{"uuid":"841485ee-a192-4e61-8b45-a7a0c78c381c","header":[{"texts":[{"text":"ROZSUDEK","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":2,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"JMÉNEM REPUBLIKY","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":2,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem Mgr. Ing. Danielem Zejdou ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobce: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupený advokátkou ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokátky","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokátky","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovaným: 1. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":". ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":". ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované B","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalované B","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované B","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":"","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované B","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované C","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozená ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalované C","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované C","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":"","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované C","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"oba zastoupeni advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o zrušení nájemní smlouvy","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Zamítá se žaloba, že nájemní smlouva konkludentně uzavřená mezi ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":". ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", r. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"RČ","anonStyle":"ANON"},{"text":" na straně jedné a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované B","anonStyle":"ANON"},{"text":", r. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"RČ","anonStyle":"ANON"},{"text":" a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované C","anonStyle":"ANON"},{"text":", r. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"RČ","anonStyle":"ANON"},{"text":", jejímž předmětem je užívání bytové jednotky č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":"","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" o výměře 245,8 m², která je vymezena v pozemku parc. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", č. p. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", byt. dům, jak jednotka zapsána na listu vlastnictví č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" a pozemek na listu vlastnictví č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", to vše v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" pro katastrální území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", obec ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", se zrušuje.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 16 661,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Zamítá se žaloba, že nájemní smlouva konkludentně uzavřená mezi , Anonymizováno, . , jméno FO, , r. č. , RČ,  na straně jedné a , Jméno žalované B, , r. č. , RČ,  a , Jméno žalované C, , r. č. , RČ, , jejímž předmětem je užívání bytové jednotky č. , adresa, , Anonymizováno,  o výměře 245,8 m², která je vymezena v pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova: , adresa, , č. p. , adresa, , byt. dům, jak jednotka zapsána na listu vlastnictví č. , hodnota,  a pozemek na listu vlastnictví č. , hodnota, , to vše v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa,  pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , se zrušuje.II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 16 661,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Žalobce se žalobou doručenou 11. 4. 2025 domáhal změny nájemní smlouvy z důvodu podstatné změny okolností podle § 1765 a násl. občanského zákoníku. Tvrdil, že žalovaní užívají na základě smlouvy uzavřené v roce 1994 byt o rozloze 256 m² v centru Prahy, přičemž měsíčně hradí nájemné ve výši 24 000 Kč. Podle znaleckého posudku z února 2025 však obvyklé tržní nájemné činí 131 750 Kč. Žalobce uvádí, že rozdíl mezi sjednaným a obvyklým nájemným vytváří zvlášť hrubý nepoměr mezi právy a povinnostmi smluvních stran, který narušuje rovnováhu smluvního vztahu a porušuje jeho vlastnické právo. Tvrdí, že nemohl předvídat neplatnost doložky o zvyšování nájemného v původní smlouvě, která měla po 15 letech umožnit přechod na tržní nájemné, a že zjištění o podstatné změně okolností nabyl až na základě rozhodnutí soudů a následně potvrzeného znaleckým posudkem. Žalobce proto po předchozích výzvách k obnovení jednání o smlouvě, na které žalovaní nereagovali, navrhuje, aby soud změnil nájemní smlouvu tak, aby odpovídala zásadám spravedlnosti a rovnováhy.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Žalovaní ve svém vyjádření ze dne 23. 5. 2025 žalobu odmítli a navrhli její zamítnutí. Uvádějí, že nájemní vztah trvá konkludentně od roku 1994, a připomínají, že soudy již v minulosti v řízeních vedených pod sp. zn. 37 C 68/2016 a 25 C 32/2021 pravomocně rozhodly o neplatnosti písemné nájemní smlouvy pro neurčitost a neurčitost doložky o zvyšování nájemného. Podle žalovaných je výše nájemného v současnosti určena postupem podle § 2249 občanského zákoníku, kdy žalobce jednostranně navrhl zvýšení nájemného na 24.000 Kč, které oni řádně a včas hradí. Nesouhlasí s tvrzením žalobce o podstatné změně okolností a zdůrazňují, že žalobce nabyl byt v roce 2019 dobrovolně, s vědomím všech právních i ekonomických aspektů nájemního vztahu. Jako advokát specializovaný na nemovitostní právo si podle nich musel být vědom, že doložka o zvyšování nájemného je neplatná, a vstupoval do vztahu s plným vědomím nízkého nájemného, což je součástí jeho podnikatelského rizika. Dále odkazují na judikaturu Nejvyššího soudu, podle které lze institut změny okolností použít pouze při nepředvídatelných vnějších okolnostech, což zde nenastalo. Změna výše tržního nájemného je podle nich běžným a předvídatelným ekonomickým jevem, který nelze považovat za podstatnou změnu okolností. Zdůrazňují, že pokud žalobce usiluje o navýšení nájemného, má tak činit výhradně v rámci zákonného mechanismu § 2249 občanského zákoníku, který limituje možné zvýšení na 20 % za období tří let. Proto tvrdí, že žaloba je nedůvodná a v rozporu s již ustálenou judikaturou.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Žalobce následně ve své replice ze dne 29. 9. 2025 odmítl argumentaci žalovaných jako dezinterpretaci skutkového i právního stavu. Uvádí, že podmínky § 1765 OZ jsou v projednávané věci naplněny: kvalifikovaná změna okolností nastala kombinací dlouhého plynutí času, výrazného nárůstu obvyklého nájemného, kumulované inflace, investic vlastníka do domu a trvalé neochoty žalovaných k dohodě, přičemž důsledkem je zvlášť hrubý nepoměr mezi plněním a protiplněním (aktuální nájemné 24 000 Kč měsíčně oproti obvyklému 131 750 Kč dle znaleckého posudku). Zdůrazňuje, že nejednal o původních smluvních ujednáních, neplatnost ujednání o zvyšování nájemného zjistil až v návaznosti na pravomocná rozhodnutí v řízení 25 C 32/2021, a o intenzitě nepoměru se v rozhodné kvalitě dozvěděl až po vyhotovení znaleckého posudku 12. 2. 2025. Odkazuje na odbornou literaturu i judikaturu k rebus sic stantibus a namítá, že výklad žalovaných, který redukuje řešení na limitovaný mechanismus § 2249 OZ, je formalistický a nevede k obnovení rovnováhy práv a povinností. Replika dále akcentuje, že žalobce opakovaně usiloval o smírnou úpravu (včetně konkrétních návrhů na zvýšení nájemného), avšak bez odezvy. Za této procesní situace pak žalobce navrhl změnu žaloby tak, že se nově domáhá zrušení závazku z nájemní smlouvy podle § 1766 OZ, neboť s ohledem na postoj žalovaných a nefunkčnost nástroje § 2249 OZ považuje soudní ingerenci formou zrušení závazku za jediný efektivní prostředek k nápravě zvlášť hrubého nepoměru, a to při současném setrvání na názoru, že primárně je přípustná i změna výše nájemného v režimu § 1765 OZ.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Na ústním jednání dne 9. 10. 2025 soud změnu žaloby, jak tuto navrhl žalobce svým podáním z 29. 9. 2025, připustil.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Soud na základě na základě písemných podání účastníků dospěl k závěru, že o žalobě je možné rozhodnout pouze na základě tvrzení obsažených v jejich písemných podáních, a tedy bez provádění dokazování.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Soud posoudil uplatněný nárok žalobce v kontextu ustanovení § 1765 a § 1766 občanského zákoníku, tedy institutu změny okolností. Základním důvodem, proč nebylo možné žalobě vyhovět, je skutečnost, že právní úprava nájmu bytu obsahuje speciální mechanismus zvyšování nájemného a skončení nájmu v oddílu 3 (§ 2201 a násl.) občanského zákoníku. Tato úprava stanoví podmínky a způsob skončení nájmu a mechanismus omezující dynamiku růstu nájemného, což představuje lex specialis vůči obecnému institutu změny okolností. Žalobce se tedy nemohl domáhat zrušení nájemní smlouvy, resp. zvýšení nájemného, prostřednictvím § 1765 a §1766, neboť by tím obcházel speciální nájemní úpravu, která byla vytvořena právě proto, aby vyvážila zájmy pronajímatele a nájemce a ochránila stabilitu nájemních vztahů.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Nadto soud uvádí, že již z žalobcích tvrzením žalobce je zřejmé, že ani další podmínky pro aplikaci § 1765 a § 1766 občanského zákoníku by v daném případě nebyly splněny. Nepředvídatelnost změny okolností, na niž žalobce poukazoval, je vyvrácena již žalobními tvrzeními, neboť žalobce nabyl byt v roce 2019 již s vědomím existence dlouhodobého nájemního vztahu a jeho podmínek včetně sjednané výše nájemného. Nárůst tržního nájemného je přitom jevem běžným, ekonomicky předvídatelným a vázaným na obecný vývoj cen v čase. Nelze jej proto považovat za mimořádnou nepředvídatelnou změnu vnějších okolností, nýbrž za součást běžného podnikatelského rizika vlastníka bytu. Soud proto uzavřel, že žalobě nelze vyhovět a nájemní smlouvu zrušit postupem dle § 1765 a § 1766 občanského zákoníku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. V neposlední řadě by soud musel přisvědčit i obranné námitce žalovaných, že žalobce neuplatnil právo na zrušení smlouvy ve smyslu § 1766 odst. 2 občanského zákoníku v přiměřené lhůtě, resp. ve lhůtě dvou měsíců od dne, kdy se o tvrzené změně okolností žalobce dozvěděl. Již z žalobních tvrzení žalobce je zřejmé, že žalobce navrhoval žalovaným výrazné zvýšení nájmu již v roce 2021. Je tedy zřejmé, že již v té době mu byla tvrzená změna okolností známa. Pokud by tedy soud připustil, že se na daný případ uplatní právní úprava § 1765 a § 1766 občanského zákoníku, musel by žalobu s ohledem na námitku pozdního uplatnění vznesené žalovanými zamítnout.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Ačkoli se žalobce nedovolával ustanovení § 2000 občanského zákoníku, soud dále uvádí, že i kdyby tak učinil, nebylo by možné žalobě vyhovět ani s odkazem na ustanovení § 2000 občanského zákoníku, které připouští zrušení závazku pro podstatnou změnu okolností. Judikatura Nejvyššího soudu jednoznačně vymezila, že toto ustanovení dopadá výjimečně na dlouhodobé závazky na dobu určitou, kde dochází k zásadnímu a nepředvídatelnému vychýlení rovnováhy. Naproti tomu nájem bytu na dobu neurčitou se řídí speciální právní úpravou, která již obsahuje mechanismy ochrany obou smluvních stran. Aplikace § 2000 by znamenala obcházení této úpravy a oslabení ochrany nájemce, kterou zákonodárce považuje za prioritní. Argument žalobce, že rozdíl mezi sjednaným a obvyklým nájemným vytváří zvlášť hrubý nepoměr, není způsobilý založit použití § 2000, neboť tento rozdíl je výsledkem obvyklého vývoje realitního trhu a nelze jej považovat za nepředvídatelnou okolnost vnější povahy. Navíc žalobce vstupoval do vlastnického vztahu s plným vědomím stávajících nájemních podmínek a riziko nízkého nájemného na sebe vědomě převzal.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. S ohledem na shora uvedené soudu nezbylo než žalobu bez provádění dokazování zamítnout.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, jenž byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 16 661,70 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení ve vztahu k žalovanému 1. dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 21. 5. 2025, z částky 1 840 Kč za převzetí a přípravu zastoupení ve vztahu k žalované 2. dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 21. 5. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 2 300 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 2 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k žalobě za žalovaného 1.) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 23. 5. 2025, z částky 1 840 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k žalobě za žalovanou 2.) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 23. 5. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 2 300 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu za žalovaného 1. dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 10. 2025 a z částky 1 840 Kč za účast na jednání soudu za žalovanou 2. dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 10. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 2 300 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 770 Kč ve výši 2 891,70 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Žalobce se žalobou doručenou 11. 4. 2025 domáhal změny nájemní smlouvy z důvodu podstatné změny okolností podle § 1765 a násl. občanského zákoníku. Tvrdil, že žalovaní užívají na základě smlouvy uzavřené v roce 1994 byt o rozloze 256 m² v centru Prahy, přičemž měsíčně hradí nájemné ve výši 24 000 Kč. Podle znaleckého posudku z února 2025 však obvyklé tržní nájemné činí 131 750 Kč. Žalobce uvádí, že rozdíl mezi sjednaným a obvyklým nájemným vytváří zvlášť hrubý nepoměr mezi právy a povinnostmi smluvních stran, který narušuje rovnováhu smluvního vztahu a porušuje jeho vlastnické právo. Tvrdí, že nemohl předvídat neplatnost doložky o zvyšování nájemného v původní smlouvě, která měla po 15 letech umožnit přechod na tržní nájemné, a že zjištění o podstatné změně okolností nabyl až na základě rozhodnutí soudů a následně potvrzeného znaleckým posudkem. Žalobce proto po předchozích výzvách k obnovení jednání o smlouvě, na které žalovaní nereagovali, navrhuje, aby soud změnil nájemní smlouvu tak, aby odpovídala zásadám spravedlnosti a rovnováhy.2. Žalovaní ve svém vyjádření ze dne 23. 5. 2025 žalobu odmítli a navrhli její zamítnutí. Uvádějí, že nájemní vztah trvá konkludentně od roku 1994, a připomínají, že soudy již v minulosti v řízeních vedených pod sp. zn. 37 C 68/2016 a 25 C 32/2021 pravomocně rozhodly o neplatnosti písemné nájemní smlouvy pro neurčitost a neurčitost doložky o zvyšování nájemného. Podle žalovaných je výše nájemného v současnosti určena postupem podle § 2249 občanského zákoníku, kdy žalobce jednostranně navrhl zvýšení nájemného na 24.000 Kč, které oni řádně a včas hradí. Nesouhlasí s tvrzením žalobce o podstatné změně okolností a zdůrazňují, že žalobce nabyl byt v roce 2019 dobrovolně, s vědomím všech právních i ekonomických aspektů nájemního vztahu. Jako advokát specializovaný na nemovitostní právo si podle nich musel být vědom, že doložka o zvyšování nájemného je neplatná, a vstupoval do vztahu s plným vědomím nízkého nájemného, což je součástí jeho podnikatelského rizika. Dále odkazují na judikaturu Nejvyššího soudu, podle které lze institut změny okolností použít pouze při nepředvídatelných vnějších okolnostech, což zde nenastalo. Změna výše tržního nájemného je podle nich běžným a předvídatelným ekonomickým jevem, který nelze považovat za podstatnou změnu okolností. Zdůrazňují, že pokud žalobce usiluje o navýšení nájemného, má tak činit výhradně v rámci zákonného mechanismu § 2249 občanského zákoníku, který limituje možné zvýšení na 20 % za období tří let. Proto tvrdí, že žaloba je nedůvodná a v rozporu s již ustálenou judikaturou.3. Žalobce následně ve své replice ze dne 29. 9. 2025 odmítl argumentaci žalovaných jako dezinterpretaci skutkového i právního stavu. Uvádí, že podmínky § 1765 OZ jsou v projednávané věci naplněny: kvalifikovaná změna okolností nastala kombinací dlouhého plynutí času, výrazného nárůstu obvyklého nájemného, kumulované inflace, investic vlastníka do domu a trvalé neochoty žalovaných k dohodě, přičemž důsledkem je zvlášť hrubý nepoměr mezi plněním a protiplněním (aktuální nájemné 24 000 Kč měsíčně oproti obvyklému 131 750 Kč dle znaleckého posudku). Zdůrazňuje, že nejednal o původních smluvních ujednáních, neplatnost ujednání o zvyšování nájemného zjistil až v návaznosti na pravomocná rozhodnutí v řízení 25 C 32/2021, a o intenzitě nepoměru se v rozhodné kvalitě dozvěděl až po vyhotovení znaleckého posudku 12. 2. 2025. Odkazuje na odbornou literaturu i judikaturu k rebus sic stantibus a namítá, že výklad žalovaných, který redukuje řešení na limitovaný mechanismus § 2249 OZ, je formalistický a nevede k obnovení rovnováhy práv a povinností. Replika dále akcentuje, že žalobce opakovaně usiloval o smírnou úpravu (včetně konkrétních návrhů na zvýšení nájemného), avšak bez odezvy. Za této procesní situace pak žalobce navrhl změnu žaloby tak, že se nově domáhá zrušení závazku z nájemní smlouvy podle § 1766 OZ, neboť s ohledem na postoj žalovaných a nefunkčnost nástroje § 2249 OZ považuje soudní ingerenci formou zrušení závazku za jediný efektivní prostředek k nápravě zvlášť hrubého nepoměru, a to při současném setrvání na názoru, že primárně je přípustná i změna výše nájemného v režimu § 1765 OZ.4. Na ústním jednání dne 9. 10. 2025 soud změnu žaloby, jak tuto navrhl žalobce svým podáním z 29. 9. 2025, připustil.5. Soud na základě na základě písemných podání účastníků dospěl k závěru, že o žalobě je možné rozhodnout pouze na základě tvrzení obsažených v jejich písemných podáních, a tedy bez provádění dokazování.6. Soud posoudil uplatněný nárok žalobce v kontextu ustanovení § 1765 a § 1766 občanského zákoníku, tedy institutu změny okolností. Základním důvodem, proč nebylo možné žalobě vyhovět, je skutečnost, že právní úprava nájmu bytu obsahuje speciální mechanismus zvyšování nájemného a skončení nájmu v oddílu 3 (§ 2201 a násl.) občanského zákoníku. Tato úprava stanoví podmínky a způsob skončení nájmu a mechanismus omezující dynamiku růstu nájemného, což představuje lex specialis vůči obecnému institutu změny okolností. Žalobce se tedy nemohl domáhat zrušení nájemní smlouvy, resp. zvýšení nájemného, prostřednictvím § 1765 a §1766, neboť by tím obcházel speciální nájemní úpravu, která byla vytvořena právě proto, aby vyvážila zájmy pronajímatele a nájemce a ochránila stabilitu nájemních vztahů.7. Nadto soud uvádí, že již z žalobcích tvrzením žalobce je zřejmé, že ani další podmínky pro aplikaci § 1765 a § 1766 občanského zákoníku by v daném případě nebyly splněny. Nepředvídatelnost změny okolností, na niž žalobce poukazoval, je vyvrácena již žalobními tvrzeními, neboť žalobce nabyl byt v roce 2019 již s vědomím existence dlouhodobého nájemního vztahu a jeho podmínek včetně sjednané výše nájemného. Nárůst tržního nájemného je přitom jevem běžným, ekonomicky předvídatelným a vázaným na obecný vývoj cen v čase. Nelze jej proto považovat za mimořádnou nepředvídatelnou změnu vnějších okolností, nýbrž za součást běžného podnikatelského rizika vlastníka bytu. Soud proto uzavřel, že žalobě nelze vyhovět a nájemní smlouvu zrušit postupem dle § 1765 a § 1766 občanského zákoníku.8. V neposlední řadě by soud musel přisvědčit i obranné námitce žalovaných, že žalobce neuplatnil právo na zrušení smlouvy ve smyslu § 1766 odst. 2 občanského zákoníku v přiměřené lhůtě, resp. ve lhůtě dvou měsíců od dne, kdy se o tvrzené změně okolností žalobce dozvěděl. Již z žalobních tvrzení žalobce je zřejmé, že žalobce navrhoval žalovaným výrazné zvýšení nájmu již v roce 2021. Je tedy zřejmé, že již v té době mu byla tvrzená změna okolností známa. Pokud by tedy soud připustil, že se na daný případ uplatní právní úprava § 1765 a § 1766 občanského zákoníku, musel by žalobu s ohledem na námitku pozdního uplatnění vznesené žalovanými zamítnout.9. Ačkoli se žalobce nedovolával ustanovení § 2000 občanského zákoníku, soud dále uvádí, že i kdyby tak učinil, nebylo by možné žalobě vyhovět ani s odkazem na ustanovení § 2000 občanského zákoníku, které připouští zrušení závazku pro podstatnou změnu okolností. Judikatura Nejvyššího soudu jednoznačně vymezila, že toto ustanovení dopadá výjimečně na dlouhodobé závazky na dobu určitou, kde dochází k zásadnímu a nepředvídatelnému vychýlení rovnováhy. Naproti tomu nájem bytu na dobu neurčitou se řídí speciální právní úpravou, která již obsahuje mechanismy ochrany obou smluvních stran. Aplikace § 2000 by znamenala obcházení této úpravy a oslabení ochrany nájemce, kterou zákonodárce považuje za prioritní. Argument žalobce, že rozdíl mezi sjednaným a obvyklým nájemným vytváří zvlášť hrubý nepoměr, není způsobilý založit použití § 2000, neboť tento rozdíl je výsledkem obvyklého vývoje realitního trhu a nelze jej považovat za nepředvídatelnou okolnost vnější povahy. Navíc žalobce vstupoval do vlastnického vztahu s plným vědomím stávajících nájemních podmínek a riziko nízkého nájemného na sebe vědomě převzal.10. S ohledem na shora uvedené soudu nezbylo než žalobu bez provádění dokazování zamítnout.11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, jenž byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 16 661,70 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení ve vztahu k žalovanému 1. dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 21. 5. 2025, z částky 1 840 Kč za převzetí a přípravu zastoupení ve vztahu k žalované 2. dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 21. 5. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 2 300 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 2 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k žalobě za žalovaného 1.) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 23. 5. 2025, z částky 1 840 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k žalobě za žalovanou 2.) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 23. 5. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 2 300 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu za žalovaného 1. dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 10. 2025 a z částky 1 840 Kč za účast na jednání soudu za žalovanou 2. dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 10. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 2 300 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 770 Kč ve výši 2 891,70 Kč.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 2. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Nesplní-li žalovaní povinnosti uložené jim tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:OSPH02:2025:19.C.66.2025.1","publishedAt":"2026-10-14","decisionAt":"2025-10-09","caseNumber":{"senate":19,"registry":"C","index":66,"year":2025,"pageNumber":145},"solver":{"titlesBefore":"Mgr. Ing.","firstName":"Daniel","lastName":"Zejda","titlesAfter":"","function":"soudce"},"courtCode":"OSPH02","caseResultType":["ZAMITNUTI"],"caseSubject":"o změnu nájemní smlouvy pro změnu okolností - 131 750 Kč měsíčně","specialType":[],"affectedDocs":[],"regulations":[{"paragraphNumber":"6","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"7","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"2000","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"142","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"1765","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"1766","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2000","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2201","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2249","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["NAKLADY_RIZENI","LHUTY","DOKAZOVANI","NAHRADA_NAKLADU","SMLOUVA_NAJEMNI","NAJEM_BYTU"]},"styles":[{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":2,"alignment":"CENTER","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":2,"alignment":"CENTER","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}