{"uuid":"f4fdae88-f2ee-4620-ad07-e3076a793df6","header":[{"texts":[{"text":"Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudců Mgr. Šárky Bokůvkové a Mgr. Tomáše Ožany ve věci","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":4,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalobců: a) ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozený dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Datum narození žalobce","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalobce","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"zastoupený advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno advokáta A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa advokáta A","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"b) ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno žalobce","anonStyle":"ANON"},{"text":", narozená dne ","anonStyle":"NONE"},{"text":"datum narození","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"bytem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"zastoupená advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"proti","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"žalované: ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Jméno žalované","anonStyle":"ANON"},{"text":"., IČO ","anonStyle":"NONE"},{"text":"IČO žalované","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Adresa žalované","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"zastoupená advokátem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"sídlem ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa advokáta","anonStyle":"ANON"}],"styleLocalId":6,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"o zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":7,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 29. 5. 2025, č. j. 34 C 693/2024-51,","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null}],"verdict":[{"texts":[{"text":"I. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku potvrzuje.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"II. V odstavci II. výroku se rozsudek okresního soudu mění takto:","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Žalovaná je povinna nahradit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně náklady řízení v částce 61 964 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"III. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně náklady odvolacího řízení v částce 20 836 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null}],"verdictText":"I. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku potvrzuje.II. V odstavci II. výroku se rozsudek okresního soudu mění takto:Žalovaná je povinna nahradit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně náklady řízení v částce 61 964 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.III. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně náklady odvolacího řízení v částce 20 836 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.","justification":[{"texts":[{"text":"1. Napadeným rozsudkem okresní soud zavázal žalovanou zaplatit společně a nerozdílně 100 000 Kč s 12,75 % zákonným úrokem z prodlení za dobu od 19. 9. 2024 do zaplacení (odstavec I. výroku) a na nákladech řízení 70 666,70 Kč (odstavec II. výroku).","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi žalobci a) a b) jakožto zájemci o koupi a žalovanou jakožto prodávající, za účasti zprostředkovatele ","anonStyle":"NONE"},{"text":"jméno FO","anonStyle":"ANON"},{"text":", realitního makléře společnosti ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" došlo k uzavření dohody o složení blokovacího depozita ve výši 100 000 Kč, když zájemci prohlásili, že mají v úmyslu uzavřít kupní smlouvu o koupi p. č. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" zapsaného na LV ","anonStyle":"NONE"},{"text":"Anonymizováno","anonStyle":"ANON"},{"text":" v k. ú. ","anonStyle":"NONE"},{"text":"adresa","anonStyle":"ANON"},{"text":". V článku 5) této smlouvy (dále jen Dohoda) bylo ujednáno, že prodávající se zavazují zajistit výmaz veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na této nemovitosti. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou od 10. 5. 2024 do 12. 8. 2024. Dále bylo ujednáno v článku 5 odst. 2, že pokud prodávající poruší povinnosti stanovené v článku 5 odst. 1 písm. a), b), c) a d) této dohody, zaplatí kupujícím smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a zprostředkovatel vrátí blokovací depozitum. Žalobci blokovací depozitum dle této Dohody uhradili. Ke dni 2. 9. 2024 byl pozemek dotčený touto smlouvou nadále zatížen zástavním právem smluvním, zákazem smluvním a zákazem zatížení ve prospěch ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". a nově bylo zřízeno věcné břemeno s účinky od 8. 8. 2024 ve prospěch společnosti ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". Přes výzvu žalobců žalovaná nezajistila výmaz práv třetích osob váznoucích na dotčeném pozemku. Proto žalobci kupní smlouvu a ani smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřeli a žalovanou vyzvali k zaplacení smluvní pokuty.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"3. Okresní soud na posuzovanou věc aplikoval § 2048 a § 2051 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o. z.) a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Smlouva o složení blokovacího depozita byla uzavřena na dobu určitou. Marným uplynutím této lhůty došlo k ukončení tohoto smluvního vztahu ve smyslu § 1981 o. z. a současně marně uplynula doby, kdy měla žalovaná povinnost zajistit výmaz práv třetích osob. I kdyby nebylo v článku 5 odst. 1 písm. c) této smlouvy uvedeno datum, do kdy má být proveden tento výmaz, je zřejmé, že lhůta ke splnění této povinnosti skončila současně s koncem účinnosti této smlouvy. Žalovaná nejen tuto povinnost nesplnila, ale navíc dotčenou nemovitost zatížila dalším věcným břemenem ve prospěch společnosti ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". Jestliže žalobci uplatnili svůj nárok na smluvní pokutu výzvou z 18. 9. 2024, učinili tak po právu. Okresní soud zvažoval i důvody pro moderaci této smluvní pokuty, avšak dospěl k závěru, že takové důvody zde nejsou. Jestliže za zamýšlený předmět prodeje byla stanovena kupní cena ve výši 1 490 000 Kč, pak výše smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč není nepřiměřená, ať již se jedná o okolnosti známé v době sjednávání smluvní pokuty, tak ve vztahu k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti a době následné. V tomto směru odkázal okresní soud na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 31 Cdo 2273/2022.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"4. Proti tomuto rozhodnutí podala žalovaná včasné odvolání a domáhala se jeho změny tak, aby žaloba byla zamítnuta. Žalovaná nesouhlasila s okresním soudem, že došlo k ukončení smluvního závazku dle § 1981 o. z., a proto marně uplynula doba, do kdy byla žalovaná povinna zajistit na předmětném pozemku zánik věcných práv. Nelze souhlasit s okresním soudem, že přesto, že termín, do kdy má být proveden výmaz věcných práv, je zřejmé, že lhůta k této povinnosti skončila současně s koncem účinnosti této dohody. Žádný takový zřejmý termín pro splnění povinnosti k zániku věcných práv v čl. V. odst. 1 písm. c) Dohody sjednán nebyl a nelze jej ani dovodit. Smyslem tohoto ujednání bylo pouze zajistit, aby v rámci budoucího jednání účastníků došlo k zohlednění této povinnosti a tato byla promítnuta buď do smlouvy kupní anebo smlouvy o smlouvě budoucí. Tato skutečnost vyplývá ze samotného znění této dohody, stejně jako to, že pokud účastníci měli zájem na splnění v konkrétním termínu, tento termín si ujednali, např. odstranění zeminy. V Dohodě bylo ujednáno, že zájemce se zavazuje bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít v době účinnosti Dohody smlouvu o smlouvě budoucí a/nebo při splnění podmínky v článku V. odst. 1 písm. c) smlouvu kupní. Pokud by okresní soud měl za to, že je nutné stanovit termín splnění povinnosti dle článku V. odst. 1 písm. c) dohody, pak měl na posuzovanou věc aplikovat § 1958 odst. 2 o. z. Dlužník není povinen plnit bez výzvy věřitele. Žalobci tuto výzvu učinili, ale až 9. 8. 2024, kdy povinnost zajistit zánik věcných práv byla již nemožná. Žalobcům bylo v době trvání dohody navrženo uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí, to však žalobci odmítli. Dále žalovaná poukázala na praxi na realitním trhu a na to, že žalovaná na své náklady v rámci procesu odstraňování zeminy přeložila kabeláž společnosti ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". tak, aby tato kabeláž zatěžovala pozemek co nejméně. Při úvaze o moderaci smluvní pokuty nevzal okresní soud do úvahy veškeré okolnosti, zejména nepřihlédl k zájmům věřitele a vzniklé škodě žalobcům. O vzniku škody by bylo možné hypoteticky mluvit, kdyby byl kupující nucen koupit nemovitost s vadami. Okresní soud měl dojít k závěru, že zájmy žalobců v důsledku tvrzeného porušení smluvní povinnosti měly být smluvní pokutou chráněny, nebyly narušeny a smluvní pokuta je tedy zcela nepřiměřená.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"5. Žalobci navrhli potvrzení rozsudku okresního soudu s tím, že smlouva o blokovacím depozitu byla uzavřena do 12. 8. 2024, povinnosti, u nichž nebyl výslovně sjednán termín, se tak musely nejpozději plnit v rámci doby účinnosti této smlouvy. Poukázali na to, že by nemělo význam uzavírat smlouvu na dobu určitou, pokud by povinnosti v ní uvedené mohly být splněny v době neurčité, a to kdykoliv po ukončení této smlouvy. Zásadní rozdíl mezi smlouvou uzavřenou na dobu určitou a neurčitou spočívá v tom, že u smlouvy neurčité musí plnění předcházet výzva věřitele. Ve smlouvě uzavřené na dobu určitou si strany smlouvy termín plnění dohodly. Odkaz žalované na § 1958 odst. 2 o. z. je nepřípadný. Dlužník byl povinen v době trvání smlouvy splnit závazek k výmazu všech věcných břemen a zástav na předmětu smlouvy, a to bez předchozí výzvy věřitele. Právě proto, že se v daném případě jednalo o zásadní povinnost žalované, jejíž splnění bylo předpokladem pro uzavření budoucí realitní smlouvy mezi stranami, byla tato povinnost zajištěna odpovídající smluvní pokutou. Jiný výklad by byl v rozporu se zákonem a zásadou pacta sunt servanda.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"6. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu postupem dle § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 zákona č. 99/63 Sb. občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"7. Okresní soud při dokazování postupoval v souladu s procesními předpisy, z provedených důkazů vyvodil logická zjištění odpovídající ustanovení § 132 o. s. ř. Z těchto důvodů odvolací soud skutková zjištění okresního soudu jako správná přejímá. Skutkový stav zůstal nezměněn i v odvolacím řízení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"8. Na správně zjištěný skutkový stav aplikoval okresní soud správná právní ustanovení. Odvolací soud nicméně ne zcela souhlasí s právním posouzením.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"9. Předně nelze zcela souhlasit s tím, že bylo jednoznačně ujednáno, že k zániku veškerých věcných práv a zástav by muselo nutně dojít v průběhu účinnosti Dohody o blokovacím depozitu, tj. do 12. 8. 2024.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"10. V této Dohodě v článku V. bodu 2 bylo sice ujednáno, že pokud prodávající poruší své povinnosti stanovené čl. V. odst. 1. a., 1. b (povinnost uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě či smlouvu kupní), 1. c. (zajistit výmaz věcných břemen a zástav) a 1. d. odstranit do 20. 3. 2025 z nemovitosti zeminu) zavazuje se zaplatit zájemci smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a zprostředkovatel je povinen vrátit zájemci přijaté blokovací depozitum do 3 pracovních dnů od tohoto porušení.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"11. Na druhou stranu oproti tomu bylo v článku IV. odstavce 1 bodu a) a b) ujednáno, že zájemce se zavazuje bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít s prodávajícím v době účinnosti této Dohody smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvu a/nebo při splnění podmínky 1 c) v článku V. bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít kupní smlouvu, nejpozději poslední den účinnosti této Dohody.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"12. Lze tak uzavřít, že dle této Dohody bylo povinností zájemce uzavřít kupní smlouvu jen za předpokladu, že dojde k výmazu věcných břemen a zástav. Pokud by však k výmazu práv třetích osob nedošlo, měla být za účinnosti této Dohody uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě. S uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě zřejmě prodávající počítal i s ohledem na jeho poukaz na realitní praxi, dle které zástavy jsou hrazeny právě z kupní ceny.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"13. Obsah vlastní Dohody je tak matoucí a vnitřně rozporuplný s ohledem na odlišný výklad článku IV. odstavce 1 a) a b) a článku V. odst. 1, vše podtrženo ujednáním v článku V. odstavec 2.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"14. Žalobci se tak mohli dle článku V. domnívat, že v průběhu účinnosti této Dohody dojde k výmazu práv třetích osob, což žalovaná dle IV. nejenže neměla v úmyslu učinit, ale pozemek zatížila dalším věcným právem, a to věcným břemenem ve prospěch společnosti ","anonStyle":"NONE"},{"text":"právnická osoba","anonStyle":"ANON"},{"text":". O zřízení tohoto věcného břemene žalovaná žalobce neuvědomila, i když k jednání o zřízení tohoto věcného břemene a uzavření smlouvy došlo v průběhu účinnosti Dohody, tj. dne 8. 8. 2024. Navíc se jedná o takové věcné právo, jehož výmaz by žalovaná nebyla schopna zajistit a které bude pozemek zatěžovat i do budoucna a které by mělo mít odraz i v kupní ceně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"15. Je věcí kupujícího, zda chce mít pozemek zatížen věcným břemenem či nikoliv. Žalobci takový pozemek zjevně koupit nechtěli, přičemž pokud by uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě, by byli nuceni koupit pozemek s vadou. Naopak žalobci byli přesvědčeni, že do konce účinnosti Dohody nebude na pozemku váznout žádné věcné právo.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"16. Dle § 1810 o. z. ustanovení tohoto dílu se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel (dále jen „spotřebitelské smlouvy“) a na závazky z nich vzniklé.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"17. Dle § 1812 o. z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"18. Odvolací soud tedy shodně s okresním soudem dospěl k závěru, že nárok na smluvní pokutu je dán a rovněž shodně s okresním soudem dospěl k závěru, že nejsou předpoklady pro moderaci smluvní pokuty. V tomto směru odvolací soud odkazuje na odůvodnění okresního soudu. K tomu odvolací soud dodává, že žalovaná v Dohodě na sebe převzala mimo jiné závazek, který nehodlala dodržet, a to odbřemenit pozemek od práv třetích osob a uzavřít kupní smlouvu do konce účinnosti Dohody. Při znalosti realitní praxe bylo přitom v jejích možnostech určit obsah Dohody tak, aby byl jednoznačný a odpovídal její vůli, popřípadě možnostem. Po zřízení věcného břemene bez vědomí a účasti žalobců by své povinnosti zajistit výmaz veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na pozemku by nebyla schopna dodržet, ani kdyby došlo k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"19. Ze všech těchto důvodů odvolací soud potvrdil rozsudek soudu I. stupně v odstavci I. výroku dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný, když řízení, které předcházelo vydání napadeného rozhodnutí netrpělo žádnou vadou, která by měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci či vadou zmatečnostní.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"20. V odstavci II. výroku byl rozsudek okresního soudu dle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změněn. Okresní soud přiznal odměnu za právní zastoupení za správný počet úkonů právní služby (dále jen ÚPS), avšak odvolací soud nesouhlasí s tím, jak okresní soud stanovil odměnu za jeden úkon po 1. 1. 2025. Dle § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/96 Sb. advokátního tarifu (dále jen AT), jde-li o zastupování dvou osob sníží se odměna u každé osoby společně zastupované o 20 %. Jinak řečeno u zastupování dvou osob i po 1. 1. 2025 je nutno přiznat odměnu ve shodné výši jako do data 31. 12. 2024. Pak odměna za zastupování činí za 6 ÚPS 48 960 Kč, za tři režijní paušály po 300 Kč a tři po 450 Kč (§ 13 AT ve znění do 31. 12. 2024 a platném znění činí 51 210 Kč. Spolu s DPH ve výši 10 754,10 Kč a zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč činí po zaokrouhlení 66 964 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"21. Na nákladech odvolacího řízení bylo žalobcům přiznáno 20 836 Kč. Tato částka se sestává z odměny za dva ÚPS po 8 160 Kč, dvou režijních paušálů po 450 Kč a DPH ve výši 3 616 Kč.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":9,"tableCellInfo":null}],"justificationText":"1. Napadeným rozsudkem okresní soud zavázal žalovanou zaplatit společně a nerozdílně 100 000 Kč s 12,75 % zákonným úrokem z prodlení za dobu od 19. 9. 2024 do zaplacení (odstavec I. výroku) a na nákladech řízení 70 666,70 Kč (odstavec II. výroku).2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi žalobci a) a b) jakožto zájemci o koupi a žalovanou jakožto prodávající, za účasti zprostředkovatele , jméno FO, , realitního makléře společnosti , Anonymizováno,  došlo k uzavření dohody o složení blokovacího depozita ve výši 100 000 Kč, když zájemci prohlásili, že mají v úmyslu uzavřít kupní smlouvu o koupi p. č. , Anonymizováno,  zapsaného na LV , Anonymizováno,  v k. ú. , adresa, . V článku 5) této smlouvy (dále jen Dohoda) bylo ujednáno, že prodávající se zavazují zajistit výmaz veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na této nemovitosti. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou od 10. 5. 2024 do 12. 8. 2024. Dále bylo ujednáno v článku 5 odst. 2, že pokud prodávající poruší povinnosti stanovené v článku 5 odst. 1 písm. a), b), c) a d) této dohody, zaplatí kupujícím smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a zprostředkovatel vrátí blokovací depozitum. Žalobci blokovací depozitum dle této Dohody uhradili. Ke dni 2. 9. 2024 byl pozemek dotčený touto smlouvou nadále zatížen zástavním právem smluvním, zákazem smluvním a zákazem zatížení ve prospěch , právnická osoba, . a nově bylo zřízeno věcné břemeno s účinky od 8. 8. 2024 ve prospěch společnosti , právnická osoba, . Přes výzvu žalobců žalovaná nezajistila výmaz práv třetích osob váznoucích na dotčeném pozemku. Proto žalobci kupní smlouvu a ani smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřeli a žalovanou vyzvali k zaplacení smluvní pokuty.3. Okresní soud na posuzovanou věc aplikoval § 2048 a § 2051 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o. z.) a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Smlouva o složení blokovacího depozita byla uzavřena na dobu určitou. Marným uplynutím této lhůty došlo k ukončení tohoto smluvního vztahu ve smyslu § 1981 o. z. a současně marně uplynula doby, kdy měla žalovaná povinnost zajistit výmaz práv třetích osob. I kdyby nebylo v článku 5 odst. 1 písm. c) této smlouvy uvedeno datum, do kdy má být proveden tento výmaz, je zřejmé, že lhůta ke splnění této povinnosti skončila současně s koncem účinnosti této smlouvy. Žalovaná nejen tuto povinnost nesplnila, ale navíc dotčenou nemovitost zatížila dalším věcným břemenem ve prospěch společnosti , právnická osoba, . Jestliže žalobci uplatnili svůj nárok na smluvní pokutu výzvou z 18. 9. 2024, učinili tak po právu. Okresní soud zvažoval i důvody pro moderaci této smluvní pokuty, avšak dospěl k závěru, že takové důvody zde nejsou. Jestliže za zamýšlený předmět prodeje byla stanovena kupní cena ve výši 1 490 000 Kč, pak výše smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč není nepřiměřená, ať již se jedná o okolnosti známé v době sjednávání smluvní pokuty, tak ve vztahu k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti a době následné. V tomto směru odkázal okresní soud na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 31 Cdo 2273/2022.4. Proti tomuto rozhodnutí podala žalovaná včasné odvolání a domáhala se jeho změny tak, aby žaloba byla zamítnuta. Žalovaná nesouhlasila s okresním soudem, že došlo k ukončení smluvního závazku dle § 1981 o. z., a proto marně uplynula doba, do kdy byla žalovaná povinna zajistit na předmětném pozemku zánik věcných práv. Nelze souhlasit s okresním soudem, že přesto, že termín, do kdy má být proveden výmaz věcných práv, je zřejmé, že lhůta k této povinnosti skončila současně s koncem účinnosti této dohody. Žádný takový zřejmý termín pro splnění povinnosti k zániku věcných práv v čl. V. odst. 1 písm. c) Dohody sjednán nebyl a nelze jej ani dovodit. Smyslem tohoto ujednání bylo pouze zajistit, aby v rámci budoucího jednání účastníků došlo k zohlednění této povinnosti a tato byla promítnuta buď do smlouvy kupní anebo smlouvy o smlouvě budoucí. Tato skutečnost vyplývá ze samotného znění této dohody, stejně jako to, že pokud účastníci měli zájem na splnění v konkrétním termínu, tento termín si ujednali, např. odstranění zeminy. V Dohodě bylo ujednáno, že zájemce se zavazuje bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít v době účinnosti Dohody smlouvu o smlouvě budoucí a/nebo při splnění podmínky v článku V. odst. 1 písm. c) smlouvu kupní. Pokud by okresní soud měl za to, že je nutné stanovit termín splnění povinnosti dle článku V. odst. 1 písm. c) dohody, pak měl na posuzovanou věc aplikovat § 1958 odst. 2 o. z. Dlužník není povinen plnit bez výzvy věřitele. Žalobci tuto výzvu učinili, ale až 9. 8. 2024, kdy povinnost zajistit zánik věcných práv byla již nemožná. Žalobcům bylo v době trvání dohody navrženo uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí, to však žalobci odmítli. Dále žalovaná poukázala na praxi na realitním trhu a na to, že žalovaná na své náklady v rámci procesu odstraňování zeminy přeložila kabeláž společnosti , právnická osoba, . tak, aby tato kabeláž zatěžovala pozemek co nejméně. Při úvaze o moderaci smluvní pokuty nevzal okresní soud do úvahy veškeré okolnosti, zejména nepřihlédl k zájmům věřitele a vzniklé škodě žalobcům. O vzniku škody by bylo možné hypoteticky mluvit, kdyby byl kupující nucen koupit nemovitost s vadami. Okresní soud měl dojít k závěru, že zájmy žalobců v důsledku tvrzeného porušení smluvní povinnosti měly být smluvní pokutou chráněny, nebyly narušeny a smluvní pokuta je tedy zcela nepřiměřená.5. Žalobci navrhli potvrzení rozsudku okresního soudu s tím, že smlouva o blokovacím depozitu byla uzavřena do 12. 8. 2024, povinnosti, u nichž nebyl výslovně sjednán termín, se tak musely nejpozději plnit v rámci doby účinnosti této smlouvy. Poukázali na to, že by nemělo význam uzavírat smlouvu na dobu určitou, pokud by povinnosti v ní uvedené mohly být splněny v době neurčité, a to kdykoliv po ukončení této smlouvy. Zásadní rozdíl mezi smlouvou uzavřenou na dobu určitou a neurčitou spočívá v tom, že u smlouvy neurčité musí plnění předcházet výzva věřitele. Ve smlouvě uzavřené na dobu určitou si strany smlouvy termín plnění dohodly. Odkaz žalované na § 1958 odst. 2 o. z. je nepřípadný. Dlužník byl povinen v době trvání smlouvy splnit závazek k výmazu všech věcných břemen a zástav na předmětu smlouvy, a to bez předchozí výzvy věřitele. Právě proto, že se v daném případě jednalo o zásadní povinnost žalované, jejíž splnění bylo předpokladem pro uzavření budoucí realitní smlouvy mezi stranami, byla tato povinnost zajištěna odpovídající smluvní pokutou. Jiný výklad by byl v rozporu se zákonem a zásadou pacta sunt servanda.6. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu postupem dle § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 zákona č. 99/63 Sb. občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.7. Okresní soud při dokazování postupoval v souladu s procesními předpisy, z provedených důkazů vyvodil logická zjištění odpovídající ustanovení § 132 o. s. ř. Z těchto důvodů odvolací soud skutková zjištění okresního soudu jako správná přejímá. Skutkový stav zůstal nezměněn i v odvolacím řízení.8. Na správně zjištěný skutkový stav aplikoval okresní soud správná právní ustanovení. Odvolací soud nicméně ne zcela souhlasí s právním posouzením.9. Předně nelze zcela souhlasit s tím, že bylo jednoznačně ujednáno, že k zániku veškerých věcných práv a zástav by muselo nutně dojít v průběhu účinnosti Dohody o blokovacím depozitu, tj. do 12. 8. 2024.10. V této Dohodě v článku V. bodu 2 bylo sice ujednáno, že pokud prodávající poruší své povinnosti stanovené čl. V. odst. 1. a., 1. b (povinnost uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě či smlouvu kupní), 1. c. (zajistit výmaz věcných břemen a zástav) a 1. d. odstranit do 20. 3. 2025 z nemovitosti zeminu) zavazuje se zaplatit zájemci smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a zprostředkovatel je povinen vrátit zájemci přijaté blokovací depozitum do 3 pracovních dnů od tohoto porušení.11. Na druhou stranu oproti tomu bylo v článku IV. odstavce 1 bodu a) a b) ujednáno, že zájemce se zavazuje bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít s prodávajícím v době účinnosti této Dohody smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvu a/nebo při splnění podmínky 1 c) v článku V. bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít kupní smlouvu, nejpozději poslední den účinnosti této Dohody.12. Lze tak uzavřít, že dle této Dohody bylo povinností zájemce uzavřít kupní smlouvu jen za předpokladu, že dojde k výmazu věcných břemen a zástav. Pokud by však k výmazu práv třetích osob nedošlo, měla být za účinnosti této Dohody uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě. S uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě zřejmě prodávající počítal i s ohledem na jeho poukaz na realitní praxi, dle které zástavy jsou hrazeny právě z kupní ceny.13. Obsah vlastní Dohody je tak matoucí a vnitřně rozporuplný s ohledem na odlišný výklad článku IV. odstavce 1 a) a b) a článku V. odst. 1, vše podtrženo ujednáním v článku V. odstavec 2.14. Žalobci se tak mohli dle článku V. domnívat, že v průběhu účinnosti této Dohody dojde k výmazu práv třetích osob, což žalovaná dle IV. nejenže neměla v úmyslu učinit, ale pozemek zatížila dalším věcným právem, a to věcným břemenem ve prospěch společnosti , právnická osoba, . O zřízení tohoto věcného břemene žalovaná žalobce neuvědomila, i když k jednání o zřízení tohoto věcného břemene a uzavření smlouvy došlo v průběhu účinnosti Dohody, tj. dne 8. 8. 2024. Navíc se jedná o takové věcné právo, jehož výmaz by žalovaná nebyla schopna zajistit a které bude pozemek zatěžovat i do budoucna a které by mělo mít odraz i v kupní ceně.15. Je věcí kupujícího, zda chce mít pozemek zatížen věcným břemenem či nikoliv. Žalobci takový pozemek zjevně koupit nechtěli, přičemž pokud by uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě, by byli nuceni koupit pozemek s vadou. Naopak žalobci byli přesvědčeni, že do konce účinnosti Dohody nebude na pozemku váznout žádné věcné právo.16. Dle § 1810 o. z. ustanovení tohoto dílu se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel (dále jen „spotřebitelské smlouvy“) a na závazky z nich vzniklé.17. Dle § 1812 o. z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.18. Odvolací soud tedy shodně s okresním soudem dospěl k závěru, že nárok na smluvní pokutu je dán a rovněž shodně s okresním soudem dospěl k závěru, že nejsou předpoklady pro moderaci smluvní pokuty. V tomto směru odvolací soud odkazuje na odůvodnění okresního soudu. K tomu odvolací soud dodává, že žalovaná v Dohodě na sebe převzala mimo jiné závazek, který nehodlala dodržet, a to odbřemenit pozemek od práv třetích osob a uzavřít kupní smlouvu do konce účinnosti Dohody. Při znalosti realitní praxe bylo přitom v jejích možnostech určit obsah Dohody tak, aby byl jednoznačný a odpovídal její vůli, popřípadě možnostem. Po zřízení věcného břemene bez vědomí a účasti žalobců by své povinnosti zajistit výmaz veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na pozemku by nebyla schopna dodržet, ani kdyby došlo k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě.19. Ze všech těchto důvodů odvolací soud potvrdil rozsudek soudu I. stupně v odstavci I. výroku dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný, když řízení, které předcházelo vydání napadeného rozhodnutí netrpělo žádnou vadou, která by měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci či vadou zmatečnostní.20. V odstavci II. výroku byl rozsudek okresního soudu dle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změněn. Okresní soud přiznal odměnu za právní zastoupení za správný počet úkonů právní služby (dále jen ÚPS), avšak odvolací soud nesouhlasí s tím, jak okresní soud stanovil odměnu za jeden úkon po 1. 1. 2025. Dle § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/96 Sb. advokátního tarifu (dále jen AT), jde-li o zastupování dvou osob sníží se odměna u každé osoby společně zastupované o 20 %. Jinak řečeno u zastupování dvou osob i po 1. 1. 2025 je nutno přiznat odměnu ve shodné výši jako do data 31. 12. 2024. Pak odměna za zastupování činí za 6 ÚPS 48 960 Kč, za tři režijní paušály po 300 Kč a tři po 450 Kč (§ 13 AT ve znění do 31. 12. 2024 a platném znění činí 51 210 Kč. Spolu s DPH ve výši 10 754,10 Kč a zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč činí po zaokrouhlení 66 964 Kč.21. Na nákladech odvolacího řízení bylo žalobcům přiznáno 20 836 Kč. Tato částka se sestává z odměny za dva ÚPS po 8 160 Kč, dvou režijních paušálů po 450 Kč a DPH ve výši 3 616 Kč.","information":[{"texts":[{"text":"Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null},{"texts":[{"text":"Dovolání je možno podat do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni, k Nejvyššímu soudu ČR v Brně.","anonStyle":"NONE"}],"styleLocalId":5,"tableCellInfo":null}],"metadata":{"type":"JUDGEMENT","ecli":"ECLI:CZ:KSOS:2025:71.Co.173.2025.1","publishedAt":"2026-01-15","decisionAt":"2025-10-21","caseNumber":{"senate":71,"registry":"Co","index":173,"year":2025,"pageNumber":76},"solver":{"titlesBefore":"JUDr.","firstName":"Radmila","lastName":"Baďurová","titlesAfter":"","function":"předsedkyně senátu"},"courtCode":"KSOS","caseResultType":["ZMENA","POTVRZENI"],"caseSubject":"o zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím","specialType":[],"affectedDocs":[{"caseNumber":{"senate":34,"registry":"C","index":693,"year":2024,"pageNumber":51},"affectedDate":"2025-05-29","courtCode":"OSOV","affectedTypes":["CHANGE","CONFIRM"],"url":null}],"regulations":[{"paragraphNumber":"12","lexNumber":177,"lexYear":96,"lexType":"PREDPIS_VYHLASKA"},{"paragraphNumber":"212","lexNumber":99,"lexYear":63,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"212a","lexNumber":99,"lexYear":63,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"132","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"219","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"},{"paragraphNumber":"220","lexNumber":99,"lexYear":1963,"lexType":"PREDPIS_ZAKON"}],"flags":["SMLOUVA_O_SMLOUVE_BUDOUCI","VECNA_BREMENA","SMLOUVA_KUPNI","PODNIKATEL","ODVOLANI","NAKLADY_RIZENI","KOUPE","LHUTY","DOKAZOVANI"]},"styles":[{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":9,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":4,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":true,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":6,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":7,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":true,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false},{"localId":5,"alignment":"LEFT","hasSpaceBefore":false,"hasSpaceAfter":false,"bold":false,"italic":false}]}