{"uuid":"d4cfd59e-47d5-4054-ae70-efbccc017ce0","header":[{"texts":[{"text":"Okresní soud v Benešově rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Šimkem ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobce: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"fakticky bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":3,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalovanému: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":" bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":" zastoupený advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta","anonStyle":"ANON"},{"text":" sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"pro přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", v katastrálním území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", evidovaném na listu vlastnictví č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", vedeném u ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" pro ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" kraj, Katastrální pracoviště ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", učiněná právním předchůdcem žalovaného vůči žalobci dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" z důvodu rozsáhlé a dlouhodobé rekonstrukce domu a bytu, je neoprávněná.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":8,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši ","anonStyle":"NONE"},{"text":"částka","anonStyle":"ANON"},{"text":".","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , evidovaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném u , právnická osoba,  pro , Anonymizováno,  kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , učiněná právním předchůdcem žalovaného vůči žalobci dne , datum,  z důvodu rozsáhlé a dlouhodobé rekonstrukce domu a bytu, je neoprávněná.II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši , částka, .","justification":[{"texts":[{"text":"1. Žalobce se žalobou, podanou dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Návrh, který podal proti původnímu žalovanému (","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" – usnesením zdejšího soudu ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", č.j. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"spisová značka","anonStyle":"ANON"},{"text":" bylo připuštěno, aby na místo žalovaného ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" do řízení přistoupil žalovaný ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":") odůvodnil tím, že mezi žalobcem a původním žalovaným byla dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" uzavřena nájemní smlouva k bytu o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", v katastrálním území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", evidovaném na listu vlastnictví č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", vedeném u ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" pro ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" kraj, Katastrální pracoviště ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", přičemž smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" byla žalobci doručena výpověď z nájmu z důvodu, že bude prováděna rozsáhlá rekonstrukce domu a předmětného bytu. Dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" podal žalobce proti této výpovědi písemné námitky, ve kterých vyjádřil svůj nesouhlas s výpovědí. K těmto námitkám se původní žalovaný nevyjádřil. Veškeré platby žalobce hradí řádně a včas a byt užívá v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Dále žalobce uvedl, že je mu známo, že původní žalovaný jednal o prodeji předmětné nemovitosti, a tedy výpovědní důvod žalobce považuje za účelový.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Žalovaný se dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" k žalobě vyjádřil tak, že předmětná výpověď je platná, když má veškeré náležitosti, včetně uvedení konkrétního důvodu, tedy rozsáhlou rekonstrukci domu a bytu a poučení podle ustanovení § 2286 odst. 1 občanského zákoníku. Tvrzení žalobce, že by měla obsahovat vylíčení konkrétních důvodů rozsáhlé rekonstrukce, je liché. Předmětný byt a celý dům je v dezolátním stavu, kdy byt, který je pronajímán žalobci, je ještě v horším stavu, než ostatní byty nacházející se v domě. Žalobce svou domácnost vede zcela nevhodně – schraňuje velké množství odložených krabic plných věcí, které zadržují vlhkost a nepořádek a jako primární zdroj vytápění používá kamna. Je zřejmé, že žalobce o byt nikterak nepečuje a tento neudržuje. Do bytu zatéká po stěnách, stropě a okolo oken jsou patrné skvrny od vody a plísně. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":" stav bytu ovlivňuje i sousední byty, do nichž proniká vlhkost a kouř z kamen. Žalovaný jako nový vlastník s rekonstrukcí započal i z obavy, zda je předmětný byt a celý dům zdravotně nezávadný a vůbec způsobilý k užívání. Ze zápisu z prohlídky stavby ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" od autorizovaného technika pro pozemní stavby vyplývá, že v předmětné domě byly zjištěny značné trhliny v klenbách. Ze strany geodeta došlo ke komplexnímu nákladnému zaměření předmětné budovy. Výpověď nájemní smlouvy byla zcela oprávněna, a proto je návrh žalobce nedůvodný. Ačkoliv v současné době některé ze stavebních prací na předmětném domě probíhají, tyto jsou s většími náklady a pouze částečné. Sporování výpovědi nájemní smlouvy a nevyklizení předmětného bytu představuje pro žalovaného nejen finanční, ale i časovou ztrátu, když komplexní finalizace rekonstrukce je vzhledem k postupu žalobce v současné době v nedohlednu.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Ve vyjádření soudu doručeném dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" žalobce uvedl, že důvod „rozsáhlá a dlouhodobá rekonstrukce domu a bytu“ sám o sobě neodpovídá zákonným výpovědním důvodům a bez konkretizace prací a jejich dopadu na užívání bytu neumožňuje přezkum. Takové vymezení vede k neurčitosti výpovědi a k závěru o její neoprávněnosti, případně zdánlivosti (§ 553 občanského zákoníku). Žaloba byla podána ve dvouměsíční lhůtě podle § 2290 občanského zákoníku. Judikatura Nejvyššího soudu potvrzuje, že výpovědní důvod musí být ve výpovědi vymezen tak, aby byl nezaměnitelný a soud je tímto vymezením vázán. Uplatní-li pronajímatel důvod, který zákon nezná, jde o výpověď neoprávněnou. Výpovědní důvod „jiný obdobně závažný“ je třeba vykládat restriktivně a musí být srovnatelný závažností s důvody podle § 2288 odst. 1 písm. a) – c) občanského zákoníku.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Soud provedl důkazy, které hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti podle §132 o.s.ř., a zjistil následující skutkový stav: Z nájemní smlouvy ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" vzal soud za prokázané, že mezi původním žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu předmětné bytové jednotky (byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", v katastrálním území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", evidovaném na listu vlastnictví č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", vedeném u ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":"), přičemž nájem byl sjednán na dobu neurčitou ode dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Z protokolu o předání nemovitosti soud zjistil, že k předání bytové jednotky došlo dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Z výpovědi z nájmu bytu ze dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" soud zjistil, že původní žalovaný jako pronajímatel vypověděl žalobci nájem předmětné bytové jednotky z důvodu rozsáhlé a dlouhodobé rekonstrukce domu a bytu. Výpovědní doba byla stanovena na 3 měsíce od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Současně bylo ve výpovědi obsaženo poučení dle § 2286 OZ o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost. Výpověď byla žalobci zaslána dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" a na obálce je poznámka (zřejmě žalobce), že k vyzvednutí došlo dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", což žalovaný ani jeho právní předchůdce nesporoval. Z námitek proti výpovědi z nájmu bylo prokázáno, že žalobce zaslal původnímu žalovanému (právnímu předchůdci žalovaného) dopis, v němž namítal, že podle ustanovení § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) je možno dát výpověď pouze z důvodů uvedených v daném ustanovení, přičemž rekonstrukce domu nebo bytu takovým výpovědním důvodem není. Vzhledem k důvodu žalobce považuje výpověď jako nerelevantní a bezdůvodnou – spíše ji považuje za účelovou, když dle slov původního žalovaného objekt bytového domu prodává a osobně tedy rekonstrukci provádět nebude. Dle slov ostatních nájemníků výpověď z nájmu obdržel pouze on. Výpověď považuje za účelovou a neakceptovatelnou, a proto podá návrh na její přezkoumání soudem. Z podacího lístku je patrno, že žalobce námitky zaslal právnímu předchůdci žalovaného dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":". Z informativních výpisů z Katastru nemovitostí týkajících se domu na adrese ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", v katastrálním území ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", evidovaném na listu vlastnictví č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"hodnota","anonStyle":"ANON"},{"text":", vedeném u ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":" pro ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" kraj, Katastrální pracoviště ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":", tj. domu, ve kterém žalobce bydlí, byl ke dni ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":" (původní žalovaný) a ke dni ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" žalovaný ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalovaného","anonStyle":"ANON"},{"text":". Z emailu, který zaslala žalobci právní zástupkyně žalovaného vzal soud za prokázané, že žalovaný žalobci navrhl užívání předmětné nemovitosti do března ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":", což mu umožní prostor pro nalezení náhradního bydlení s nájemným za současných podmínek a nebude požadovat zvýšení nájmu o inflační doložku. Z fotografií předmětného domu a bytu, plánu rekonstrukce, vyjádření k žádosti o povolení zásahu do silnice (kanalizační přípojka), zápisu o prohlídce stavby a faktur soud vzal za prokázané, že dům rekonstrukci vyžaduje, kdy si žalovaný vyžádal vyjádření techniků a geodetické práce, a že v bytě žalobce se nachází řada věcí.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Při právním posouzení věci soud postupoval podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2231 odst. 1 o.z. skončí nájem ujednaný na dobu neurčitou výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Podle § 2286 odst. 1 o.z. vyžaduje výpověď nájmu písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2286 odst. 2 o.z. platí, že vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2288 odst. 1 písm. d) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu a dle odst. 3 téhož ustanovení platí, že vypoví-li pronajímatel nájem mj. z tohoto důvodu, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Podle § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Podle § 2259 o.z. je nájemce povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce. Podle § 2260 odst. 1 o.z. nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Podle odstavce druhého téhož ustanovení nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě podle odstavce 1 a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Podle odstavce třetího téhož ustanovení neprohlásí-li nájemce pronajímateli do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl. Podle § 2261 o.z. je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí oznámit nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Lhůta k prohlášení nájemce se zkracuje na pět dnů. Podle § 2262 odst. 1 o.z. odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká. Podle odstavce druhého téhož ustanovení prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. V daném případě soud uzavřel, že mezi žalobcem a právním předchůdcem žalovaného byla dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" uzavřena nájemní smlouva ohledně předmětné bytové jednotky na dobu neurčitou. Dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu, která byla odůvodněna „rozsáhlou a dlouhodobou rekonstrukcí domu a předmětného bytu“. Žalovaný podal dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" písemné námitky proti výpovědi, ve kterých projevil nesouhlas s předmětnou výpovědí z nájmu bytu a dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" podal žalobu s poukazem na její neoprávněnost. Žaloba byla podána včas, protože občanský zákoník v ustanovení § 2290 stanoví lhůtu dva měsíce od doručení výpovědi (výpověď byla doručena dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" a žaloba byla podána dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":"). V průběhu řízení došlo ke změně vlastníka předmětné nemovitosti, kterým se stal žalovaný.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Výpovědní důvody jsou vypočteny v ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 o.z., přičemž rekonstrukce domu a bytu v tomto výčtu není. Žalovaný poukazoval na to, že daný případ spadá pod ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o.z., tedy že vzhledem k tomu, že rekonstrukce byla nezbytná, šlo o jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Soud však tento názor nesdílí. Dle ustálené judikatury a literatury důvod pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. musí být svým významem srovnatelný s výpovědními důvody upravenými pod písm. a) – c), musí být tedy i stejně významný (srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":": ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". Beck, 2014, s. 457 – 464). S ohledem na ochranu nájemce a relativně kogentní úpravu nájmu bytu v občanském zákoníku je třeba posuzovat důvody, které by mohly vést k vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., restriktivně. Byť je dle provedených důkazů rekonstrukce domu potřebná, na úpravy a jiné změny nájemního bytu zákon pamatuje v ustanovení § 2259 a následující o.z., která stanovují práva a povinnosti pronajímatele a nájemce (dané ustanovení zmiňuje i hrozbu zvlášť závažné újmy) v případě potřeby rekonstrukce. Je tedy pojmově vyloučeno, aby rekonstrukce domu a bytu spadala pod výpovědní důvod § 2288 odst. 1 písm. d) o.z., má-li k tomu občanský zákoník speciální úpravu. Bude tedy třeba, aby pronajímatel postupoval dle ustanovení § 2259 a násl. o.z.. S ohledem na uvedené soud žalobě vyhověl a rozhodl, že výpověď z nájmu předmětného bytu, je neoprávněná.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"částka","anonStyle":"ANON"},{"text":". Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce ","anonStyle":"NONE"},{"text":"částka","anonStyle":"ANON"},{"text":" a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka ","anonStyle":"NONE"},{"text":"částka","anonStyle":"ANON"},{"text":" představující ","anonStyle":"NONE"},{"text":"částka","anonStyle":"ANON"},{"text":" za 2 úkony - příprava a podání žaloby a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"částka","anonStyle":"ANON"},{"text":" za 5 úkonů učiněných po ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" – návrh na změnu žalovaného, 4 x účast na jednání u soudu ve dnech ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":", ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" a ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum","anonStyle":"ANON"},{"text":" dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Lhůta k plnění byla stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 věta 1. o.s.ř.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":10,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Žalobce se žalobou, podanou dne , datum, , domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Návrh, který podal proti původnímu žalovanému (, jméno FO,  – usnesením zdejšího soudu ze dne , datum, , č.j. , spisová značka,  bylo připuštěno, aby na místo žalovaného , jméno FO,  do řízení přistoupil žalovaný , Jméno žalovaného, ) odůvodnil tím, že mezi žalobcem a původním žalovaným byla dne , datum,  uzavřena nájemní smlouva k bytu o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , evidovaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném u , právnická osoba,  pro , Anonymizováno,  kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , přičemž smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Dne , datum,  byla žalobci doručena výpověď z nájmu z důvodu, že bude prováděna rozsáhlá rekonstrukce domu a předmětného bytu. Dne , datum,  podal žalobce proti této výpovědi písemné námitky, ve kterých vyjádřil svůj nesouhlas s výpovědí. K těmto námitkám se původní žalovaný nevyjádřil. Veškeré platby žalobce hradí řádně a včas a byt užívá v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Dále žalobce uvedl, že je mu známo, že původní žalovaný jednal o prodeji předmětné nemovitosti, a tedy výpovědní důvod žalobce považuje za účelový.2. Žalovaný se dne , datum,  k žalobě vyjádřil tak, že předmětná výpověď je platná, když má veškeré náležitosti, včetně uvedení konkrétního důvodu, tedy rozsáhlou rekonstrukci domu a bytu a poučení podle ustanovení § 2286 odst. 1 občanského zákoníku. Tvrzení žalobce, že by měla obsahovat vylíčení konkrétních důvodů rozsáhlé rekonstrukce, je liché. Předmětný byt a celý dům je v dezolátním stavu, kdy byt, který je pronajímán žalobci, je ještě v horším stavu, než ostatní byty nacházející se v domě. Žalobce svou domácnost vede zcela nevhodně – schraňuje velké množství odložených krabic plných věcí, které zadržují vlhkost a nepořádek a jako primární zdroj vytápění používá kamna. Je zřejmé, že žalobce o byt nikterak nepečuje a tento neudržuje. Do bytu zatéká po stěnách, stropě a okolo oken jsou patrné skvrny od vody a plísně. , adresa,  stav bytu ovlivňuje i sousední byty, do nichž proniká vlhkost a kouř z kamen. Žalovaný jako nový vlastník s rekonstrukcí započal i z obavy, zda je předmětný byt a celý dům zdravotně nezávadný a vůbec způsobilý k užívání. Ze zápisu z prohlídky stavby ze dne , datum,  od autorizovaného technika pro pozemní stavby vyplývá, že v předmětné domě byly zjištěny značné trhliny v klenbách. Ze strany geodeta došlo ke komplexnímu nákladnému zaměření předmětné budovy. Výpověď nájemní smlouvy byla zcela oprávněna, a proto je návrh žalobce nedůvodný. Ačkoliv v současné době některé ze stavebních prací na předmětném domě probíhají, tyto jsou s většími náklady a pouze částečné. Sporování výpovědi nájemní smlouvy a nevyklizení předmětného bytu představuje pro žalovaného nejen finanční, ale i časovou ztrátu, když komplexní finalizace rekonstrukce je vzhledem k postupu žalobce v současné době v nedohlednu.3. Ve vyjádření soudu doručeném dne , datum,  žalobce uvedl, že důvod „rozsáhlá a dlouhodobá rekonstrukce domu a bytu“ sám o sobě neodpovídá zákonným výpovědním důvodům a bez konkretizace prací a jejich dopadu na užívání bytu neumožňuje přezkum. Takové vymezení vede k neurčitosti výpovědi a k závěru o její neoprávněnosti, případně zdánlivosti (§ 553 občanského zákoníku). Žaloba byla podána ve dvouměsíční lhůtě podle § 2290 občanského zákoníku. Judikatura Nejvyššího soudu potvrzuje, že výpovědní důvod musí být ve výpovědi vymezen tak, aby byl nezaměnitelný a soud je tímto vymezením vázán. Uplatní-li pronajímatel důvod, který zákon nezná, jde o výpověď neoprávněnou. Výpovědní důvod „jiný obdobně závažný“ je třeba vykládat restriktivně a musí být srovnatelný závažností s důvody podle § 2288 odst. 1 písm. a) – c) občanského zákoníku.4. Soud provedl důkazy, které hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti podle §132 o.s.ř., a zjistil následující skutkový stav: Z nájemní smlouvy ze dne , datum,  vzal soud za prokázané, že mezi původním žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu předmětné bytové jednotky (byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , evidovaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném u , právnická osoba,  pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, ), přičemž nájem byl sjednán na dobu neurčitou ode dne , datum, . Z protokolu o předání nemovitosti soud zjistil, že k předání bytové jednotky došlo dne , datum, . Z výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum,  soud zjistil, že původní žalovaný jako pronajímatel vypověděl žalobci nájem předmětné bytové jednotky z důvodu rozsáhlé a dlouhodobé rekonstrukce domu a bytu. Výpovědní doba byla stanovena na 3 měsíce od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Současně bylo ve výpovědi obsaženo poučení dle § 2286 OZ o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost. Výpověď byla žalobci zaslána dne , datum,  a na obálce je poznámka (zřejmě žalobce), že k vyzvednutí došlo dne , datum, , což žalovaný ani jeho právní předchůdce nesporoval. Z námitek proti výpovědi z nájmu bylo prokázáno, že žalobce zaslal původnímu žalovanému (právnímu předchůdci žalovaného) dopis, v němž namítal, že podle ustanovení § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) je možno dát výpověď pouze z důvodů uvedených v daném ustanovení, přičemž rekonstrukce domu nebo bytu takovým výpovědním důvodem není. Vzhledem k důvodu žalobce považuje výpověď jako nerelevantní a bezdůvodnou – spíše ji považuje za účelovou, když dle slov původního žalovaného objekt bytového domu prodává a osobně tedy rekonstrukci provádět nebude. Dle slov ostatních nájemníků výpověď z nájmu obdržel pouze on. Výpověď považuje za účelovou a neakceptovatelnou, a proto podá návrh na její přezkoumání soudem. Z podacího lístku je patrno, že žalobce námitky zaslal právnímu předchůdci žalovaného dne , datum, . Z informativních výpisů z Katastru nemovitostí týkajících se domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , evidovaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném u , právnická osoba,  pro , Anonymizováno,  kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , tj. domu, ve kterém žalobce bydlí, byl ke dni , datum,  , jméno FO,  (původní žalovaný) a ke dni , datum,  žalovaný , Jméno žalovaného, . Z emailu, který zaslala žalobci právní zástupkyně žalovaného vzal soud za prokázané, že žalovaný žalobci navrhl užívání předmětné nemovitosti do března , Anonymizováno, , což mu umožní prostor pro nalezení náhradního bydlení s nájemným za současných podmínek a nebude požadovat zvýšení nájmu o inflační doložku. Z fotografií předmětného domu a bytu, plánu rekonstrukce, vyjádření k žádosti o povolení zásahu do silnice (kanalizační přípojka), zápisu o prohlídce stavby a faktur soud vzal za prokázané, že dům rekonstrukci vyžaduje, kdy si žalovaný vyžádal vyjádření techniků a geodetické práce, a že v bytě žalobce se nachází řada věcí.5. Při právním posouzení věci soud postupoval podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2231 odst. 1 o.z. skončí nájem ujednaný na dobu neurčitou výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Podle § 2286 odst. 1 o.z. vyžaduje výpověď nájmu písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2286 odst. 2 o.z. platí, že vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2288 odst. 1 písm. d) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu a dle odst. 3 téhož ustanovení platí, že vypoví-li pronajímatel nájem mj. z tohoto důvodu, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Podle § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Podle § 2259 o.z. je nájemce povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce. Podle § 2260 odst. 1 o.z. nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Podle odstavce druhého téhož ustanovení nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě podle odstavce 1 a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Podle odstavce třetího téhož ustanovení neprohlásí-li nájemce pronajímateli do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl. Podle § 2261 o.z. je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí oznámit nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Lhůta k prohlášení nájemce se zkracuje na pět dnů. Podle § 2262 odst. 1 o.z. odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká. Podle odstavce druhého téhož ustanovení prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí.6. V daném případě soud uzavřel, že mezi žalobcem a právním předchůdcem žalovaného byla dne , datum,  uzavřena nájemní smlouva ohledně předmětné bytové jednotky na dobu neurčitou. Dne , datum,  byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu, která byla odůvodněna „rozsáhlou a dlouhodobou rekonstrukcí domu a předmětného bytu“. Žalovaný podal dne , datum,  písemné námitky proti výpovědi, ve kterých projevil nesouhlas s předmětnou výpovědí z nájmu bytu a dne , datum,  podal žalobu s poukazem na její neoprávněnost. Žaloba byla podána včas, protože občanský zákoník v ustanovení § 2290 stanoví lhůtu dva měsíce od doručení výpovědi (výpověď byla doručena dne , datum,  a žaloba byla podána dne , datum, ). V průběhu řízení došlo ke změně vlastníka předmětné nemovitosti, kterým se stal žalovaný.7. Výpovědní důvody jsou vypočteny v ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 o.z., přičemž rekonstrukce domu a bytu v tomto výčtu není. Žalovaný poukazoval na to, že daný případ spadá pod ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o.z., tedy že vzhledem k tomu, že rekonstrukce byla nezbytná, šlo o jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Soud však tento názor nesdílí. Dle ustálené judikatury a literatury důvod pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. musí být svým významem srovnatelný s výpovědními důvody upravenými pod písm. a) – c), musí být tedy i stejně významný (srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2014, s. 457 – 464). S ohledem na ochranu nájemce a relativně kogentní úpravu nájmu bytu v občanském zákoníku je třeba posuzovat důvody, které by mohly vést k vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., restriktivně. Byť je dle provedených důkazů rekonstrukce domu potřebná, na úpravy a jiné změny nájemního bytu zákon pamatuje v ustanovení § 2259 a následující o.z., která stanovují práva a povinnosti pronajímatele a nájemce (dané ustanovení zmiňuje i hrozbu zvlášť závažné újmy) v případě potřeby rekonstrukce. Je tedy pojmově vyloučeno, aby rekonstrukce domu a bytu spadala pod výpovědní důvod § 2288 odst. 1 písm. d) o.z., má-li k tomu občanský zákoník speciální úpravu. Bude tedy třeba, aby pronajímatel postupoval dle ustanovení § 2259 a násl. o.z.. S ohledem na uvedené soud žalobě vyhověl a rozhodl, že výpověď z nájmu předmětného bytu, je neoprávněná.8. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka,  a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka , částka,  představující , částka,  za 2 úkony - příprava a podání žaloby a , částka,  za 5 úkonů učiněných po , datum,  – návrh na změnu žalovaného, 4 x účast na jednání u soudu ve dnech , datum, , , datum, , , datum,  a , datum,  dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.9. Lhůta k plnění byla stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 věta 1. o.s.ř.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu v Benešově. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":11,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Nebude-li rozhodnutí plněno dobrovolně, lze podat návrh na výkon rozhodnutí podle části šesté o.s.ř. nebo návrh na nařízení soudní exekuce a pověření soudního exekutora podle zák. č. 120/2001 Sb. (exekučního řádu).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":12,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:OSBN:2026:4.C.498.2024.1","publishedAt":"2026-04-16","decisionAt":"2026-02-10","caseNumber":{"senate":4,"registry":"C","index":498,"year":2024,"pageNumber":140},"solver":{"titlesBefore":"Mgr.","firstName":"Petr","lastName":"Šimek","titlesAfter":"","function":"soudce"},"courtCode":"OSBN","caseResultType":["VYHOVENI"],"caseSubject":"o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu","specialType":[],"affectedDocs":[],"regulations":[{"paragraphNumber":"2290","lexNumber":89,"lexYear":2012,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["NAHRADA_NAKLADU","VYPOVED_Z_NAJMU","LHUTY","NAKLADY_RIZENI","SMLOUVA_NAJEMNI"]},"styles":[{"localId":8,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":10,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":3,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":11,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":true,"bold":false,"italic":false},{"localId":12,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}