky žádnou platební historii, a tak se nepodařilo zajistit financování nemovitosti. Žalovaní i přestože už byli přestěhovaní, měli evidovanou podnikatelskou činnost, tak místo, aby se snažili realizovat kroky k zajištění příjmu, k utvoření si možností, v červnu 2024 ukončili podnikání. Dalším postupem byl prodej zástavy, kdy k tomuto kroku z důvodu pasivity žalovaných, přistoupil žalobce oznámením ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalovaní se nakonec vystěhovali z nemovitosti až v říjnu 2024. Při prohlídce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" za účasti soudního znalce se žalobce seznámil se stavem nemovitosti, kdy zjistil, že žalovaní nemovitosti znehodnotili-odstranili kuchyňskou linku, dřevěné podlahové krytiny, příčné zdi oddělující obývací pokoj a kuchyň, troje dřevěné dveře a zárubně. K tomuto kroku žalobce nedal souhlas a zákaz takového to jednání má oporu i ve zjištění v samotné kupní smlouvě v čl. 10.1.4. Z výpovědi svědků manželů ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" nebylo prokázáno, že by v rámci jednání, setkání, kdy se řešila prohlídka nemovitosti v září 2022, žalobce souhlas dal. Skutečnost, že na otázky žalovaného směřující na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" a týkající se úprav domu, žalobce nereagoval, neznamená, že by souhlasil. Navíc základem pro vymezení práv a povinností mezi smluvními stranami byla přímo smlouva. Žalovaným nic nebánilo, aby si dali předmětnou smlouvu přeložit, od uzavření rezervační dohody od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" do podpisu kupní smlouvy dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" měli dostatek času, aby tak učinili. Žalovaní nebyli nikým nuceni podepsat kupní smlouvu, jejímž předmět byla nemovitost v ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", v českém jazyce. Sám žalovaný č. 1 připustil, že už chtěl mít smlouvu co nejdříve podepsanou. Pokud žalovaní namítali, že žalobce jednal jako profesionál, subjekt podnikající, byl to i žalovaný č. 1, kdo podnikal, kdo v rámci své činnosti směřující k dosažení zisku podstupoval rizika, uzavíral obchody atpod. Předmětem podnikatelské činnosti ani jedné ze stran však nebylo obchodování s nemovitostmi. Žalovaní se navíc rozhodli začít podnikat na území České republiky. Žalovaní zcela nedůvodně, s ohledem na zjištěný stav nemovitosti, kdy tato byla po rekonstrukci, byla přímo obyvatelná, svým postojem, kdy začali se stavebními pracemi-bouráním, si znemožnili dosáhnout po dobu pěti měsíců příjmu a dostali se tak do situace, kdy neměli peníze. Samotní žalovaní připustili, že základu smlouvy porozuměli tzn. platební podmínky jim byly známy, věděli před podpisem, že mají 1 mil. Kč spoléhali na příjem 70 000 EUR ročně, a přesto se pustili do stavebních úprav, které nebyly nutné. Ba naopak, v důsledku těchto svých aktivit, které tak, jak vyplynulo z jejich výpovědi, realizovali svépomocně, nemovitost poničili, snížili její hodnotu a porušili tak i ustanovení kupní smlouvy, které jim zakazovalo jednat tak, aby se snížila hodnota zástavy. Navíc si tímto jednáním znemožnili možnost dosažení zisku. Stav nemovitosti vyplynul z fotodokumentace, která byla pořízena za účelem odevzdání nemovitosti v říjnu 2024, ale i v době předání nemovitosti žalovaným ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Tak jak soud zjistil, nebylo v žádném případě namístě hovořit o jakémkoliv zhodnocení nemovitosti působením žalovaných. Tato skutečnost nebyla prokázána. Ba naopak znalecký posudek, porovnání stavů nemovitosti v době převzetí a v době předání a závěry paní ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" vypovídají o snížené hodnotě nemovitosti téměř o 1 mil. Kč. Navíc k těmto činnostem nebyli žalovaní vůbec oprávnění. Sám žalobce v rámci své výpovědi vyjádřil, že až by zaplatili žalovaní celou kupní cenu nemovitosti, mohli si tam dělat různé stavební úpravy. V rozhodné době, kdy tak činili, jim to neumožňovala ani smluvní ujednání smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Žalovaní předmětnou nemovitost obývali do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" bez jakékoliv náhrady žalobci. Za předpokladu, pokud by hradili nájem částku 16 000 Kč měsíčně, tak jak byl předmětný dům k pronájmu nabízen + zálohy 9000 Kč, jednalo by se o částku za celé období od září 2023od porušení smluvní povinnosti žalovaných platit kupní cenu řádně a včas do října 2024 předání nemovitosti ve výši 350 000 Kč. V důsledku tohoto je možné na danou smluvní pokutu hledět také z pozice paušalizační a sankční. Žalobce mohl dále očekávat zisk, kterého by dosáhl prodejem nemovitosti žalovaným, v situaci, kdy by si žalovaní své povinnosti plnili řádně a včas a zaplatili by žalobci kupní cenu ve výši 5 768 000 Kč. Po zásahu žalovaných a poté co si neplnili své povinnosti hradit kupní cenu řádně a včas, kdy byl nucen žalobce realizovat prodej zástavy, musel již vycházet z ceny stanovené znaleckým posudkem, v daném konkrétním případě Ing. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" ve výši 4 815 000 Kč. Žalobce však v rámci jednání dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" prohlásil, že ukončením tohoto řízení, již nebude nic dalšího po žalovaných požadovat. V souhrnu výše uvedeného, má soud za prokázané, že i v případě úhrady části kupní ceny ve výši 840 000 Kč, 500 000 Kč ze strany žalovaných, je po vyúčtování všech nákladů a nároků žalobce, které vznikly žalobci v důsledku porušení povinností žalovaných, nárok na zbývající část smluvní pokuty ve výši 782 282 Kč, i z důvodu postoje žalovaných k celé dané věci a způsobených následků, v důsledku jejich jednání, nárokem přiměřeným.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"33. Ve světle všech výše uvedených skutečností, po posouzení každého důkazu jednotlivě a ve vzájemné souvislosti soud posoudil nárok žalobce za zcela po právu, a proto mu ve zbývající části požadovaného nároku, vyhověl.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"34. Vzhledem k tomu, že žalovaní se dostali se splněním svých povinnosti vůči žalobci do prodlení, nárokuje žalobce zcela po právu po žalovaných i zákonný úrok z prodlení postupem podle § 1970 z.č. 89/2012 Sb.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"35. Rozhodnutí o náhradě nákladech řízení má oporu v ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. V daném případě soud rozhodoval podle poměru úspěchu ve věci žalobce 782 282 Kč (90,4 %): žalovaní 82 918 Kč (9,6 %) rozdíl 80,80 %. Předmětné náklady představuje zaplacený soudní poplatek za podání návrhu ve výši 43 260 Kč, odměna za příprava převzetí, účast u jednání ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" (1 úkon-jednalo se původně o spojené věci), vyjádření ve věci ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", účast u jednání ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", účast u jednání ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" (2 úkony), účast u jednání ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" (2 úkony), účast u jednání ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":"–1 úkon, vyhlášení rozsudku ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":"-0,5 úkonu- 9,5 úkonu- 9,5 x 11 780 Kč tzn. 111 910 Kč. Deset režijních paušálů podle § 13 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb. do ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" 2 x 300 Kč- 600 Kč od ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" 8 x 450 Kč- 3600 Kč, náhrada cestovních výdajů dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" ( nařízené jednání ve věci třech společných věcí) přiznána jen 1/3 ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" a zpět 112 km- průměrná spotřeba 6 l na 100 km, cena nafty 38,70 Kč na 1 l, amortizace 5,6 Kč na 1 km – 627,20 Kč + 260,06 Kč- 443,63 Kč : 3 tzn. 147,90 Kč, ztráta času 2 h tzn. 4 půlhodiny 4 x 100 Kč podle § 14 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb. : 3 tzn. 133,33 Kč, náhrada cestovních výdajů v roce 2025 jednání 4.3.,28.3.,22.4. ,9.9.,19.9. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" a zpět 112 km- průměrná spotřeba 6 l na 100 km, cena nafty 34,70 Kč na 1 l, amortizace 5,8 Kč na 1 km - 3248 Kč + 1165,90 Kč- 4413,90 Kč, ztráta času 10 h tzn. 20 půlhodiny 20 x 150 Kč podle § 14 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb. -3000 Kč, 21 % DPH ze součtu odměny, režijních paušálů, ztráty času, cestovného- 25 999 Kč- 100 % celkem 193 064,13 Kč- 80,80 % z této částky představuje 155 995,80 Kč. Žalovaní jsou tak povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 155 995,80 Kč, kterou jsou povinni uhradit s poukazem na ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám advokáta ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":12,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Návrhem, který se dostal do dispozice soudu dne , datum, , se žalobce dožadoval vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku ve výši 865 200 Kč včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení z jím požadované částky a v neposlední řadě se dožadoval přiznání práva na náhradu nákladů řízení, které účelně vynaložil k uplatnění svého práva proti žalovaným.2. Žalobce se svého nároku po žalovaných dožadoval z titulu smluvní pokuty, kdy žalovaní si neplnili řádně a včas své povinností z kupní smlouvy uzavřené dne , datum, , neplnili si řádně a včas kupní cenu za nemovitosti.3. Soud v rámci rychlosti a hospodárnosti řízení vedl nejprve řízení v právních věcech shodných účastníků řízení-o vystěhování, nahrazení projevu vůle a zaplacení smluvní pokuty ve společném řízení. S ohledem na dispozici s předmětem řízení ve vztahu k prvním dvěma právním věcem, soud vyloučil pak řízení ve věci zaplacení smluvní pokuty k samostatnému projednání, původně byla vedena pod sp.zn. 10 C 92/2024.4. Žalobce svůj návrh odůvodnil tím, že s žalovanými uzavřel dne , datum,  kupní smlouvu, jejímž předmětem byla nemovitosti pozemek parc.č. st. , číslo,  , kdy součástí je stavba č.p. , číslo, , pozemek parc.č. , hodnota,  součástí je stavba stojící na tomto pozemku bez č.p., pozemek parc.č. , číslo, , pozemek parc.č. , číslo, , pozemek parc.č. , číslo, , pozemek parc.č. , číslo, , pozemek parc.č. , číslo,  plocha, vše evidované na LV č. , hodnota,  vedeném u , právnická osoba,  pro Plzeňská kraj, k.p. , adresa, , pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, .( dále jen nemovitost) Kupní cena byla sjednaná na částku ve výši 5 768 000 Kč a žalovaní ji byli povinni uhradit ve splátkách. Žalovaní uhradili řádně a včas částku ve výši 160 000 Kč a 863 000 Kč, další část kupní ceny měli uhradit do , datum,  s tím, že , datum,  uhradili 500 000 Kč. Zbývající část měli uhradit do , datum, , ale ani v takto prodlouženém termínu částku neuhradili a situaci ani neřešili. Podle čl. 15 Smlouvy ze dne , datum,  v případě, pokud by žalovaní neplnili řádně a včas kupní cenu, byli povinni hradit žalobci smluvní pokutu ve výši 15 % kupní ceny tzn. částku ve výši 865 000 Kč. Žalovaní se zcela pasivně stavili k dané situaci. Nemovitosti měli vyklidit do , datum, , nakonec ji vyklidili až v říjnu 2024. Dne , datum,  realizoval prohlídku předmětné nemovitosti znalec , tituly před jménem,  , jméno FO,  za účelem vypracování posudku s odhadní hodnotou předmětu nemovitosti na 4 815 000 Kč. Při prohlídce bylo zjištěno, že žalovaní podstatným způsobem porušili smlouvu, když předmět smlouvy znehodnotili, odstranili kuchyňskou linku, dřevěné podlahové krytiny, příčné zdi oddělující kuchyň, obývák, dětský pokoj, troje dřevěné dveře a zárubně, a to bez souhlasu zástavního věřitele tzn. v rozporu s čl, 10.1.4. Smlouvy a bez ohlášení příslušnému stavebnímu odboru po změně dispozice stavby (bytové jednotky). Suť nahromadili v zahradním domku a vytrhané dřevěné podlahy nahromadili na půdě. Žalobce odhadoval, že mu v důsledku tohoto jednání žalovaných vznikla škoda přibližně 600 000 Kč. Žalovaní porušili i povinnost předmět koupě pojistit, a to po opakovaných výzvách. Žalovaní byli vyzváni k vyklizení nemovitosti a to písemností, která se jim do dispozice dostala , datum, . Žalobce se pokoušel pomoci žalovaným, řešil v době porušení jejich povinností, hradit řádně a včas kupní cenu nemovitosti, celou řadou možností, dal jim možnost bydlet přechodně v jiné nemovitosti, toto vše však žalovaní odmítali, zcela bezdůvodně. Žalobce se pokoušel věc smírně s žalovanými vyřešit, avšak neúspěšně.5. Žalovaní s návrhem nesouhlasili. Namítali neplatnost předmětné smlouvy, že ji podepsali, aniž by jim byla předložena. Nebyli jim tak známy okolnosti plynoucí ze zástavní smlouvy ani další sankce s neplněním smlouvy spojené. Měli za to, že požadavek žalobce je nepřiměřený. Uhradili částku 1 500 000 Kč a měli za to, že i z tohoto mohla být případně smluvní pokuta umořena. Nemají nemovitost, žalobce utržil z prodeje zástavy, a ještě se dožadoval smluvní pokuty. Při předání nemovitosti se dožadovali součinnosti, avšak bezvýsledně. Žalovaní žalobce uvědomili o termínu předání, nakonec prostřednictvím svého zástupce zajistili aspoň předání klíčů, které si žalobce oproti podpisu u zástupce žalovaných vyzvedl. Žalovaní měli za to, že žalobce je podnikatel a předmětná smlouva obsahuje výrazy, které charakter, že se jedná o smlouvu vytvořenou podnikatelem, potvrzují. Žalovaní v rámci svého podání ze dne , datum,  uplatnili vůči žalobě procesní obranu, kdy se dožadovali započtení částky ve výši 763 358 Kč z titulu bezdůvodného obohacení, kdy předmětnou nemovitost zhodnotili tím, že zbrousili veškeré zdi a stropy, vyrovnali podlahu betonovou směsí a opravili skleník. Dále se dožadovali částky ve výši 101 842 Kč v podobě vydání části výtěžku zpeněžené zástavy, kterou si měl žalobce bezdůvodně ponechat.6. Smluvní pokuta podle § 2048 a násl. z.č. 89/2012 Sb. slouží k zajištění závazku, motivaci k plnění a má sankční funkci, představuje i jakousi paušalizovanou náhradu škody tzn. má funkce utvrzovací, zajišťovací, sankční a prevenční. Její sjednání nevyžaduje zavinění dlužníka a nezbavuje ho povinnosti plnit dluh, pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak. Smluvní pokuta se sjednává v rámci smluvní svobody a lze ji uplatnit bez ohledu na vznik škody, ovšem její nepřiměřeně vysoká výše může být soudně snížena. Smluvní pokuta je dohodnutá povinnost zaplatit určitou částku za porušení smluvní povinnosti.7. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne , datum,  soud zjistil, že byla uzavřena mezi Realitní kanceláří , právnická osoba,  v zastoupení jejího makléře , jméno FO,  a žalobcem. Předmětem smlouvy bylo obstarat pro žalobce příležitost uzavřít kupní smlouvu se zájemcem o nemovitosti nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Jednalo se o nemovitost žalobce v , adresa,  na LV , číslo,  přesně specifikovanou za kupní cenu 5 999 000 Kč včetně provize, která byla určena částkou ve výši 189 000 Kč. Dohoda byla uzavřena do , datum, .8. Ze zakázkového listu ze dne , datum,  soud zjistil, že nemovitost žalobce v , adresa,  na LV , číslo,  byla nabízena k pronájmu s tím, že nájemné bylo 16 000 Kč bez energií, záloha na elektřinu byla 2000 Kč, záloha na plyn 5000 Kč, vratná kauce 32 000 Kč.9. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne , datum, (rezervační smlouva) soud zjistil, že byla uzavřena dohoda mezi žalobcem v pozici prodávajícího a zájemci žalovanými jejímž předmětem byla nemovitost v , adresa,  na LV , číslo,  za kupní cenu včetně provize ve výši 5 768 000 Kč. Provize představovala částku ve výši 160 000 Kč a dohoda byla uzavřena do , datum, . V předmětné smlouvě byla zmíněna možnost úhrady kupní ceny po splátkách se zřízením zástavy. Dohoda byla podepsaná žalobcem i žalovanými. Předmětný termín dohody odpovídá době první prohlídky nemovitosti, tak jak vyplynulo i z výpovědi žalovaného č. , hodnota, , kdy si měli někdy , datum,  prohlédnout nemovitost za účasti žalobce a jeho manželky, , tituly před jménem,  , jméno FO, , tlumočnice paní , jméno FO,  a za , právnická osoba,  paní , jméno FO, .10. Ze srovnávací zprávy tržní hodnoty nemovitosti , adresa,  soud zjistil, že v listopadu 2022 byla odhadovaná tržní cena 5,7 mil. Kč až 6 mil. Kč, stav nemovitosti byl po rozsáhlé rekonstrukci. V listopadu 2024 byl pokles cen nemovitosti v regionu , adresa,  přibližně o 5 % oproti roku 2022. Stav nemovitosti, kdy byla odstraněna kuchyně a podlaha v prvním nadzemním podlaží bez náhrady, tímto byla snížena funkčnost a atraktivita nemovitosti a odhadovaná tržní cena byla 4,7 mil. Kč až 5 mil. Kč. Předmětné závěry vycházel z databáze nemovitostí, které byly v rozhodném období nabízeny a prodávány a ze srovnání portálu valuo.cz 11/2022 a cenovamapa.cz pro 11/2024.11. Z emailové komunikace z českého i německého jazyka ze dne , datum,  od , jméno FO,  , právnická osoba,  žalovaným soud zjistil, že v příloze byla žalovaným zasílána kupní smlouva i zástavní. Žalovaní měli možnost se s překladem obrátit na paní , jméno FO,  a měli dát informaci o případném termínu překladu této smlouvy kvůli časové ose. Z odeslaného emailu je patrné, že email byl spolu s přílohou zaslán žalovaným a kopie žalobci, paní , jméno FO,  (email , e-mail, ) a , právnická osoba, .12. Z emailové komunikace ze dne , datum,  mezi , jméno FO,  , právnická osoba,  a , právnická osoba,  soud zjistil, že paní , jméno FO,  žádala, aby kupní smlouva pro , adresa,  byla zaslaná paní , jméno FO,  ve Wordu. Předmětný email navazuje na zprávu od , jméno FO,  ( , e-mail, ) a , právnická osoba,  zaslal email s přílohou , jméno FO, .13. Z emailové komunikace ze dne , datum,  soud zjistil, že paní , jméno FO,  za , právnická osoba,  oznamuje , právnická osoba,  a v kopii účastníkům řízení, že na základě páteční domluvy po telefonu, žalovaný č. , hodnota,  nechce překládat kupní smlouvu do německého jazyka, neměl do obsahu žádné námitky a přál si ji co nejdříve podepsat.14. Z předávacího protokolu ze dne , datum,  soud zjistil, že nemovitosti byla předána žalovaným v souladu s dohodou tzn. plně funkční, odpovídající podmínkám pro bydlení. Původně byly místnosti opatřeny plovoucí dřevěnou podlahou, byla oddělena kuchyně od obývacího pokoje. Po zásahu žalovaných byly podlahy holé, betonové, kuchyně zcela rozebraná, příčky vytlučené a byl tak spojen obývací pokoj s kuchyní. Těmito pracemi rozhodně nebyla nemovitost zhodnocena, ba naopak, tak jak vyplynulo ze zprávy realitní kanceláře z porovnání cen obdobných nemovitostí, hodnota se snížila, a to nejen z důvodu jiného období. Stav nemovitosti a její hodnotu po zásahu žalovaných deklaruje i znalecký posudek vypracovaný , tituly před jménem,  , jméno FO, . Navíc předmětné práce, které realizovali žalovaní nebyly nezbytně nutné pro to, aby nemovitost byla způsobilá k bydlení. Nemovitost byla plně způsobilá k bydlení při převzetí žalovanými tak, aby plně v této nemovitosti uspokojovali svoji bytovou potřebu. Skutečnosti vypovídající o stavu nemovitosti v době předání dne , datum,  žalovaným a poté po odevzdání říjen 2024, ale už i v březnu 2024, mají oporu i v předložené fotodokumentaci.15. Z kupní smlouvy a zástavní ze dne , datum,  soud zjistil, že předmětná smlouva byla vypracovaná , tituly před jménem,  , jméno FO, , který realizoval poté i prohlášení o pravosti podpisu na listině sepsané advokátem. Smlouva je opatřena podpisy smluvních stran a zprostředkovatele , právnická osoba,  dle zmocnění , jméno FO, , svědkyně slyšené v dané právní věci. Předmětná smlouva upravovala úhradu kupní ceny po splátkách po období od , datum,  do , datum, . Za účelem zajištění pohledávky žalobce byla zřízena zástava na nemovitosti. Předmětná zástavní právo bylo zřízeno k zajištění pohledávek žalobce za žalovanými vzniklých z titulu dosud neuhrazené kupní ceny a mezi výčtem uvedeným v pod bodech sedmého článku je zmíněna i smluvní pokuta.16. V bodě 10 kupní smlouvy ze dne , datum,  se zástavce - žalovaní zavázali zdržet se všeho, čím by mohlo dojít ke zhoršení právního nebo faktického stavu předmětu převodu, aby nedošlo ke zhoršení postavení věřitele v důsledku snížené hodnoty předmětu převodu a předmět smlouvy měli udržovat v dobrém stavu. Povinností žalovaných bylo i předmět smlouvy pojistit. Tak jak soud zjistil i z emailové komunikace mezi zástupcem žalovaných a žalobcem ze dne , datum, , předmět koupě žalovaní nepojistili a jejich postoj k této povinnosti vyplynul i výslechu žalovaných a svědkyně , jméno FO, . Tato jim dala kontakt na příslušnou osobu. Nemovitost byla pojištěna, tak jak soud zjistil z pojistné smlouvy až smlouvou sjednanou žalobcem dne , datum, . Žalovaní byli zapsání do katastru nemovitosti ještě před, než uhradili kupní cenu a téměř dva roky nemovitost fakticky užívali. Závazek byl podle čl. 15 smlouvy utvrzen smluvní pokutou ve výši 15 % z kupní ceny.17. Z výpisu z katastru nemovitosti LV , číslo,  k.ú. , adresa,  k , datum,  soud zjistil, že oba žalovaní figurují jako vlastníci nemovitosti s účinky zápisu ke dni , datum,  s tím, že ve prospěch žalobce bylo zřízeno smluvní zástavní právo ve výši 4 768 000 Kč.18. Tak jak soud zjistil z výslechu svědkyně , jméno FO, , žalobce a žalovaných-byly realizovány na nemovitosti práce, které dle smlouvy žalovaní realizovat nesměli tzn. nesměli svojí činností snížit hodnotu zástavy tzn. i kdyby žalovaní realizovali se svolením žalobce stavební úpravy, nesměly předmětné úpravy zasahovat do nemovitosti a snížit její hodnotu. Žalobce vyloučil, že by toto svolení dal, žalovaní v rámci své výpovědi tvrdili, že realizovali stavební úpravy, tyto byly v takovém rozsahu, že pak neměli možnost vyvíjet činnost v podnikání, tak aby mohli dostát smluvním povinnostem a hradit postupně kupní cenu nemovitosti. V důsledku tohoto, tak jak vyplynulo i z výpovědi žalovaného č., hodnota,  pak neměli na úhradu kupní ceny. Žalovaní v rámci své výpovědi vypovídali o tom, že žalobce jimi realizované práce na nemovitosti akceptoval a oni žádali možnost realizace těchto prací vložit do kupní smlouvy. Tato tvrzení žalovaných však zůstala osamocena a nebyla ničím prokázána. Ba naopak ze smlouvy ze dne , datum,  vyplývá jednoznačný zákaz realizovat zásahy do stavu zástavy, tak, aby se hodnota snížila, ani svědkyně , jméno FO,  neviděla stavební aktivita žalovaných za šťastné, žalobce s nimi vysloveně nesouhlasil, svědci manžele , jméno FO,  přímý souhlas žalobce s plánovanými stavebními pracemi nezaregistrovali.19. Při prvotním pokusu o realizaci zástavy nebyl vyhotoven znalecký posudek, žalobce pak ponechal vypracovat znalecký posudek ke dni , datum,  , tituly před jménem,  , jméno FO,  a realizoval kroky vedoucí k prodeji zástavy s tím, že opakovaně vyzýval žalované k vyklizení nemovitosti. Dle znalce , jméno FO,  byla stanovena hodnota nemovitosti na částku ceny obvyklé 4 815 000 Kč. Tak jak bylo zjištěno i z přiložené dokumentace, znalec vzal v úvahu při stanovení ceny stav nemovitosti po působení žalovaných na nemovitost. Předmětná cena nebyla dle popisu ovlivněna zástavou. Tuto skutečnost soud zjistil z popisu samotné nemovitosti znalcem. Dům při převzetí, tak jak soud zjistil, byl ihned plně způsobilý bez dalších nutných zásahů k bydlení, tato skutečnost vyplynula z Protokolu o předání z , datum,  a z fotodokumentace, z výpovědi žalobce, který se vyjadřoval k ceně jím realizované rekonstrukce, z popisu nabízené nemovitosti, tak jak realizovala realitní kancelář , právnická osoba,  a z výpovědi svědkyně , jméno FO, .20. Nemovitost byla předána bez účasti žalobce dne , datum, . Žalovaní realizovali i podrobnou fotodokumentaci o stavu předané nemovitosti a o předání nemovitosti bez účasti žalobce vypovídali žalovaní, svědkyně , jméno FO, , která byla připravena tlumočit. Sám žalobce nepopíral v rámci své výpovědi, že se předání neúčastnil. Stav nemovitosti dle jeho výpovědi mu byl už znám z doby, kdy nemovitost řešili v rámci realizovaného prodeje zástavy tzn. její ocenění znalcem, byl obeznámen s tím, že mu nemovitost žalovaní znehodnotili.21. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne , datum,  soud zjistil, že , právnická osoba,  s zavázaly obstarat příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu jejímž předmětem by byla nemovitosti ve vlastnictví žalobce v , adresa,  na LV č. , hodnota,  za kupní cenu 4 990 000 Kč včetně provize 160 000 Kč. Dohoda byla uzavřena do , datum, .22. Ze zprávy o zpeněžení zástavy ze dne , datum,  (č.l. 20) soud zjistil, že byla vyúčtovaná pohledávka zástavního věřitele za zástavním dlužníkem v souladu se smlouvou tak, že částka ve výši 4 268 000 Kč zesplatněný dluh, úroky z prodlení, smluvní pokuta-se započítávaly s částkou získanou zpeněžením zástavy ve výši 4 815 000 Kč. Utržená částka z prodeje zástavy nepostačovala k uspokojení nároků tzn. v daném případě ani smluvní pokuty.To, že byl realizován výkon zástavního práva svědčí skutečnosti zjištěné v písemnosti ze dne , datum,  ( č.l. 67), kdy žalobce žalované o svém záměru písemně informoval, žalovaným byla písemnost přeložena a písemnost i podepsali.23. Podáním ze dne , datum, ( č.l. 37) tzn. po podání žaloby učinil žalobce částečnou dispozici s předmětem řízení co do částky 82 918 Kč z důvodu nesprávného výpočtu, kdy součet nároků žalobce představovala částka ve výši 4 732 082 Kč ( zesplatněný dluh 4 268 000 Kč, úroky z prodlení 6575 Kč, 26 527 Kč, 430 980 Kč- proti předmětnému vyčíslení nebylo vzneseno žádných námitek) a zástava byla zpeněžena na částku 4 815 000 Kč-částka byla složena do úschovy dne , datum,  tzn. část smluvní pokuty 82 918 Kč byla již umořena započtením. Právní účinky zápisu nových vlastníků nemovitosti , adresa,  LV , číslo,  na základě kupní smlouvy nastaly k , datum, . Žalobce směřoval kroky k převodu na tyto nové vlastníky již v srpnu 2024, k tomuto však pro postoj žalovaných nedošlo.24. Soud proto částečně postupem podle § 96 odst. 2 o.s.ř. řízení co do části 82 918 Kč spolu s příslušenstvím zastavil.25. Z výpovědi svědkyně , jméno FO,  (č.l. 48 a) soud zjisti, že žalobce se ke stavebním úpravám provedeným ze strany žalovaných nevyjadřoval. Svědkyně si nepamatovala, že by jí byla ta prvotní smlouva do emailu k překladu posílána. Vyjadřovala se k nějaké jiné druhé smlouvě, která byla z její strany přeložena. Provedeným dokazováním však nebylo prokázáno, že by žalovaní od prvotní kupní smlouvy ze dne , datum,  odstoupili a uzavírali s žalobcem nějakou jinou. Bylo prokázáno, že žalovaní předkládali žalobci Dohodo o narovnání, která byla přeložena i do německého jazyka. Tato dohoda však nebyla kupní smlouvou jejímž předmětem by byla nemovitost a nebyla nikdy podepsaná stranou žalobce. Žalobce ji vnímal za pro něj zcela nevýhodnou a riskantní. Slyšná svědkyně se vyjadřovala, že opakovaně doprovázela žalované do advokátní kanceláře doktora , jméno FO, , do banky, když se řešila situace, v momentě, kdy žalovaní přestali plni kupní cenu. Zajišťovala pro žalované překlad. Od banky nakonec nedostali hypotéku ani půjčku, protože neměli žádnou v Čechách platební historii.26. Z výpovědi svědka , tituly před jménem,  , jméno FO,  č.l. 48 e) soud zjistil, že nemovitost, která byla předmětem koupě byla v základu v pořádku, měl se vyjádřit zejména k statické stránce. Zásahy, které plánovali žalovaní neměly vliv na statiku domu. Při setkání v předmětné nemovitosti byl přítomen i žalobce, svědek si nevzpomínal, jak se žalobce vyjadřoval k navrženým změnám na změnu stavby ze strany žalovaných, měl však za to, že nic nenamítal.27. Z výpovědi žalovaného č. , hodnota,  č.l. 57 soud zjistil, že někdy koncem září 27.,28.9. roku 2022 se měli sejít za účelem prohlídky domu. Předmětný dům se na internetu nabízel k pronájmu za 16 500 Kč měsíčně. Nejprve měli zájem dům pronajmout, poté byli osloveni makléřkou , jméno FO, , že vlastník domu by rád dům prodal. V době koupě nemovitosti měl v dispozici jen milion Kč a podnikání šlo tak, aby mohl naplnit smluvní podmínky tzn. hradit kupní cenu po splátkách, tak jak byla sjednaná ve smlouvě. Žalovaný č. 1 v rámci výpovědi potvrdil, že dosahovali příjmu z podnikání 70 000 EUR ročně, byl schopen těch 40 000 EUR dát na splátku. Podnikali v Německu a chtěli podnikat i v Česku. Měl za to, že prostřednictvím paní , jméno FO, , která celou transakci koupě nemovitosti zprostředkovávala, bude vše probíhat tak, aby výsledek byl pro obě strany smlouvy výhodný. Žalovaný se dorozuměl rusky a německy. V případě paní , jméno FO,  se domlouvali dobře, žalobce trochu mluvil německy. Dům se líbil a rozhodli se ho koupit, pouze však za podmínky s možností přestavby. Žalobce se ke stavebním úpravám měl vyjadřovat, vyjadřoval se v tom duchu, ž by se daly udělat. Žalovaný chtěl někoho z odborné sféry, aby se vyjádřil k nosným stěnám, ke statice. V den prohlídky domu se pak dostavil , tituly před jménem,  , jméno FO,  s manželkou, která překládala. Nebyly zjištěny žádné statické nedostatky, v případě bourání se nejednalo o nosně stěny a žalovaný to chtěl dát do smlouvy. , datum,  dali paní , jméno FO,  z realitní kanceláře 160 000 Kč a bylo přislíbeno, že budou připraveny všechny podklady pro koupi domu. Kupní smlouvu podepsali 16.11., ale přeložená nebyla. Fakticky se měli nastěhovat až , datum, , klíče od domu převzali , datum, . , jméno FO,  se k tomu postavila tak, že vše přeloží. Přeložen měl být jen začátek smlouvy do způsobu úhrady. Žalovaného nikdo do koupi nemovitosti nenutil, nikdo ho nenutil podepsat smlouvu v českém jazyce. Tak jak soud zjistil, za účelem koupě domu a prověření statiky domu, bylo realizováno setkání, přímo v nemovitosti. Předmětné setkání se konalo za účasti žalobce a jeho manželky, žalovaných, zástupce realitní kanceláře paní , jméno FO, , , tituly před jménem,  , jméno FO, -pro posouzení statiky a paní , jméno FO,  za účelem tlumočení. Žalovaným tak byla dána možnost, aby obsah jednání, který byl zejména vztažen na překlad sdělení ze strany , tituly před jménem,  , jméno FO, , byl celý tlumočen. Tuto tlumočnici, pak po podpisu smlouvy, žalovaní opakovaně využívali na setkání v advokátní kanceláři AK , právnická osoba, , v bankovním ústavu v době, kdy již nebyli schopni dostát svému závazku z kupní smlouvy a hledalo se pro ně řešení. Do této situace se žalovaní dostali proto, že 4 měsíce trvalo přestavování nemovitosti a jeden měsíc stěhování. Dle slov žalovaných byli po toto období pěti měsíců bez příjmů. Z registru podnikatelských subjektů soud zjistil, že podnikání žalovaného č. , hodnota,  na území České republiky bylo registrováno do června 2024. Dům nekoupili prostřednictvím hypotéky, protože v Čechách byly vysoké úroky něco přes 7 %. V době, kdy neměl možnost splácet, chtěl si vzít úvěr, obrátil se i na žalobce, ten mu chtěl pomoci, ale nakonec úvěr nedostal, protože měl malou platební historii. Pak přišla výzva od žalobce a setkali se v advokátní kanceláři, kde se probíraly různé varianty řešení situace. Jedna jimi nabízená byla i zůstat v podnájmu, pak hypotéka 2 200 000 Kč, to bylo dle žalobce málo. Řešilo se setkání i za přítomnosti tlumočnice v Raiffeisenbank. V červnu už žalovaní měli pravidelný příjem a měli možnost už splácet. Nakonec se řešil prodej nemovitosti, měli mít koncept, mohli v domku zůstat do října a pomáhat s jeho prodejem. Nepamatoval si, zda mu přišla výzva k vystěhování se. Pokud se jednalo o pojištění domu. Neměli s tím zkušenosti, požádali paní , jméno FO, , zda by jim nepomohla. Slíbila jim to, ale nakonec nepomohla. Dům, který koupili od žalobce byl na inzerci nabízen ke koupi za 5,3 mil Kč. O smluvní pokutě se měl dozvědět v momentě, kdy přestal platit. Překlad smlouvy měl být připravený před podpisem, nakonec tam byla jen česká verze. Připustil, že smlouvu chtěl mít co nejdříve podepsanou. Žalovaný nevěděl, zda paní , jméno FO,  využívala nějakých překladových pomůcek. Žalobce se zajímal o finanční situaci žalovaného před podpisem smlouvy. Předpokládal, že mu paní , jméno FO,  z realitky s překladem pomůže. Na té první schůzce za účelem prohlídky domu zaregistroval paní , jméno FO,  a byl si vědom toho, že umí dobře německy. Nevěděl, zda měl kontakt na paní , jméno FO,  a nepožádal ji o překlad kupní smlouvy ze dne , datum,  jejíž předmětem byla předmětná nemovitost. Žalovaný si byl vědom toho, že porušil smluvní povinnost z kupní a zástavní smlouvy ze dne , datum,  tím, že neplatil řádně a včas kupní cenu nemovitosti. Stavební práce na domku, které realizoval, představovaly zbourání tří stěn, vymalování. Práce dělal svépomoci. Stálo vše 20 000 EUR, kde je oceněna i jejich svépomoc.28. Z výpovědi žalované č. 2 č.l. p.v. 63 soud zjistil, že v základu potvrdila vše, k čemu se v rámci své výpovědi vyjadřoval žalovaný č. 1, jen upřesnila příjmení tlumočnice na , jméno FO, . Činnost a aktivitu paní , jméno FO,  vyhodnotila žalovaná jako nedostatečnou, ne zcela profesionální. Dle žalované se měla paní , jméno FO,  domluvit s žalovaným č. 1 na překladu smlouvy o koupi, měli smlouvu podepsat 16. a paní , jméno FO,  tam měla přijít s překladem. Smlouvu nepřeložila a přeložila jen to, co považovala za důležité pro sebe. Žalovaná č. 2 považovala jejich příjem za dostačující, žalovaný č. 1 pracoval a ona mu pomáhala a bylo tak v jejich možnostech hradit splátky. Plánovali menší rozsah rekonstrukce, nakonec se vše rozšířilo, potřebovali zvětšit prostot, protože mají tři děti, vznikla neočekávaná situace s omítkami. Pozvali za tímto účelem firmu, ale protože rozpočet byl vysoký, práce si udělali sami. Nebyli schopni pak zastat práci a vypadl výdělek. Poté už práce opět byla, ale vznikl problém s výpadkem úhrad. Žalobci nabízeli variantu, že by v nemovitosti zůstali v nájmu, neměli jinak žádné dluhy. Jednání o půjče v bance přes prvotní přísliby skončilo neúspěšně. Žalovaní měli začít podnikat v Čechách v červnu 2022 a skončili v červnu 2024. Žalobce s paní , jméno FO,  začali vodit lidi na prohlídku domu, měl vyhrožovat policií, pokud dům žalovaní neopustí. Žalovaný č. 1 také dával inzeráty k nabídce nemovitosti. Dle žalované č. 2 se finančními otázkami zaobíral žalovaný č. 1. Žalovaná č. 2 měla za to, že jimi provedené stavební úpravy se zpočátku žalobci líbily, později namítal, že došlo ke zhoršení stavu domu. Žalovaná č. 2 byla přesvědčena o tom, že bylo v jejich možnostech realizovat stavební úpravy na domku a mělo to být i vneseno do smlouvy. Od března 2024 začala se situace vyhrocovat. Žalovaná č. 2 měla za to, že by opustili i dřív nemovitost, ale pořád byli majitele domu, evidovaní v katastru, chtěli to řešit a byl problém v Německu sehnat rychle pronájem. Žalovaní chtěli uzavřít smlouvu o zrušení té kupní smlouvy.29. Z výpovědi žalobce č.l. 85 soud zjistil, že je podnikatel, podniká ve včelařství. Jednu nemovitosti pronajímá a jednu prodal. V případě manželky si myslel, že žádnou neprodala. Nemovitost v , adresa,  získal v exekučním řízení asi před deseti lety. Rekonstrukce nemovitosti proběhla nadvakrát, hned po koupi, investoval několik set tisíc korun, pak byla pět let pronajímána. Pak byla realizovaná větší rekonstrukce za 3/4 milionu Kč a před prodejem, nebyla tak 1,5 až 2 roky nikým užívána. Byl by si rád ověřil majetkové poměry žalovaných, ale jsou to cizinci a legislativa mu to neumožňuje. Druhý zájemce o nemovitost tlačil kupní cenu nemovitosti o 1 mil. Kč dolu. S žalovanými se bavil německy, byl schopen se dorozumět. Kupní smlouvy byla připravena od AK , právnická osoba, . Měl za to, že obsah se lehce poupravovat, nevěděl však přesně. Žalovaní měli možnost mít smlouvu přeloženou, AK , právnická osoba,  poslala paní , jméno FO,  ve Wordu kopii smlouvy. O stavebních úpravách plánovaných žalovanými nevěděl. Pokud by chtěli něco dělat, tak až po zaplacení ceny domu. Před zaplacením by s tím nesouhlasil. Vybouráním, změnou dispozice domu žalovaní dům znehodnotili. Žalobce byl v domě u žalovaných v době realizace zástavy. Žalovaní nejprve spolupracovali, v momentě přivedení zájemců se postoj žalovaného č. 1 změnil. Bylo potřeba nemovitost vystěhovat do srpna 2024, žalovaný č. 1 s tím nesouhlasil. Rozhoně to nebyl žalobce, kdo by vyhrožoval, žalovaný č. 1 je z domu vyhodil. Situace po porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaných, kdy přestali platit splátky probíhala tak, že žalovaným byla poskytnuta dodatečná lhůta k plnění do ledna 2024 ( jednalo se o plnění za září 2023), probíhala jednání, řešily se výzvy k úhradě, vyklizení, probíhalo jednání mezi stranami v AK , právnická osoba,  za přítomnosti tlumočnice, dojednávala se možnost převedení zástavního práva, aby měli žalovaní možnost si vzít úvěr, probíhalo jednání u , právnická osoba, ., žalovaný nebyl schopen dát dohromady daňové přiznání, finanční záruku. U všeho měli žalovaní tlumočnici. V období od března 2024 do srpna 2024 se nic nedělo, žalobce s žalovanými komunikoval, kdy se odstěhují. Byly vypracovány dohody o narovnání, k jejich uzavřené však nedošlo. Tu předloženou ze strany žalovaných považoval žalobce za pro něj nevýhodnou až riskantní. Jednání žalovaných pře advokátní kancelář považoval až za vydírající. Nemovitost byla stále psaná na žalované a Ti měli jednat tak, aby nedocházelo ke škodám. Dne , datum,  žalovaní opustili nemovitost, odhlásili elektřinu, plyn. Zabezpečení nemovitosti na zimu stálo žalobce 22 000 Kč. Tyto výdaje o doložil výpisy z účtu a vyúčtováním za elektřinu. Tak jak vyplynulo z listin předložených žalobcem, z výzev k vyklizení z července 2024, s nabízeným řešením, kdy nabízel žalovaným přechodnou možnost bydlení v jiné nemovitosti do konce října 2024, bylo patrné, že už počítal s možností prodeje zástavy a řešení situace do konce měsíce srpna 2024. Náklady na vytápění a další by mu už nevznikly. Žalovaní však nesouhlasili. Mezi podpisem rezervační smlouvy a podpisem konečné kupní smlouvy byla dost dlouhá doba na přeložení textu smlouvy od , datum,  do , datum, . V mezidobí strany spolu komunikovaly přes email. Žalovaný č. 1 při jednom jednání se vyjádřil, že nepožaduje překlad smlouvy a měl si zajistit překlad v Googlu. Žalobce se snažil žalovaným od počátku pomoci, dával možnosti s tím, že do konce srpna požadoval, aby se odstěhovali. V důsledku jednání žalovaných vznikla žalobci škoda na nemovitosti. Tuto skutečnost podporoval závěr znaleckého posudku na cenu nemovitosti, která byla o 1 mil. nižší. Žalobce měl náklady na temperování budovy, pojištěné budovy, celé spodní patro domu bylo vybourané. Žalovaní na žalobce působili důvěryhodným dojmem, byl svolný ke splátkám, protože jim důvěřoval. Stavební činnosti provedené žalovanými byly nedůvodně realizovány, nemovitost tím žalovaní znehodnotili, byla vytrhaná podlaha v obývacím pokoji, v ložnici, v kuchyni. Rozhodně nebylo potřeba vyrovnávat podlahu, byla vytržena kuchyňská linka bez náhrady. Žalovaní dále pak nespolupracovali, nemovitost nevyklidili, byl ukončen přímý prodej. Ve smluvní pokutě viděl prvek sankční, zajišťovací a motivační, zejména, aby donutila žalované řádně plnit kupní cenu nemovitosti. Žalobce uváděl, že mohli začít pracovat v Německu, zajistit si příjem, úvěr, on by se vyvázal ze zástavy a mohlo to být vyřešeno. Nabízel jim i jinou nemovitost k pronájmu, hlavně, aby je dostal z domu a mohl řešit zástavu a převod na zájemce o nemovitost. Žalovaní ale byli nesoučinní. O možnosti dočasného uspokojení bytových potřeb žalovaných svědčí i skutečnost zjištěná z výzvy k převodu nemovitosti ze dne , datum, , kde manželka žalobce nabízela možnost dočasného ubytování v její nemovitosti a dle výzvy tam mohli setrvat do konce října 2024. Žalovaní nereagovali, a tak byla uplatněna opakovaná výzva k vyklizení a předání nemovitosti, ale i k úhradě smluvní pokuty ze strany žalobce písemností ze dne , datum, . Písemnosti byly dány k poštovní přepravě a dostaly se do dispozice žalovaných , datum, , o čemž svědčí příslušné dodejky. Povinnost měli žalovaní splnit do tří dnů od doručení tzn. do , datum, .30. Z výpovědi svědkyně , jméno FO,  , právnická osoba,  č.l. p.v. 75 soud zjistil, že zprostředkovávala za , právnická osoba,  prodej nemovitosti žalobce , adresa,  LV , číslo,  na základě smlouvy s ním uzavřené. Jako se zájemci o nemovitost jednala i se žalovanými. Žalovaní měli přijít na prohlídku domu za účelem zakoupení domu na splátky. Ze strany kanceláře byla inzerovaná nemovitost fotografiemi, popisem, technickými parametry a cenou. V daném případě se jednalo o dvougenerační dům v prvním a druhém patře byla stejná dispozice 3 + 1, v mezipatře byla toaleta, koupelna a dům byl podsklepený. K doku náležely přilehlé pozemky. Dům byl nabízen k pronájmu i k prodeji. Svědkyně si již nepamatovala, co bylo obsahem prvotní poptávky žalovaných. Dorozumívala se s žalovanými německy, německy umí dobře. Dobré porozumění se svědkyní potvrdil v rámci své výpovědi i žalovaný č. 1. Pro překlad listin však svědkyně neměla kvalifikaci. Po podpisu rezervační smlouvy již svědkyně pracovala pro obě strany tzn. žalobce i žalované. Nemovitost měla být nabízena za 6 mil. Kč. Žalovaný č. 1 chtěl ve vztahu k nemovitosti založit zástavní právo, ale v rozhodném období to nešlo, protože tam bylo jiné zástavní právo založené pro žalobce, za tímto účelem kontaktoval svědkyni. Svědkyně má šest let praxe při prodeji nemovitostí. V rámci své výpovědi se vyjadřovala obecně i k vývoji cen. K tomuto pak předložila porovnání cen nemovitosti, která byla předmětem smluvního vztahu mezi účastníky za rok 2022 a 2024. Svědkyně měla za to, že došlo k poničení, k znehodnocení té nemovitosti působením ze strany žalovaných, kdy vybourali příčky. Měla možnost srovnání, protože realizovala prohlídku nemovitosti před i po zásahu žalovaných. Považovala stavební úpravy jako něco, co dům poničilo. První patro považovala za nefunkční, nebyly tam podlahy, nebyla tam kuchyně. Kupní smlouvu připravoval pro realitní kancelář , právnická osoba, . Při podpisu rezervační smlouvy měla být přítomna překladatelka. Tak jak vyplynulo z předložené dohody, tato byla podepsaná při prohlídce nemovitosti , datum, , v době, kdy, jak potvrdil žalovaný č. 1 prohlíželi nemovitosti s , tituly před jménem,  , jméno FO,  a jeho manželkou paní , jméno FO, , která překládala. Svědkyně se vyjadřovala, že po celou dobu s žalovanými mluvila německy. Žalovaní jako podmínku koupi chtěli přítomnost statika. O možnosti stavebních úprav, že by je kladly jako podmínku koupě nemovitosti, nevěděla. Na otázku, zda by je mohli provádět, jim odpověděla, že to není dobrý nápad. Svědkyně neobdržela žádný požadavek o stavebních úpravách, který by měl být vtělen do smlouvy. Tu dohodu rezervační překládala žalovaným svědkyně, když ji vypadlo slovo, doplnila ji tlumočnice. Nebyla si zcela jista, zda v té dohodě už byl zahrnut způsob úhrady kupní ceny po splátkách. Měla za to, že to tam s paní , jméno FO,  daly. Z písemné rezervační smlouvy ze dne , datum,  způsob úhrady kupní ceny po splátkách a jištění zástavou již vyplynul. Možnost úhrady kupní ceny nemovitosti není po splátkách obvyklá. Jištění zástavním právem bylo sjednáno z důvodu sjednání kupní ceny po splátkách. Svědkyně byla přesvědčena o tom, že sjednaný způsob kupní ceny nemovitosti, způsob úhrady, jištění zástavním právem byl žalovaným dostatečně vysvětlen. Ze strany tlumočnice , jméno FO,  byla svědkyně emailem dožádána, aby jí poslala podobu kupní smlouvy ve Wordu, protože realitní kancelář měla jen podobu PDF formátu. V tomto směru byla odkázaná na , právnická osoba, , která smlouvu připravovala. Předmětná smlouva ji měla být, v jí požadované podobě, zaslána ze strany , jméno FO, .( AK , právnická osoba, ). Soudu byla předmětná komunikace předložena k nahlédnuté při výslechu, poté i v listinné podobě, kdy soud realizoval důkazy těmito materiály. Pojistnou smlouvu a její řešení s žalovanými nerealizovala. Žalovaným zaslala kontakt na , jméno FO, , který je , právnická osoba,  finanční pojišťovací poradce a odesláním tohoto kontaktu byla záležitost pojistné smlouvy pro svědkyni vyřešená. Za účelem řešení přímého prodeje, realizace zástavy byla v nemovitosti u žalovaných jednou. Svědkyně potvrdila, že žalobce žalovaným nabízel náhradní bydlení-pronájem v jiném domku. Tuto možnost žalovaní odmítli, situace byla už vyhrocená. V tomto směru je výslech svědkyně ve shodě s výslechem žalované č. 2, která už napjaté vztahy mezi žalobcem a žalovanými ve stejném období také spatřovala. Svědkyně odhadovala, že v souvislosti s realizací zástavy byla v domu u žalovaných v období duna, května 2024. Tato skutečnost tak vyvrací tvrzení žalovaných, že bylo domluveno, že mohou servat v domku do října 2024. O tom, že žádná možnost užívat dům do října 2024 není svědčí i opakované výzvy žalobce z července 2024, kterými opakovaně žalované vyzýval k vyklizení a předání nemovitosti. K této skutečnosti se vyjadřoval v rámci své výpovědi i žalobce. Žalovaní byli vyrozuměni o tom, že finální kupní smlouvu bude připravovat , právnická osoba, . Měla za to, že žalovaní neměli námitky do obsahu smlouvy, ale nevěděla to jistě. Překlad smlouvy samotní nevyžadovali, svědkyně jim ho sama nabídla. Po podpisu smlouvy nebyly vysloveny žádné námitky, že smlouva nebyla v němčině. Svědkyně jim dala možnost překladu u paní , jméno FO,  a nechala na samotných žalovaných, zda budou realizovat ústní nebo písemný překlad. Dle svědkyně měli žalovaní dostatek času na vše. Z prohlášení žalovaného č. 1 nabyla svědkyně vědomí o tom, že je schopen dostát splátkovým povinnostem, neboť sám sděloval, že je schopen doložit 1 mil. Kč ročně. Pak ale v průběhu byla kontaktována žalovanými, že potřebují půjčit peníze, banka chtěla dle nich zastavit dům, ale to nešlo z důvodu již existujícího zástavního práva. Před prodejem nemovitost žalobce nebyla nikým užívána a byla po rekonstrukci. Kupní cena nemovitosti se prvotně pohybovala mezi 6,5 mil. Kč a 6 mil. Kč, v části 6 mil. Kč se ustálila.31. Při posuzování institutu smluvní pokuty se soud zaobíral, jakou konkrétní funkci si předmětná smluvní pokuta v daném smluvním vztahu plnila, přiměřenost smluvní pokuty ve vztahu ke konkrétní pohledávce a konkrétní zájmy stran tzn. skutečnosti známé před podpisem samotné smlouvy, v době podpisu a po podpisu smlouvy, v době již porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaných. Přiměřenost smluvní pokuty je nutno posoudit s přihlédnutím k celkovým okolnostem úkonu, jeho pohnutkám a účelu, který sledoval. Je třeba vzít v úvahu výši zajištěné částky, z níž lze usoudit na nepřiměřenost smluvní pokuty s ohledem na vzájemný poměr původní a sankční povinnosti. (31 Cdo 2273/2022, 23 Cdo 2645/2022)32. S ohledem na obsah předmětné smlouvy ze dne , datum, , kdy žalovaní se stali vlastníky předmětné nemovitosti v době před úhradou kupní ceny, je patrné, že funkce dané smluvní pokuty měla preventivní – nátlakovou funkci. Kdy vytvářela nátlak na žalované, aby kupní cenu hradili řádně a včas. Výše smluvní pokuty představovala 15 % z kupní ceny tzn. 865 000 Kč tzn. s ohledem na rizika, hodnotu nemovitosti je možné výši smluvní pokuty považovat za přiměřenou. Žalovaní si plnili jen část této kupní ceny, a to z částky kupní ceny sjednané ve výši 5 768 000 Kč- 160 000 Kč platba realitní kanceláři, 840 000 Kč. Poté do , datum,  měli uhradit 1 mil Kč a až dne , datum,  uhradili 500 000 Kč a více už nic tzn. 500 000 Kč chybělo stále k úhradě z předmětné splátky. Žalobce jim dal možnost zaplatit částku do konce ledna roku 2024. Ze strany žalovaných k žádné úhradě už nedošlo. Z výpovědi účastníků řízení soud zjistil, že se snažili věc řešit půjčkou u , právnická osoba, ., řešili se možnosti, probíhala jednání, ale žalovaní jako cizinci neměli na území České republiky žádnou platební historii, a tak se nepodařilo zajistit financování nemovitosti. Žalovaní i přestože už byli přestěhovaní, měli evidovanou podnikatelskou činnost, tak místo, aby se snažili realizovat kroky k zajištění příjmu, k utvoření si možností, v červnu 2024 ukončili podnikání. Dalším postupem byl prodej zástavy, kdy k tomuto kroku z důvodu pasivity žalovaných, přistoupil žalobce oznámením ze dne , datum, . Žalovaní se nakonec vystěhovali z nemovitosti až v říjnu 2024. Při prohlídce , datum,  za účasti soudního znalce se žalobce seznámil se stavem nemovitosti, kdy zjistil, že žalovaní nemovitosti znehodnotili-odstranili kuchyňskou linku, dřevěné podlahové krytiny, příčné zdi oddělující obývací pokoj a kuchyň, troje dřevěné dveře a zárubně. K tomuto kroku žalobce nedal souhlas a zákaz takového to jednání má oporu i ve zjištění v samotné kupní smlouvě v čl. 10.1.4. Z výpovědi svědků manželů , jméno FO,  nebylo prokázáno, že by v rámci jednání, setkání, kdy se řešila prohlídka nemovitosti v září 2022, žalobce souhlas dal. Skutečnost, že na otázky žalovaného směřující na , tituly před jménem,  , jméno FO,  a týkající se úprav domu, žalobce nereagoval, neznamená, že by souhlasil. Navíc základem pro vymezení práv a povinností mezi smluvními stranami byla přímo smlouva. Žalovaným nic nebánilo, aby si dali předmětnou smlouvu přeložit, od uzavření rezervační dohody od , datum,  do podpisu kupní smlouvy dne , datum,  měli dostatek času, aby tak učinili. Žalovaní nebyli nikým nuceni podepsat kupní smlouvu, jejímž předmět byla nemovitost v , adresa, , v českém jazyce. Sám žalovaný č. 1 připustil, že už chtěl mít smlouvu co nejdříve podepsanou. Pokud žalovaní namítali, že žalobce jednal jako profesionál, subjekt podnikající, byl to i žalovaný č. 1, kdo podnikal, kdo v rámci své činnosti směřující k dosažení zisku podstupoval rizika, uzavíral obchody atpod. Předmětem podnikatelské činnosti ani jedné ze stran však nebylo obchodování s nemovitostmi. Žalovaní se navíc rozhodli začít podnikat na území České republiky. Žalovaní zcela nedůvodně, s ohledem na zjištěný stav nemovitosti, kdy tato byla po rekonstrukci, byla přímo obyvatelná, svým postojem, kdy začali se stavebními pracemi-bouráním, si znemožnili dosáhnout po dobu pěti měsíců příjmu a dostali se tak do situace, kdy neměli peníze. Samotní žalovaní připustili, že základu smlouvy porozuměli tzn. platební podmínky jim byly známy, věděli před podpisem, že mají 1 mil. Kč spoléhali na příjem 70 000 EUR ročně, a přesto se pustili do stavebních úprav, které nebyly nutné. Ba naopak, v důsledku těchto svých aktivit, které tak, jak vyplynulo z jejich výpovědi, realizovali svépomocně, nemovitost poničili, snížili její hodnotu a porušili tak i ustanovení kupní smlouvy, které jim zakazovalo jednat tak, aby se snížila hodnota zástavy. Navíc si tímto jednáním znemožnili možnost dosažení zisku. Stav nemovitosti vyplynul z fotodokumentace, která byla pořízena za účelem odevzdání nemovitosti v říjnu 2024, ale i v době předání nemovitosti žalovaným , datum, . Tak jak soud zjistil, nebylo v žádném případě namístě hovořit o jakémkoliv zhodnocení nemovitosti působením žalovaných. Tato skutečnost nebyla prokázána. Ba naopak znalecký posudek, porovnání stavů nemovitosti v době převzetí a v době předání a závěry paní , jméno FO,  vypovídají o snížené hodnotě nemovitosti téměř o 1 mil. Kč. Navíc k těmto činnostem nebyli žalovaní vůbec oprávnění. Sám žalobce v rámci své výpovědi vyjádřil, že až by zaplatili žalovaní celou kupní cenu nemovitosti, mohli si tam dělat různé stavební úpravy. V rozhodné době, kdy tak činili, jim to neumožňovala ani smluvní ujednání smlouvy ze dne , datum, . Žalovaní předmětnou nemovitost obývali do , datum,  bez jakékoliv náhrady žalobci. Za předpokladu, pokud by hradili nájem částku 16 000 Kč měsíčně, tak jak byl předmětný dům k pronájmu nabízen + zálohy 9000 Kč, jednalo by se o částku za celé období od září 2023od porušení smluvní povinnosti žalovaných platit kupní cenu řádně a včas do října 2024 předání nemovitosti ve výši 350 000 Kč. V důsledku tohoto je možné na danou smluvní pokutu hledět také z pozice paušalizační a sankční. Žalobce mohl dále očekávat zisk, kterého by dosáhl prodejem nemovitosti žalovaným, v situaci, kdy by si žalovaní své povinnosti plnili řádně a včas a zaplatili by žalobci kupní cenu ve výši 5 768 000 Kč. Po zásahu žalovaných a poté co si neplnili své povinnosti hradit kupní cenu řádně a včas, kdy byl nucen žalobce realizovat prodej zástavy, musel již vycházet z ceny stanovené znaleckým posudkem, v daném konkrétním případě Ing. , jméno FO,  ve výši 4 815 000 Kč. Žalobce však v rámci jednání dne , datum,  prohlásil, že ukončením tohoto řízení, již nebude nic dalšího po žalovaných požadovat. V souhrnu výše uvedeného, má soud za prokázané, že i v případě úhrady části kupní ceny ve výši 840 000 Kč, 500 000 Kč ze strany žalovaných, je po vyúčtování všech nákladů a nároků žalobce, které vznikly žalobci v důsledku porušení povinností žalovaných, nárok na zbývající část smluvní pokuty ve výši 782 282 Kč, i z důvodu postoje žalovaných k celé dané věci a způsobených následků, v důsledku jejich jednání, nárokem přiměřeným.33. Ve světle všech výše uvedených skutečností, po posouzení každého důkazu jednotlivě a ve vzájemné souvislosti soud posoudil nárok žalobce za zcela po právu, a proto mu ve zbývající části požadovaného nároku, vyhověl.34. Vzhledem k tomu, že žalovaní se dostali se splněním svých povinnosti vůči žalobci do prodlení, nárokuje žalobce zcela po právu po žalovaných i zákonný úrok z prodlení postupem podle § 1970 z.č. 89/2012 Sb.35. Rozhodnutí o náhradě nákladech řízení má oporu v ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. V daném případě soud rozhodoval podle poměru úspěchu ve věci žalobce 782 282 Kč (90,4 %): žalovaní 82 918 Kč (9,6 %) rozdíl 80,80 %. Předmětné náklady představuje zaplacený soudní poplatek za podání návrhu ve výši 43 260 Kč, odměna za příprava převzetí, účast u jednání , datum,  (1 úkon-jednalo se původně o spojené věci), vyjádření ve věci , datum, , účast u jednání , datum, , účast u jednání , datum,  (2 úkony), účast u jednání , datum,  (2 úkony), účast u jednání , datum, –1 úkon, vyhlášení rozsudku , datum, -0,5 úkonu- 9,5 úkonu- 9,5 x 11 780 Kč tzn. 111 910 Kč. Deset režijních paušálů podle § 13 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb. do , datum,  2 x 300 Kč- 600 Kč od , datum,  8 x 450 Kč- 3600 Kč, náhrada cestovních výdajů dne , datum,  ( nařízené jednání ve věci třech společných věcí) přiznána jen 1/3 , adresa,  a zpět 112 km- průměrná spotřeba 6 l na 100 km, cena nafty 38,70 Kč na 1 l, amortizace 5,6 Kč na 1 km – 627,20 Kč + 260,06 Kč- 443,63 Kč : 3 tzn. 147,90 Kč, ztráta času 2 h tzn. 4 půlhodiny 4 x 100 Kč podle § 14 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb. : 3 tzn. 133,33 Kč, náhrada cestovních výdajů v roce 2025 jednání 4.3.,28.3.,22.4. ,9.9.,19.9. , adresa,  a zpět 112 km- průměrná spotřeba 6 l na 100 km, cena nafty 34,70 Kč na 1 l, amortizace 5,8 Kč na 1 km - 3248 Kč + 1165,90 Kč- 4413,90 Kč, ztráta času 10 h tzn. 20 půlhodiny 20 x 150 Kč podle § 14 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb. -3000 Kč, 21 % DPH ze součtu odměny, režijních paušálů, ztráty času, cestovného- 25 999 Kč- 100 % celkem 193 064,13 Kč- 80,80 % z této částky představuje 155 995,80 Kč. Žalovaní jsou tak povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 155 995,80 Kč, kterou jsou povinni uhradit s poukazem na ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám advokáta , Jméno advokáta, .","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15-ti dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Plzni, prostřednictvím Okresního soudu v Domažlicích. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Nebude-li povinnost uložena tímto rozsudkem plněna dobrovolně, lze se ji domoci cestou podání návrhu na nařízení soudního výkonu rozhodnutí nebo podáním návrhu na nařízení exekuce u soudního exekutora.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:OSDO:2025:7.C.370.2024.1","publishedAt":"2026-08-18","decisionAt":"2025-09-19","caseNumber":{"senate":7,"registry":"C","index":370,"year":2024,"pageNumber":172},"solver":{"titlesBefore":"JUDr.","firstName":"Kateřina","lastName":"Martincová","titlesAfter":"","function":"samosoudkyně"},"courtCode":"OSDO","caseResultType":["VYHOVENI","ZASTAVENI"],"caseSubject":"o zapl. 865 200 Kč","specialType":[],"affectedDocs":[],"regulations":[{"paragraphNumber":"1970","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2048","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["SMLOUVA_O_SMLOUVE_BUDOUCI","ZASTAVNI_PRAVO","BEZDUVODNE_OBOHACENI","KOUPE","NAROVNANI","PREVOD_NEMOVITOSTI","VYKLIZENI_NEMOVITOSTI","SMLOUVA_ZASTAVNI","SMLUVNI_POKUTA","SMLOUVA_KUPNI","PODNIKATEL"]},"styles":[{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":12,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}