{"uuid":"b2393a3e-70fd-4719-bc98-b34c26e6abe1","header":[{"texts":[{"text":"Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Burešové a soudců Mgr. Daniely Jandové a JUDr. Tomáše Němce ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobce: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobce","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"zastoupený advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovanému: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného A","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalovaného A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalovaného A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"zastoupený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného B","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalovaného B","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o zaplacení částky 1 250 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Berouně ze dne 23. 10. 2025, č. j. 13 C 89/2024-282,","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 33 275 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobců.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 33 275 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobců.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Shora označeným rozsudkem Okresní soud v Berouně (dále jen ,,soud I. stupně“) ve výroku I. zamítl žalobu, aby byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 1 250 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 17. 6. 2023 do zaplacení. Ve výroku II. uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 164 073,58 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Soud I. stupně se zabýval žalobním tvrzením, že žalobce kupní smlouvou ze dne 23. 2. 2023 (dále jen „Kupní smlouva“) zakoupil od žalovaného za kupní cenu 4 500 000 Kč pozemek parc. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", jehož součástí je stavba pro rodinnou rekreaci - ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" č. e. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", a dále s tím související spoluvlastnické podíly o velikosti id 1/43 na pozemcích jak, jsou v bodě 1. odůvodnění rozsudku soudu I. stupně blíže popsány, vše v k. ú. a v obci ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" (dále jen „Nemovitost“). Žalovaný při prodeji Nemovitost inzeroval jako ubytovací zařízení se zajetým ziskovým provozem, určenou k dalšímu podnikání a za tímto účelem žalobce Nemovitost také kupoval. Při prodeji žalovaný deklaroval, že Nemovitost je napojena na obecní vodu – vlastní rezervoár a elektřinu, odpad sveden do bio jímky. Žalobce z tohoto prohlášení žalovaného nabyl přesvědčení, že Nemovitost má zajištěnu celoroční možnost dodávky vody z obecního vodovodního řadu. K předání Nemovitosti došlo dne 14. 4. 2023. Nedlouho poté však žalobce zjistil, že Nemovitost je napojena nikoli na obecní vodovodní řad, ale pouze na osadní vodovod, který je provozován podle počasí od začátku dubna do konce října každého roku. To však omezuje žalobce v jeho podnikatelské činnosti s Nemovitostí. Neexistenci celoročního napojení na obecní vodovodní řad považuje žalobce za skrytou vadu předmětu Kupní smlouvy, kterou žalovanému notifikoval dne 9. 5. 2023, a z tohoto důvodu žádá po žalovaném slevu z kupní ceny ve výši 1 250 000 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že žalobce neprokázal, že by si při uzavírání Kupní smlouvy vymiňoval existenci celoročního zajištění přísunu vody do Nemovitosti z obecního vodovodního řadu, případně, že by ho o této vlastnosti předmětu koupe žalovaný výslovně ubezpečoval. Nejedná se ani o vlastnost pro Nemovitost v dané lokalitě obvyklou. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný se v průběhu předsmluvních jednání vyjádřil tak, že poměry v předmětné chatové osadě a jejich fungování jsou mu známy. Jak v předávacím protokolu, tak i v předmětné inzerci byl žalovaným informován o tom, že v Nemovitosti se nacházejí samostatné rezervoáry na vodu, ohledně nichž bylo prokázáno, že slouží k zajištění dodávky vody pro zimní období, kdy není zajištěna voda z osadního vodovodu. Žalobce nemohl důvodně očekávat existenci vodovodního systému zajišťujícího celoroční dodávku vody z obecního vodovodního řadu, když Nemovitost je umístěna na druhém břehu řeky ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", než je obec ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", stojí na konci skalnatého výběžku, kdy ani do samotné chatové osady, v níž se Nemovitost nachází, není zajištěn bezprostřední přístup pro motorová vozidla. Žalobci byly k dispozici účetní údaje, že kterých vyplývalo, že Nemovitost je komerčně využívána jen od jara do podzimu. Neexistence celoročního zajištění dodávky vody z obecního vodovodního řadu tedy není sama o sobě vadou předmětu koupě, natož vadou skrytou. Nárok z odpovědnosti za vady předmětu koupě v podobě slevy z kupní ceny proto žalobci nevznikl.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Nadále oproti soudu I. stupně zastává názor, že v průběhu předsmluvních jednání byl žalovaným navozován dojem, že Nemovitost je možno užívat celoročně, včetně celoročního zajištění dodávky vody z obecního vodovodu. Nemovitost byla inzerovaná jako luxusní rekreační chata sloužící ke krátkodobým pronájmům hostů s výslovným sdělením, že výhodou Nemovitosti je voda z vodovodního řadu. Z toho žalobce dovodil, že Nemovitost je provozována celoročně. Z žalovaným poskytnutých faktur o realizovaných pronájmech nebylo možno dovodit, že by Nemovitost neměla být pronajímána celoročně. Pokud v Kupní smlouvě bylo zmíněno, že Nemovitost disponuje dvěma rezervoáry na vodu (každý 2 m³), při předávání Nemovitosti tyto rezervoáry (technická místnost s domácí vodárnou) nebyly žalobci předvedeny. Z toho žalobce dovozuje, že žalovaný mu tímto způsobem záměrně zastřel problematiku zimního provozu. Soud I. stupně opomněl aplikovat § 2099 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), podle kterého je věc vadná, pokud nemá vlastnosti, které by mohl kupující rozumně očekávat s ohledem na povahu věci a veřejná prohlášení prodávajícího. Dle § 2095 o. z. odevzdá prodávající kupujícímu předmět koupě s tím, že pokud nejsou jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Z tohoto pohledu soud I. stupně pominul účel Kupní smlouvy. Jednalo se o koupi za účelem převzetí zavedené podnikatelské činnosti komerčního pronájmu Nemovitosti. Proto neobstojí závěr soudu I. stupně v tom, že s ohledem na danou lokalitu, není zajištění celoročního přísunu vody z obecního vodovodního řadu obvyklou vlastností Nemovitosti. Žalobce má nadále za to, že mu žalovaný zatajil poslední stránku stavebního deníku vedeného ohledně rekonstrukce Nemovitosti (úpravy ke komerčnímu využití), kde byla zmínka o odlišném zimním režimu provozu Nemovitosti z hlediska vodního hospodářství-. Při zjišťování skutkového stavu soud rovněž nesprávně přisoudil větší váhu výpovědi svědka Čepeláka (zástupce realitního zprostředkovatele prodeje Nemovitosti) na úkor výpovědi svědkyně Mudrové, která pro žalobce provoz Nemovitosti z hlediska jejího komerčního využívání vedla. Jmenovaná svědkyně jednoznačně uvedla, že při předsmluvních prohlídkách Nemovitosti nebylo nikdy ze strany žalovaného řečeno, že Nemovitost není z hlediska vodního hospodářství způsobilá k celoročnímu provozu dodávkami vody z z obecního vodovodu. Soud I. stupně nepřípustně po žalobci ve své podstatě vyžadoval, aby si při koupi sám aktivně zjišťoval režim fungování vodovodního řadu v osadě. Žalobce má tedy nadále za to, že Nemovitost v době uzavření Kupní smlouvy vykazovala skrytou vadu v podobě nemnožnosti provozovat vodní hospodářství celoročně z obecního vodovodního řadu. Proto považuje svou žalobou na zaplacení slevy z kupní ceny za důvodnou. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že jeho žalobě bude zcela vyhověno.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Žalovaný v písemném vyjádření k odvolání sdělil, že považuje odvolací námitky za nedůvodné. Soud I. stupně správně uzavřel, že žalobce byl s existencí domácí vodárny pro zimní provoz seznámen, když toto je uvedeno v předávacím protokolu. Žalovaný žalobce nikdy neujišťoval o celoročním napojení Nemovitosti na obecní vodovod. Nikdy před ním žádné informace o Nemovitosti nezatajoval. Navíc v řízení bylo prokázáno, že sám žalobce provozuje Nemovitost komerčně celoročně. Žalobce sám v Kupní smlouvě uvedl, že je mu Nemovitost známa a že byl seznámen s jejím provozem. Soud I. stupně správně uzavřel, že nárok žalobce na slevu s kupní ceny z důvodu tvrzené skryté vady není důvodný. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako správný potvrdil.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád /dále jen ,,o. s. ř.“/), a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně provedl dokazování v míře dostatečné pro učinění všech podstatných skutkových i právních závěrů. Zjištěné skutečnosti i právní závěry přitom považuje odvolací soud za správné.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Podle § 2095 o. z.: Prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Podle § 2099 odst. 1 o. z.: Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Podle § 2100 odst. 1 o. z.: Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Podle § 2082 odst. 1 o. z.: Na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva. Nabude-li kupující vlastnické právo před odevzdáním věci, má prodávající až do odevzdání věci práva a povinnosti schovatele.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z.: Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"13. V řízení bylo prokázáno, že Kupní smlouvou prodal žalovaný Nemovitost žalobci. Žalobce uplatnil nárok na slevu z kupní ceny z důvodu existence skryté vady, která měla spočívat v tom, že Nemovitost nemá celoročně zajištěnu dodávku vody z obecního vodovou a na zimní měsíce je vodní hospodářství zajišťováno jen z domácí vodárny s dvěma nádržemi vody o obsahu 2 m³.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"14. V obecné rovině trpí prodávaná věc vadou, pokud nemá vlastnosti v kupní smlouvě sjednané (ve smyslu, že prodávající kupujícího o těchto vlastnostech výslovně ujistil, nebo v tom smyslu, že si kupující tyto vlastnosti výslovně vymínil), nebo pro věc obvyklé. V daném případě soud I. stupně správně uzavřel, že Nemovitost jako předmět Kupní smlouvy žádnou vadou ve výše uvedeném smyslu v době jejího uzavření netrpěla.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"15. V řízení bylo prokázáno, že žalobce si zajištění celoroční dodávky vody do Nemovitosti z obecního vodovodu v kontraktačním procesu nevymiňoval. To ostatně ani sám netvrdil. Pokud pak tvrdil, že v průběhu uzavírání Kupní smlouvy byl žalovaným ubezpečován o tom, že vodní hospodářství Nemovitosti je zajištěno celoroční možností dodávky vody z obecního vodovodu, takové tvrzení prokázáno nebylo. Pokud v tomto směru poukazoval na obsah inzerce zadané žalovaným, v níž bylo uvedeno, že Nemovitost je napojena na obecní vodu – vlastní rezervoár a elektřinu, odpad sveden do bio jímky (viz inzerát na serveru ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" na čl. 25 spisu), případně, pokud v e-mailové korespondenci se žalobcem (viz e-mail z 9. 1. 2022 na č. l. 27 spisu) uvedl, že Nemovitost se nachází na koncovém pozemku + je zde pozemek přes 1 000 m² v podílovém spoluvlastnictví z vodovodního řadu, žádnou výkladovou metodou nelze dovodit, že se jedná o projev vůle žalovaného vyjádřit ujištění o zajištění celoroční dodávky vody Nemovitosti z obecního vodovodního řadu. Takovým ujištěním pak není ani žalovaným inzerované sdělení, že Nemovitost je luxusní rekreační chata sloužící ke krátkodobým pronájmům. Takové ujištění pak nelze ani rovině skutkových tvrzení dovozovat z toho, zda žalovaný předkládal žalobci dokumentaci, ze které měla či neměla vyplývat celoroční obsazenost Nemovitosti. V kontextu všech provedených důkazů soud I. stupně přitom správně nepřihlédl k izolovanému sdělení svědkyně Mudrové, že při předávání Nemovitosti 14. 4. 2023 měl makléř ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" uvést, že voda do Nemovitosti z místního vodovodu se vypíná, ale jen někdy, v době Vánoc, na dva tři dny. Svědek ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", který nebyl v žádném bližším vztahu k účastníkům (na rozdíl od svědkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", která spravovala Nemovitost pro žalobce), naopak vypověděl, že informace o zimním provozu vody nepodával on, ale řešil to žalovaný osobně se žalobcem, který tak byl informován o vypínání dodávky vody z místního vodu podle klimatických podmínek z důvodu nebezpečí zámrzu potrubí, a to na základě rozhodnutí správkyně osady.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"16. Správně soud I. stupně uzavřel, že zajištění celoroční dodávky vody z obecního vodovodního řadu není ani vlastností pro Nemovitost obvyklou či vlastností patrnou z Kupní smlouvy. Skutečnost, že se mělo jednat o nemovitost jako předměst koupě sloužící ke komerčnímu rekreačnímu krátkodobému pronájmu, byť z hlediska vnitřní vybavenosti i nadstandardní, nečiní ze zajištění celoroční dodávky vody z obecního vodovodního řadu vlastnost pro takový typ nemovitosti obvyklou, a to i s přihlédnutím ke zjištění soudu I. stupně, že se jedná o nemovitost lokalizovanou izolovaně na konci skalního výběžku nad řekou ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" na protilehlém břehu od obce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", ke které není pro její odlehlost zajištěn ani příjezd motorovými vozidly, což nepochybně technicky i nákladově snižuje možnost napojení Nemovitosti na celoročně provozovatelnou vodovodní síť.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"17. Za situace, kdy na podkladě provedeného dokazování a učiněných zjištění je zcela odůvodněn závěr, že Nemovitost v době uzavření Kupní smlouvy nevykazovala tvrzenou vadu, jež měla spočívat v neexistenci jejího napojení na celoročně provozovaný obecní vodovodní řad, nelze již z tohoto důvodu uvažovat o tom, že by se mohlo jednat o vadu skrytou, kterou měl žalovaný žalobci lstivě zastřít.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"18. Správně proto soud I. stupně uzavřel, že nárok žalobce na slevu z kupní ceny Nemovitosti z důvodu tvrzené odpovědnosti žalovaného za vady nevznikl a žalobu na zaplacení žalované částky jako nedůvodnou zamítl.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"19. Z uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek soud I. stupně jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), a to i ve výroku o náhradě nákladů řízení s odkazem na jeho správné odůvodnění.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"20. O náhradě nákladů tohoto odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení zcela úspěšný žalovaný má vůči žalobci právo na náhradu nákladů za právní zastoupení advokátem v rozsahu odměny za dva úkony právní služby po 13 300 Kč (§ 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif) a náhrady hotových výdajů za dva úkony právní služby po 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), to vše povýšeno o DPH ve výši 21 % (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celkem se tak jedná o částku 33 275 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Shora označeným rozsudkem Okresní soud v Berouně (dále jen ,,soud I. stupně“) ve výroku I. zamítl žalobu, aby byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 1 250 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 17. 6. 2023 do zaplacení. Ve výroku II. uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 164 073,58 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.2. Soud I. stupně se zabýval žalobním tvrzením, že žalobce kupní smlouvou ze dne 23. 2. 2023 (dále jen „Kupní smlouva“) zakoupil od žalovaného za kupní cenu 4 500 000 Kč pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba pro rodinnou rekreaci - , adresa,  č. e. , Anonymizováno, , a dále s tím související spoluvlastnické podíly o velikosti id 1/43 na pozemcích jak, jsou v bodě 1. odůvodnění rozsudku soudu I. stupně blíže popsány, vše v k. ú. a v obci , adresa,  (dále jen „Nemovitost“). Žalovaný při prodeji Nemovitost inzeroval jako ubytovací zařízení se zajetým ziskovým provozem, určenou k dalšímu podnikání a za tímto účelem žalobce Nemovitost také kupoval. Při prodeji žalovaný deklaroval, že Nemovitost je napojena na obecní vodu – vlastní rezervoár a elektřinu, odpad sveden do bio jímky. Žalobce z tohoto prohlášení žalovaného nabyl přesvědčení, že Nemovitost má zajištěnu celoroční možnost dodávky vody z obecního vodovodního řadu. K předání Nemovitosti došlo dne 14. 4. 2023. Nedlouho poté však žalobce zjistil, že Nemovitost je napojena nikoli na obecní vodovodní řad, ale pouze na osadní vodovod, který je provozován podle počasí od začátku dubna do konce října každého roku. To však omezuje žalobce v jeho podnikatelské činnosti s Nemovitostí. Neexistenci celoročního napojení na obecní vodovodní řad považuje žalobce za skrytou vadu předmětu Kupní smlouvy, kterou žalovanému notifikoval dne 9. 5. 2023, a z tohoto důvodu žádá po žalovaném slevu z kupní ceny ve výši 1 250 000 Kč.3. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že žalobce neprokázal, že by si při uzavírání Kupní smlouvy vymiňoval existenci celoročního zajištění přísunu vody do Nemovitosti z obecního vodovodního řadu, případně, že by ho o této vlastnosti předmětu koupe žalovaný výslovně ubezpečoval. Nejedná se ani o vlastnost pro Nemovitost v dané lokalitě obvyklou. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný se v průběhu předsmluvních jednání vyjádřil tak, že poměry v předmětné chatové osadě a jejich fungování jsou mu známy. Jak v předávacím protokolu, tak i v předmětné inzerci byl žalovaným informován o tom, že v Nemovitosti se nacházejí samostatné rezervoáry na vodu, ohledně nichž bylo prokázáno, že slouží k zajištění dodávky vody pro zimní období, kdy není zajištěna voda z osadního vodovodu. Žalobce nemohl důvodně očekávat existenci vodovodního systému zajišťujícího celoroční dodávku vody z obecního vodovodního řadu, když Nemovitost je umístěna na druhém břehu řeky , Anonymizováno, , než je obec , adresa, , stojí na konci skalnatého výběžku, kdy ani do samotné chatové osady, v níž se Nemovitost nachází, není zajištěn bezprostřední přístup pro motorová vozidla. Žalobci byly k dispozici účetní údaje, že kterých vyplývalo, že Nemovitost je komerčně využívána jen od jara do podzimu. Neexistence celoročního zajištění dodávky vody z obecního vodovodního řadu tedy není sama o sobě vadou předmětu koupě, natož vadou skrytou. Nárok z odpovědnosti za vady předmětu koupě v podobě slevy z kupní ceny proto žalobci nevznikl.4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Nadále oproti soudu I. stupně zastává názor, že v průběhu předsmluvních jednání byl žalovaným navozován dojem, že Nemovitost je možno užívat celoročně, včetně celoročního zajištění dodávky vody z obecního vodovodu. Nemovitost byla inzerovaná jako luxusní rekreační chata sloužící ke krátkodobým pronájmům hostů s výslovným sdělením, že výhodou Nemovitosti je voda z vodovodního řadu. Z toho žalobce dovodil, že Nemovitost je provozována celoročně. Z žalovaným poskytnutých faktur o realizovaných pronájmech nebylo možno dovodit, že by Nemovitost neměla být pronajímána celoročně. Pokud v Kupní smlouvě bylo zmíněno, že Nemovitost disponuje dvěma rezervoáry na vodu (každý 2 m³), při předávání Nemovitosti tyto rezervoáry (technická místnost s domácí vodárnou) nebyly žalobci předvedeny. Z toho žalobce dovozuje, že žalovaný mu tímto způsobem záměrně zastřel problematiku zimního provozu. Soud I. stupně opomněl aplikovat § 2099 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), podle kterého je věc vadná, pokud nemá vlastnosti, které by mohl kupující rozumně očekávat s ohledem na povahu věci a veřejná prohlášení prodávajícího. Dle § 2095 o. z. odevzdá prodávající kupujícímu předmět koupě s tím, že pokud nejsou jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Z tohoto pohledu soud I. stupně pominul účel Kupní smlouvy. Jednalo se o koupi za účelem převzetí zavedené podnikatelské činnosti komerčního pronájmu Nemovitosti. Proto neobstojí závěr soudu I. stupně v tom, že s ohledem na danou lokalitu, není zajištění celoročního přísunu vody z obecního vodovodního řadu obvyklou vlastností Nemovitosti. Žalobce má nadále za to, že mu žalovaný zatajil poslední stránku stavebního deníku vedeného ohledně rekonstrukce Nemovitosti (úpravy ke komerčnímu využití), kde byla zmínka o odlišném zimním režimu provozu Nemovitosti z hlediska vodního hospodářství-. Při zjišťování skutkového stavu soud rovněž nesprávně přisoudil větší váhu výpovědi svědka Čepeláka (zástupce realitního zprostředkovatele prodeje Nemovitosti) na úkor výpovědi svědkyně Mudrové, která pro žalobce provoz Nemovitosti z hlediska jejího komerčního využívání vedla. Jmenovaná svědkyně jednoznačně uvedla, že při předsmluvních prohlídkách Nemovitosti nebylo nikdy ze strany žalovaného řečeno, že Nemovitost není z hlediska vodního hospodářství způsobilá k celoročnímu provozu dodávkami vody z z obecního vodovodu. Soud I. stupně nepřípustně po žalobci ve své podstatě vyžadoval, aby si při koupi sám aktivně zjišťoval režim fungování vodovodního řadu v osadě. Žalobce má tedy nadále za to, že Nemovitost v době uzavření Kupní smlouvy vykazovala skrytou vadu v podobě nemnožnosti provozovat vodní hospodářství celoročně z obecního vodovodního řadu. Proto považuje svou žalobou na zaplacení slevy z kupní ceny za důvodnou. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že jeho žalobě bude zcela vyhověno.5. Žalovaný v písemném vyjádření k odvolání sdělil, že považuje odvolací námitky za nedůvodné. Soud I. stupně správně uzavřel, že žalobce byl s existencí domácí vodárny pro zimní provoz seznámen, když toto je uvedeno v předávacím protokolu. Žalovaný žalobce nikdy neujišťoval o celoročním napojení Nemovitosti na obecní vodovod. Nikdy před ním žádné informace o Nemovitosti nezatajoval. Navíc v řízení bylo prokázáno, že sám žalobce provozuje Nemovitost komerčně celoročně. Žalobce sám v Kupní smlouvě uvedl, že je mu Nemovitost známa a že byl seznámen s jejím provozem. Soud I. stupně správně uzavřel, že nárok žalobce na slevu s kupní ceny z důvodu tvrzené skryté vady není důvodný. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako správný potvrdil.6. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád /dále jen ,,o. s. ř.“/), a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.7. Dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně provedl dokazování v míře dostatečné pro učinění všech podstatných skutkových i právních závěrů. Zjištěné skutečnosti i právní závěry přitom považuje odvolací soud za správné.8. Podle § 2095 o. z.: Prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.9. Podle § 2099 odst. 1 o. z.: Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.10. Podle § 2100 odst. 1 o. z.: Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.11. Podle § 2082 odst. 1 o. z.: Na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva. Nabude-li kupující vlastnické právo před odevzdáním věci, má prodávající až do odevzdání věci práva a povinnosti schovatele.12. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z.: Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.13. V řízení bylo prokázáno, že Kupní smlouvou prodal žalovaný Nemovitost žalobci. Žalobce uplatnil nárok na slevu z kupní ceny z důvodu existence skryté vady, která měla spočívat v tom, že Nemovitost nemá celoročně zajištěnu dodávku vody z obecního vodovou a na zimní měsíce je vodní hospodářství zajišťováno jen z domácí vodárny s dvěma nádržemi vody o obsahu 2 m³.14. V obecné rovině trpí prodávaná věc vadou, pokud nemá vlastnosti v kupní smlouvě sjednané (ve smyslu, že prodávající kupujícího o těchto vlastnostech výslovně ujistil, nebo v tom smyslu, že si kupující tyto vlastnosti výslovně vymínil), nebo pro věc obvyklé. V daném případě soud I. stupně správně uzavřel, že Nemovitost jako předmět Kupní smlouvy žádnou vadou ve výše uvedeném smyslu v době jejího uzavření netrpěla.15. V řízení bylo prokázáno, že žalobce si zajištění celoroční dodávky vody do Nemovitosti z obecního vodovodu v kontraktačním procesu nevymiňoval. To ostatně ani sám netvrdil. Pokud pak tvrdil, že v průběhu uzavírání Kupní smlouvy byl žalovaným ubezpečován o tom, že vodní hospodářství Nemovitosti je zajištěno celoroční možností dodávky vody z obecního vodovodu, takové tvrzení prokázáno nebylo. Pokud v tomto směru poukazoval na obsah inzerce zadané žalovaným, v níž bylo uvedeno, že Nemovitost je napojena na obecní vodu – vlastní rezervoár a elektřinu, odpad sveden do bio jímky (viz inzerát na serveru , Anonymizováno,  na čl. 25 spisu), případně, pokud v e-mailové korespondenci se žalobcem (viz e-mail z 9. 1. 2022 na č. l. 27 spisu) uvedl, že Nemovitost se nachází na koncovém pozemku + je zde pozemek přes 1 000 m² v podílovém spoluvlastnictví z vodovodního řadu, žádnou výkladovou metodou nelze dovodit, že se jedná o projev vůle žalovaného vyjádřit ujištění o zajištění celoroční dodávky vody Nemovitosti z obecního vodovodního řadu. Takovým ujištěním pak není ani žalovaným inzerované sdělení, že Nemovitost je luxusní rekreační chata sloužící ke krátkodobým pronájmům. Takové ujištění pak nelze ani rovině skutkových tvrzení dovozovat z toho, zda žalovaný předkládal žalobci dokumentaci, ze které měla či neměla vyplývat celoroční obsazenost Nemovitosti. V kontextu všech provedených důkazů soud I. stupně přitom správně nepřihlédl k izolovanému sdělení svědkyně Mudrové, že při předávání Nemovitosti 14. 4. 2023 měl makléř , Anonymizováno,  uvést, že voda do Nemovitosti z místního vodovodu se vypíná, ale jen někdy, v době Vánoc, na dva tři dny. Svědek , Anonymizováno, , který nebyl v žádném bližším vztahu k účastníkům (na rozdíl od svědkyně , Anonymizováno, , která spravovala Nemovitost pro žalobce), naopak vypověděl, že informace o zimním provozu vody nepodával on, ale řešil to žalovaný osobně se žalobcem, který tak byl informován o vypínání dodávky vody z místního vodu podle klimatických podmínek z důvodu nebezpečí zámrzu potrubí, a to na základě rozhodnutí správkyně osady.16. Správně soud I. stupně uzavřel, že zajištění celoroční dodávky vody z obecního vodovodního řadu není ani vlastností pro Nemovitost obvyklou či vlastností patrnou z Kupní smlouvy. Skutečnost, že se mělo jednat o nemovitost jako předměst koupě sloužící ke komerčnímu rekreačnímu krátkodobému pronájmu, byť z hlediska vnitřní vybavenosti i nadstandardní, nečiní ze zajištění celoroční dodávky vody z obecního vodovodního řadu vlastnost pro takový typ nemovitosti obvyklou, a to i s přihlédnutím ke zjištění soudu I. stupně, že se jedná o nemovitost lokalizovanou izolovaně na konci skalního výběžku nad řekou , Anonymizováno,  na protilehlém břehu od obce , adresa, , ke které není pro její odlehlost zajištěn ani příjezd motorovými vozidly, což nepochybně technicky i nákladově snižuje možnost napojení Nemovitosti na celoročně provozovatelnou vodovodní síť.17. Za situace, kdy na podkladě provedeného dokazování a učiněných zjištění je zcela odůvodněn závěr, že Nemovitost v době uzavření Kupní smlouvy nevykazovala tvrzenou vadu, jež měla spočívat v neexistenci jejího napojení na celoročně provozovaný obecní vodovodní řad, nelze již z tohoto důvodu uvažovat o tom, že by se mohlo jednat o vadu skrytou, kterou měl žalovaný žalobci lstivě zastřít.18. Správně proto soud I. stupně uzavřel, že nárok žalobce na slevu z kupní ceny Nemovitosti z důvodu tvrzené odpovědnosti žalovaného za vady nevznikl a žalobu na zaplacení žalované částky jako nedůvodnou zamítl.19. Z uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek soud I. stupně jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), a to i ve výroku o náhradě nákladů řízení s odkazem na jeho správné odůvodnění.20. O náhradě nákladů tohoto odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení zcela úspěšný žalovaný má vůči žalobci právo na náhradu nákladů za právní zastoupení advokátem v rozsahu odměny za dva úkony právní služby po 13 300 Kč (§ 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif) a náhrady hotových výdajů za dva úkony právní služby po 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), to vše povýšeno o DPH ve výši 21 % (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celkem se tak jedná o částku 33 275 Kč.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku je možno podat dovolání do dvou měsíců od jeho doručení prostřednictvím Okresního soudu v Berouně k Nejvyššímu soudu České republiky, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:KSPH:2026:26.Co.82.2026.1","publishedAt":"2026-09-30","decisionAt":"2026-06-03","caseNumber":{"senate":26,"registry":"Co","index":82,"year":2026,"pageNumber":324},"solver":{"titlesBefore":"JUDr.","firstName":"Kateřina","lastName":"Burešová","titlesAfter":"","function":"předsedkyně senátu"},"courtCode":"KSPH","caseResultType":["POTVRZENI"],"caseSubject":"o zaplacení částky 1 250 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Berouně ze dne 23. 10. 2025, č. j. 13 C 89/2024-282,","specialType":[],"affectedDocs":[{"caseNumber":{"senate":13,"registry":"C","index":89,"year":2024,"pageNumber":282},"affectedDate":"2025-10-23","courtCode":"OSBR","affectedTypes":["CONFIRM"],"url":null}],"regulations":[{"paragraphNumber":"7","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"13","lexNumber":177,"lexYear":1996,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"137","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"142","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"212","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"212a","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"219","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"2099","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["NAKLADY_RIZENI","KOUPE","LHUTY","ADVOKATNI_TARIF","DOKAZOVANI","SPOLUVLASTNICTVI","NAHRADA_NAKLADU","SMLOUVA_KUPNI","ODPOVEDNOST_ZA_VADY","ODVOLANI"]},"styles":[{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}