{"uuid":"b9e80e4c-7352-42b8-ad58-74622f677a54","header":[{"texts":[{"text":"Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Radomírem Josiekem ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobkyně: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":"., IČO ","anonStyle":"NONE"},{"text":"IČO žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobkyně","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupená advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovanému: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalovaného","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o určení výše nájemného","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Určuje se, že výše nájemného bytu č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží, v budově čp. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", užívaného žalovaným jako nájemcem, činí 6 630 Kč měsíčně s účinností od 20. 1. 2025.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Řízení se zastavuje v části, ve které se žalobkyně domáhala určení nájemného nad částku 6 630 Kč měsíčně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 9 798,40 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku č. 19-223781/0710 VS: 8110002225 náklady řízení v rozsahu 18 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku č. 19-223781/0710 VS: 8110002225 náklady řízení v rozsahu 82 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Určuje se, že výše nájemného bytu č. , hodnota, , nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží, v budově čp. , Anonymizováno, , na , adresa, , užívaného žalovaným jako nájemcem, činí 6 630 Kč měsíčně s účinností od 20. 1. 2025.II. Řízení se zastavuje v části, ve které se žalobkyně domáhala určení nájemného nad částku 6 630 Kč měsíčně.III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 9 798,40 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku č. 19-223781/0710 VS: 8110002225 náklady řízení v rozsahu 18 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení.V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku č. 19-223781/0710 VS: 8110002225 náklady řízení v rozsahu 82 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala určení, že výše nájemného bytu č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", v domě číslo popisné ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" činí s účinností od 20. 1. 2025 částku 8 000 Kč měsíčně. Žalobu odůvodnila tím, že je vlastníkem a pronajímatelem předmětného bytu, jehož nájemcem je žalovaný. Její právní předchůdkyně ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" jako pronajímatel uzavřela s žalovaným dne 23. 12. 1993 nájemní smlouvu, na základě které přenechala žalovanému k užívání předmětný byt, a to na dobu neurčitou s účinnosti od 1. 1. 1994 a dle této smlouvy byl žalovaný povinen hradit měsíční nájemné ve výši 3 350 Kč, což do současné doby činí. Dle žalobkyně tato výše nájemného nedosahuje výše nájemného obvyklého v daném místě, a protože ve smlouvě nebylo ujednáno ani vyloučeno zvyšování sjednaného nájemného, navrhla žalobkyně žalovanému zvýšení měsíčního nájemného pouze o 20 %, to je o částku 670 Kč měsíčně, a to dopisem ze dne 21. 8. 2024. K uvedenému návrhu žalovaný sdělil, že s tímto návrhem nesouhlasí, proto se žalobkyně obrátila na soud předmětnou žalobou. Ke zjištění srovnatelného nájemného v daném místě žalobkyně v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 použila způsob stanovení nájemného při použití nejméně tři srovnatelných nájemných. Žalovaný se zvýšením nájemného nesouhlasil a navrhovanou novou výší nájemného neuhradil ani třetí měsíc po doručení návrhu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Namítal, že se zvýšením nájemného nesouhlasí, když nezná jiný způsob, jak přimět majitele bytu, aby se o svůj dům staral a nejenom zvyšoval nájemné.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Z nájemní smlouvy ze dne 23. 12. 1993 zjistil soud, že tuto nájemní smlouvu, jejímž předmětem je byt č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", uzavřeli ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce na dobu neurčitou, s účinností od 1. 1. 1994. V čl. 4 smlouvy je uvedeno, že výše nájemného a zálohy na ceny služeb se stanoví podle platných cenových předpisů ke dni uzavření této nájemní smlouvy ve znění vyhlášky č. 186/1993 Sb. Součástí této nájemní smlouvy byl evidenční list předmětného bytu, který obsahoval výpočet nájemného včetně služeb.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Z evidenčního listu k bytu č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", v domě na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" s datem 17. 1. 2025 a opisu karty úhrad nájemného z předmětného bytu za dobu od ledna 2022 do prosince 2024 bylo zjištěno, že výše nájemného činí 3 350 Kč. Podlahová výměra bytu činí 81,76 m2 a započtená plocha 74,09 m2.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Z návrhu na zvýšení nájmu ze dne 21. 8. 2024 včetně doručenky a dopisu žalovaného ze 22. 10. 2024 zjistil soud, že žalobkyně navrhla žalovanému zvýšení nájemného pro byt č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":",","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":"na částku 4 020 Kč měsíčně s vysvětlením, že srovnatelné nájemné, obvyklé v daném místě činí 12 500 Kč měsíčně a s výzvou, nechť v případě souhlasu odešle zpět podepsaný přiložený dodatek k nájemní smlouvě a v případě nesouhlasu, nechť tento písemně sdělí do dvou měsíců od doručení návrhu. Žalovaný byl rovněž upozorněn, že pokud ve lhůtě dvou měsíců o doručení návrhu nesdělí, že se zvýšení nájemného souhlasí, bude žalobkyně nucena obrátit se se svým nárokem na příslušný soud. Návrh byl doručen žalovanému dne 11. 9. 2024 a žalovaný dopisem ze dne 22. 10. 2024 odmítnul požadavek na zvýšení nájemného s tím, že vzhled domu neodpovídá centru města, a proto nemíní přistoupit na zvýšení nájemného.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Z návrhu ze dne 1. 11. 2024 a vyjádření žalovaného ze dne 13. 11. 2024 zjistil soud, že žalobkyně zopakovala svůj návrh na zvýšení nájemného za účelem předejití soudnímu sporu s výzvou, nechť žalovaným sdělí do 10 dnů od doručení výzvy, zda změnil své stanovisko a s návrhem na zvýšení souhlasí. Žalovaný v reakci na tento dopis zopakoval, že nesouhlasí se zvýšením nájmu ze stejných důvodů jako v původním vyjádření.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Ze tří inzerátů založený na čísle listu 15-17 spisu zjistil soud, že realitními společnostmi byly inzerovány tři byty v městě ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" o velikosti 3+1 a podlahové výměře 66–67 m², přičemž byt na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" byl nabízen za nájem ve výši 12 500 Kč měsíčně, stejně jako byt na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" a byt na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" byl inzerován za částku 15 700 Kč měsíčně. Inzeráty jsou ze dne 19. 6. 2024 a ze dne 6. 8. 2024.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Ze znaleckého posudku ze dne 20. 1. 2025 vyhotoveného znalcem z oboru ekonomika, specializace ceny a odhady nemovitostí ","anonStyle":"NONE"},{"text":"tituly před jménem","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" zjistil soud, že znalec stanovil výši obvyklého nájemného bytu č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" částkou 6 630 Kč měsíčně. Při stanovení obvyklého nájemného vycházel z pěti realizovaných nájemních smluv, kdy se jednalo o nájemní smlouvy k bytům ve stejném domě, zhruba stejné dispozice a podlahové plochy jako byt č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":". Tři z těchto bytů prošly standardní rekonstrukcí, u čtvrtého byla provedena pouze rekonstrukce elektroinstalace a jeden byt byl v původním stavu. Znalec se vypořádal i s námitkami žalovaného a při stanovení obvyklého nájemného vycházel i z celkového stavu domu, ve kterém se byt nachází. Stavebně technický stav budovy vyhodnotit jako zhoršený s tím, že na domě se provádí pouze nejnutnější údržba a na hranici životností jsou zábradlí lodžií, okna a dveře ve společných částech domu a výrazně chybí zateplení stavby. Přihlížel rovněž k tomu, že byt je prakticky v původním stavu pouze s vyměněnými okny, kdy podlahové krytiny, keramické obklady, zařizovací předměty a plechová kuchyňská linka již nesplňují současné estetické nároky na bydlení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Po zhodnocení výsledků provedeného dokazování vzal soud za prokázaný skutkový stav, dle kterého je žalobkyně vlastníkem domu číslo popisné ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", ve kterém se nachází i byt č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", o velikosti 3+1 s podlahovou plochou 81,76 m² a započtenou plochou 74,09 m², k němuž má s účinností od 1. 1. 1994 žalovaný právo nájmu, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené s tehdejším pronajímatelem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" dne 23. 12. 1993. Dle této smlouvy byly výše nájemného i zálohy na ceny služeb stanoveny podle platných cenových předpisů ke dni uzavření této nájemní smlouvy ve znění vyhlášky č. 176/1993 Sb. Dle žalobních tvrzení, které žalovaný nezpochybnil činila takto stanovená výše nájemného 3 350 Kč měsíčně. Dopisem ze dne 21. 8. 2024, který byl žalovanému doručen 11. 9. 2024, žalobkyně navrhla žalovanému zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 občanského zákoníku na částku 4 020 Kč měsíčně a vyzvala jej k vyjádření k tomuto návrhu do dvou měsíců od doručení návrhu. Žalovaný s tímto zvýšením nesouhlasil s odůvodněním, že dům neodpovídá svým vzhledem centru města, což zopakoval i po opětovném návrhu na zvýšení nájemného ze dne 1. 11. 2020. Soud nevycházel při zjišťování srovnatelného nájemného, obvyklého v daném místě z inzerce předložené žalobkyní, a to proto, že ze samotných inzerátů nebylo možno zjistit, že jde s ohledem na stav bytu o byty srovnatelné, a navíc šlo pouze o nájemné navrhované, nikoliv prokazatelně sjednané. Z toho důvodu bylo srovnatelné nájemné zjišťováno ze znaleckého posudku znalce z oboru ekonomika, specializace ceny a odhady nemovitostí, přičemž znaleckým posudkem ze dne 10. 7. 2025 byla zjištěna obvyklá výše nájemného předmětného bytu částkou 6 630 Kč měsíčně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. Podle § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.), ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Podle § 2249 odst. 3 o.z., souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. Z výše uvedené nájemní smlouvy ze dne 23. 12. 1993 vyplývá, že u předmětného bytu v nájmu žalovaného nebylo nájemné určeno ujednáním navrhovatele a nájemce nebo rozhodnutí soudu, ale na základě jiného právního předpisu, konkrétně vyhlášky č. 176/1993 Sb. Proto se k rozhodování o návrhu na zvýšení nájemného použije ustanovení § 2249 odst. 3 o.z., přičemž pronajímatel není omezen limity uvedenými v § 2249 odst. 1 o.z. a může žádat zvýšení nájemného až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Z uvedeného důvodu soud zjišťoval za pomoci znaleckého posudku obvyklou výši nájemného pro byt č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":" v nájmu žalovaného a zjistil, že obvyklá výše tohoto nájemného činí 6 630 Kč měsíčně. Soud proto v souladu s ustanovením § 2249 odst. 3 poslední věta o.z. rozhodl o nájemném do výše tohoto obvyklého nájemného s účinky ode dne podání žaloby a určil, že výše nájemného bytu č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", nacházejícího se v domě číslo popisné ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", na ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" činí 6 630 Kč měsíčně s účinností od 20. 1. 2025.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"13. Protože žalobkyně vzala zpět žalobu v části, ve které se domáhala určení výše nájemného nad částku 6 630 Kč měsíčně, soud postupem dle § 96 o.s.ř. v této části řízení zastavil.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"14. Žalovaný v průběhu jednání, při němž byla věci rozhodnuta, žádal výměnu soudce s odůvodněním, že straní žalobkyni, což vyvozuje z toho, že soudce neuznává argumenty přednesené žalovaným. K tomu soudce uvádí, že k žádnému z účastníku řízení, právnímu zástupci žalobkyně ani k předmětu řízení nemá žádný vztah. Navíc uvedená námitka podjatosti se týká okolností, které spočívají v postupu soudce v řízení o projednávané věci, které dle § 14 odst. 4 o.s.ř. nemohou být důvodem k vyloučení soudce. Proto má soud za to, že tato námitka není důvodná.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"15. Protože žaloba byla podána důvodně v rozsahu 82 % a nedůvodná byla z 18 %, postupoval soud dle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. a 146 odst. 2. věta prvá o.s.ř. a žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladu řízení v rozsahu rozdílu mezi procesním úspěchem a neúspěchem žalobkyně, to je v rozsahu 64 %. Celkové náklady představují odměnu advokáta dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. za čtyři úkony právní v sazbě dle § 7a § 9 odst. 1 předmětné vyhlášky ve výši 2 300 Kč za jeden úkon představující přípravu a převzetí zastoupení, podání žaloby a účast u dvou jednání soudu. Další náklady představují čtyři režijní paušály po 450 Kč, což po zvýšení o DPH a připočtení zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč činí celkem 15 310 Kč. 64 % těchto nákladů představuje částku 9 798,40 Kč. Soud žalobkyni nepřiznal požadovanou odměnu a režijní paušál za další úkon, neboť provedení dalšího úkonu právní služby ze spisu nevyplývá, když například předžalobní výzva nebyla učiněna advokátem.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"16. S ohledem na výše uvedený výsledek sporu a procesní úspěch každého z účastníků soud dle § 148 odst. 1 o.s.ř. stanovil povinnost žalobkyni zaplatit České republice náklady řízení v rozsahu 18 % celkových nákladů a žalovanému v rozsahu 82 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení poté, co bude pravomocně rozhodnuto o odměně znalce za účast u soudního jednání.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala určení, že výše nájemného bytu č. , hodnota, , v domě číslo popisné , Anonymizováno, , na , adresa,  činí s účinností od 20. 1. 2025 částku 8 000 Kč měsíčně. Žalobu odůvodnila tím, že je vlastníkem a pronajímatelem předmětného bytu, jehož nájemcem je žalovaný. Její právní předchůdkyně , Anonymizováno,  jako pronajímatel uzavřela s žalovaným dne 23. 12. 1993 nájemní smlouvu, na základě které přenechala žalovanému k užívání předmětný byt, a to na dobu neurčitou s účinnosti od 1. 1. 1994 a dle této smlouvy byl žalovaný povinen hradit měsíční nájemné ve výši 3 350 Kč, což do současné doby činí. Dle žalobkyně tato výše nájemného nedosahuje výše nájemného obvyklého v daném místě, a protože ve smlouvě nebylo ujednáno ani vyloučeno zvyšování sjednaného nájemného, navrhla žalobkyně žalovanému zvýšení měsíčního nájemného pouze o 20 %, to je o částku 670 Kč měsíčně, a to dopisem ze dne 21. 8. 2024. K uvedenému návrhu žalovaný sdělil, že s tímto návrhem nesouhlasí, proto se žalobkyně obrátila na soud předmětnou žalobou. Ke zjištění srovnatelného nájemného v daném místě žalobkyně v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 použila způsob stanovení nájemného při použití nejméně tři srovnatelných nájemných. Žalovaný se zvýšením nájemného nesouhlasil a navrhovanou novou výší nájemného neuhradil ani třetí měsíc po doručení návrhu.2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Namítal, že se zvýšením nájemného nesouhlasí, když nezná jiný způsob, jak přimět majitele bytu, aby se o svůj dům staral a nejenom zvyšoval nájemné.3. Z nájemní smlouvy ze dne 23. 12. 1993 zjistil soud, že tuto nájemní smlouvu, jejímž předmětem je byt č. , adresa, , uzavřeli , Anonymizováno,  jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce na dobu neurčitou, s účinností od 1. 1. 1994. V čl. 4 smlouvy je uvedeno, že výše nájemného a zálohy na ceny služeb se stanoví podle platných cenových předpisů ke dni uzavření této nájemní smlouvy ve znění vyhlášky č. 186/1993 Sb. Součástí této nájemní smlouvy byl evidenční list předmětného bytu, který obsahoval výpočet nájemného včetně služeb.4. Z evidenčního listu k bytu č. , hodnota, , v domě na , adresa,  s datem 17. 1. 2025 a opisu karty úhrad nájemného z předmětného bytu za dobu od ledna 2022 do prosince 2024 bylo zjištěno, že výše nájemného činí 3 350 Kč. Podlahová výměra bytu činí 81,76 m2 a započtená plocha 74,09 m2.5. Z návrhu na zvýšení nájmu ze dne 21. 8. 2024 včetně doručenky a dopisu žalovaného ze 22. 10. 2024 zjistil soud, že žalobkyně navrhla žalovanému zvýšení nájemného pro byt č. , hodnota, ,, Anonymizováno, na částku 4 020 Kč měsíčně s vysvětlením, že srovnatelné nájemné, obvyklé v daném místě činí 12 500 Kč měsíčně a s výzvou, nechť v případě souhlasu odešle zpět podepsaný přiložený dodatek k nájemní smlouvě a v případě nesouhlasu, nechť tento písemně sdělí do dvou měsíců od doručení návrhu. Žalovaný byl rovněž upozorněn, že pokud ve lhůtě dvou měsíců o doručení návrhu nesdělí, že se zvýšení nájemného souhlasí, bude žalobkyně nucena obrátit se se svým nárokem na příslušný soud. Návrh byl doručen žalovanému dne 11. 9. 2024 a žalovaný dopisem ze dne 22. 10. 2024 odmítnul požadavek na zvýšení nájemného s tím, že vzhled domu neodpovídá centru města, a proto nemíní přistoupit na zvýšení nájemného.6. Z návrhu ze dne 1. 11. 2024 a vyjádření žalovaného ze dne 13. 11. 2024 zjistil soud, že žalobkyně zopakovala svůj návrh na zvýšení nájemného za účelem předejití soudnímu sporu s výzvou, nechť žalovaným sdělí do 10 dnů od doručení výzvy, zda změnil své stanovisko a s návrhem na zvýšení souhlasí. Žalovaný v reakci na tento dopis zopakoval, že nesouhlasí se zvýšením nájmu ze stejných důvodů jako v původním vyjádření.7. Ze tří inzerátů založený na čísle listu 15-17 spisu zjistil soud, že realitními společnostmi byly inzerovány tři byty v městě , adresa,  o velikosti 3+1 a podlahové výměře 66–67 m², přičemž byt na , adresa,  byl nabízen za nájem ve výši 12 500 Kč měsíčně, stejně jako byt na , adresa,  a byt na , adresa,  byl inzerován za částku 15 700 Kč měsíčně. Inzeráty jsou ze dne 19. 6. 2024 a ze dne 6. 8. 2024.8. Ze znaleckého posudku ze dne 20. 1. 2025 vyhotoveného znalcem z oboru ekonomika, specializace ceny a odhady nemovitostí , tituly před jménem,  , jméno FO,  zjistil soud, že znalec stanovil výši obvyklého nájemného bytu č. , hodnota, , na , adresa,  částkou 6 630 Kč měsíčně. Při stanovení obvyklého nájemného vycházel z pěti realizovaných nájemních smluv, kdy se jednalo o nájemní smlouvy k bytům ve stejném domě, zhruba stejné dispozice a podlahové plochy jako byt č. , hodnota, . Tři z těchto bytů prošly standardní rekonstrukcí, u čtvrtého byla provedena pouze rekonstrukce elektroinstalace a jeden byt byl v původním stavu. Znalec se vypořádal i s námitkami žalovaného a při stanovení obvyklého nájemného vycházel i z celkového stavu domu, ve kterém se byt nachází. Stavebně technický stav budovy vyhodnotit jako zhoršený s tím, že na domě se provádí pouze nejnutnější údržba a na hranici životností jsou zábradlí lodžií, okna a dveře ve společných částech domu a výrazně chybí zateplení stavby. Přihlížel rovněž k tomu, že byt je prakticky v původním stavu pouze s vyměněnými okny, kdy podlahové krytiny, keramické obklady, zařizovací předměty a plechová kuchyňská linka již nesplňují současné estetické nároky na bydlení.9. Po zhodnocení výsledků provedeného dokazování vzal soud za prokázaný skutkový stav, dle kterého je žalobkyně vlastníkem domu číslo popisné , adresa, , ve kterém se nachází i byt č. , hodnota, , o velikosti 3+1 s podlahovou plochou 81,76 m² a započtenou plochou 74,09 m², k němuž má s účinností od 1. 1. 1994 žalovaný právo nájmu, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené s tehdejším pronajímatelem , Anonymizováno,  dne 23. 12. 1993. Dle této smlouvy byly výše nájemného i zálohy na ceny služeb stanoveny podle platných cenových předpisů ke dni uzavření této nájemní smlouvy ve znění vyhlášky č. 176/1993 Sb. Dle žalobních tvrzení, které žalovaný nezpochybnil činila takto stanovená výše nájemného 3 350 Kč měsíčně. Dopisem ze dne 21. 8. 2024, který byl žalovanému doručen 11. 9. 2024, žalobkyně navrhla žalovanému zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 občanského zákoníku na částku 4 020 Kč měsíčně a vyzvala jej k vyjádření k tomuto návrhu do dvou měsíců od doručení návrhu. Žalovaný s tímto zvýšením nesouhlasil s odůvodněním, že dům neodpovídá svým vzhledem centru města, což zopakoval i po opětovném návrhu na zvýšení nájemného ze dne 1. 11. 2020. Soud nevycházel při zjišťování srovnatelného nájemného, obvyklého v daném místě z inzerce předložené žalobkyní, a to proto, že ze samotných inzerátů nebylo možno zjistit, že jde s ohledem na stav bytu o byty srovnatelné, a navíc šlo pouze o nájemné navrhované, nikoliv prokazatelně sjednané. Z toho důvodu bylo srovnatelné nájemné zjišťováno ze znaleckého posudku znalce z oboru ekonomika, specializace ceny a odhady nemovitostí, přičemž znaleckým posudkem ze dne 10. 7. 2025 byla zjištěna obvyklá výše nájemného předmětného bytu částkou 6 630 Kč měsíčně.10. Podle § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.), ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.11. Podle § 2249 odst. 3 o.z., souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.12. Z výše uvedené nájemní smlouvy ze dne 23. 12. 1993 vyplývá, že u předmětného bytu v nájmu žalovaného nebylo nájemné určeno ujednáním navrhovatele a nájemce nebo rozhodnutí soudu, ale na základě jiného právního předpisu, konkrétně vyhlášky č. 176/1993 Sb. Proto se k rozhodování o návrhu na zvýšení nájemného použije ustanovení § 2249 odst. 3 o.z., přičemž pronajímatel není omezen limity uvedenými v § 2249 odst. 1 o.z. a může žádat zvýšení nájemného až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Z uvedeného důvodu soud zjišťoval za pomoci znaleckého posudku obvyklou výši nájemného pro byt č. , hodnota,  v nájmu žalovaného a zjistil, že obvyklá výše tohoto nájemného činí 6 630 Kč měsíčně. Soud proto v souladu s ustanovením § 2249 odst. 3 poslední věta o.z. rozhodl o nájemném do výše tohoto obvyklého nájemného s účinky ode dne podání žaloby a určil, že výše nájemného bytu č. , hodnota, , nacházejícího se v domě číslo popisné , Anonymizováno, , na , adresa,  činí 6 630 Kč měsíčně s účinností od 20. 1. 2025.13. Protože žalobkyně vzala zpět žalobu v části, ve které se domáhala určení výše nájemného nad částku 6 630 Kč měsíčně, soud postupem dle § 96 o.s.ř. v této části řízení zastavil.14. Žalovaný v průběhu jednání, při němž byla věci rozhodnuta, žádal výměnu soudce s odůvodněním, že straní žalobkyni, což vyvozuje z toho, že soudce neuznává argumenty přednesené žalovaným. K tomu soudce uvádí, že k žádnému z účastníku řízení, právnímu zástupci žalobkyně ani k předmětu řízení nemá žádný vztah. Navíc uvedená námitka podjatosti se týká okolností, které spočívají v postupu soudce v řízení o projednávané věci, které dle § 14 odst. 4 o.s.ř. nemohou být důvodem k vyloučení soudce. Proto má soud za to, že tato námitka není důvodná.15. Protože žaloba byla podána důvodně v rozsahu 82 % a nedůvodná byla z 18 %, postupoval soud dle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. a 146 odst. 2. věta prvá o.s.ř. a žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladu řízení v rozsahu rozdílu mezi procesním úspěchem a neúspěchem žalobkyně, to je v rozsahu 64 %. Celkové náklady představují odměnu advokáta dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. za čtyři úkony právní v sazbě dle § 7a § 9 odst. 1 předmětné vyhlášky ve výši 2 300 Kč za jeden úkon představující přípravu a převzetí zastoupení, podání žaloby a účast u dvou jednání soudu. Další náklady představují čtyři režijní paušály po 450 Kč, což po zvýšení o DPH a připočtení zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč činí celkem 15 310 Kč. 64 % těchto nákladů představuje částku 9 798,40 Kč. Soud žalobkyni nepřiznal požadovanou odměnu a režijní paušál za další úkon, neboť provedení dalšího úkonu právní služby ze spisu nevyplývá, když například předžalobní výzva nebyla učiněna advokátem.16. S ohledem na výše uvedený výsledek sporu a procesní úspěch každého z účastníků soud dle § 148 odst. 1 o.s.ř. stanovil povinnost žalobkyni zaplatit České republice náklady řízení v rozsahu 18 % celkových nákladů a žalovanému v rozsahu 82 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení poté, co bude pravomocně rozhodnuto o odměně znalce za účast u soudního jednání.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ostravě, prostřednictvím Okresního soudu ve Frýdku-Místku. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:OSFM:2025:8.C.22.2025.1","publishedAt":"2026-08-26","decisionAt":"2025-09-30","caseNumber":{"senate":8,"registry":"C","index":22,"year":2025,"pageNumber":83},"solver":{"titlesBefore":"Mgr.","firstName":"Radomír","lastName":"Josiek","titlesAfter":"","function":"samosoudce"},"courtCode":"OSFM","caseResultType":["VYHOVENI","ZASTAVENI"],"caseSubject":"o určení výše nájemného","specialType":[],"affectedDocs":[],"regulations":[{"paragraphNumber":"2249","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"3074","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["SMLOUVA_NAJEMNI"]},"styles":[{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}